Меню
Главная - Другое - Выкуп за нежилое помещение в ветхом доме

Выкуп за нежилое помещение в ветхом доме

Блог


У любого человека слово «авария» непременно ассоциируется с понятием опасности. Власти в установленном порядке обязаны реагировать и принимать меры для минимизации возможных угроз здоровью и жизни граждан. После признания многоквартирного дома (далее-МКД) аварийным, события развиваются по двум сценариям:

  1. МКД подлежит сносу.
  2. МКД подлежит реконструкции (ремонту),

В подобных ситуациях граждане нашей страны рассчитывают на предоставление нового жилья. Хронологические рамки отношений по переселению также бывают разными.

В рядовых случаях жильцы аварийного МКД ожидают будущее новоселье, при чрезвычайной ситуации (далее-ЧС) главное — успеть собрать документы и вещи, а впоследствии ждать выкуп (выплаты), положенные гражданам по закону. Многолетняя судебная практика неоднократно показывает, что жилищное законодательство РФ не разделяет собственников жилых и нежилых помещений, однако спорные вопросы продолжают возникать при судебных разбирательствах.

Показательным является Определение СК по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 20 ноября 2018 г. № 309-КГ18-13252. Предыстория такова: на рудниках в г. Березники Пермского края межведомственная комиссия признала МКД аварийными и подлежащими реконструкции либо сносу по причине провалов на рудниках.

В одном из таких домов администрация муниципального образования отказалась изъять и выкупить нежилое помещение, что послужило следствием обращения в суд собственника данного помещения (ООО «Березники-сервис», далее-Общество) за защитой своих прав. Все три инстанции признали отказ в удовлетворении требований собственника правомерным, однако Верховный суд РФ не согласился с позицией судов и направил дело на новое рассмотрение по следующим основаниям.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суды руководствовались положениями статьи 279 ГК РФ, частей 1 и 10 статьи 32 ЖК РФ и пришли к выводу о возможности применения данных норм права в случае признания домов аварийными и подлежащими сносу вследствие их естественного физического износа в результате эксплуатации. При этом суды указали, что для собственников нежилых помещений в спорном доме законодательное регулирование последствий признания жилого многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции отсутствует.

Суды установили, что настоящий спор возник в результате техногенной аварии на руднике БКПРУ-1 ПАО «Уралкалий» города Березники, признанной чрезвычайной ситуацией федерального уровня на основании распоряжения Правительства Российской Федерации от 22.06.2007 № 814-р.

Министерству финансов РФ было поручено указанным распоряжением предоставить в установленном порядке за счет средств федерального бюджета бюджету Пермского края до 700 млн.

рублей бюджетного кредита на покрытие расходов, связанных с началом работ по переселению граждан из зоны вероятных разрушений.

Суды пришли к выводу, что порядок осуществления социальных выплат собственникам коммерческой недвижимости действующим законодательством не установлен. Принудительное отчуждение имущества у собственников коммерческой недвижимости для государственных и муниципальных нужд не предусмотрено, в связи с чем отсутствуют основания для удовлетворения заявленных требований и применения в соответствии с пунктом 1 статьи6 Гражданского кодекса по аналогии к указанным отношениям положений статьи 32 Жилищного кодекса.

Однако судебная коллегия полагала, что судами при рассмотрении дела были допущены существенные нарушения норм материального права и не учтено следующее: «…Согласно статье 35 Конституции Российской Федерации право частной собственности охраняется законом.

Каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами. Никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения.

Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения.

В соответствии с пунктом 1 статьи235 Гражданского кодекса право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом. Пунктом 1 статьи18 Федерального закона от 21.12.1994 №68-ФЗ

«О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера»

предусмотрено право граждан Российской Федерации на возмещение ущерба, причиненного их здоровью и имуществу вследствие чрезвычайных ситуаций. Согласно пункту 10 статьи32 Жилищного кодекса признание в установленном Правительством Российской Федерации порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок.

В случае, если данные собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию, в порядке, предусмотренном частями 1 — 3, 5 — 9 настоящей статьи. ………, что одним из оснований для признания жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является расположение жилых помещений в зоне вероятных разрушений при техногенных авариях, если при помощи инженерных и проектных решений невозможно предотвратить разрушение жилых помещений.

Многоквартирные дома, расположенные в указанных зонах, признаются аварийными и подлежащими сносу или реконструкции.

В Положении под зоной вероятных разрушений при техногенных авариях понимается территория, в границах которой расположены жилые помещения и многоквартирные дома, которым грозит разрушение в связи с произошедшей техногенной аварией. Согласно пункту 22 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 02.07.2009 №14

«О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации»

судам следует учитывать, что, в силу части 10 статьи32 Жилищного кодекса, признание в установленном порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является, по общему правилу, основанием для предъявления органом, принявшим такое решение, к собственникам жилых помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок за счет их собственных средств.

В том случае, если собственники жилых помещений в предоставленный им срок не осуществили снос или реконструкцию многоквартирного дома, органом местного самоуправления принимается решение об изъятии земельного участка, на котором расположен указанный аварийный дом, для муниципальных нужд (они заключаются в том, чтобы на территории муниципального образования не было жилого дома, не позволяющего обеспечить безопасность жизни и здоровья граждан) и, соответственно, об изъятии каждого жилого помещения в доме путем выкупа, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию. Конституционный Суд Российской Федерации в определении от 28.03.2017 №624-О высказался о том, что положения статьи32 Жилищного кодекса, направленные на защиту интересов собственников изымаемых для государственных (муниципальных) нужд жилых помещений, в том числе в связи с признанием многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, устанавливающие условия изъятия жилого помещения, а также возможность предоставления взамен изымаемого жилого помещения другого жилого помещения, конкретизируют положения статей 35 (часть 3) и 40 (часть 1) Конституции Российской Федерации о недопустимости произвольного лишения жилища и принудительного отчуждения имущества для государственных нужд без предварительного и равноценного возмещения….».

Учитывая вышеизложенное, суд решил, поскольку в ГК РФ не прописан порядок изъятия нежилых помещений для публичных нужд, то по аналогии применяется законодательство, регулирующее сходные отношения. В силу ЖК РФ, если собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию аварийного дома, земельный участок под ним и каждое жилое помещение изымаются для муниципальных нужд путем выкупа. Именно этого не учли суды и не оценили доводы заявителя о том, что:

  1. МКД был признан аварийным и подлежащим сносу;
  2. всем остальным собственникам выплатили стоимость их имущества по рыночной цене.
  3. МКД по факту демонтирован;

Таким образом, у судов предыдущих инстанций решения изложены по принципу «бор сожгли, а соловушек по гнездышку плачет».

Неправильно применяя сходные отношения в законодательстве, суды фактически оставили ООО «Березники-сервис» без принадлежащего ему имущества, позабыв о конституционных правах и гарантиях юридического лица в статусе собственника нежилого помещения.

Компания «Бурмистр.ру» оказывает юридические услуги управляющим организациям и ТСЖ. Целый штат профессиональных юристов поможет Вам справиться с любым вопросом. Более подробная информация о сервисе по . Обсудить статью и задать вопросы можно на нашем или же воспользуйтесь формой ниже.

Выкуп нежилого помещения в аварийном доме

Для того, чтобы выяснить выкупную цену квартиры в аварийном здании, нужно созвать экспертный совет, который примет во внимание стоимость недвижимости на рынке.

Также в расчет берутся затраты за наем временного жилья и расходы на перевозку к месту постоянной прописки. В третьей части 35 статьи Конституции Российской Федерации говорится о том, что изъять приватизированную квартиру принудительно можно только тогда, когда взамен выплачена равнозначная цена. А в 2015 году в Жилищный Кодекс внесли исправления, касающиеся порядка предоставления иной жилплощади, когда постройка нужна для местных надобностей.При расселении аварийных зданий наши правительственные органы ежегодно тратят специально для этого предназначенные средства.
А в 2015 году в Жилищный Кодекс внесли исправления, касающиеся порядка предоставления иной жилплощади, когда постройка нужна для местных надобностей.При расселении аварийных зданий наши правительственные органы ежегодно тратят специально для этого предназначенные средства.

Также государство организует региональные программы для людей, которых выселяют из аварийного жилья, предоставляя им денежные выплаты или квартиры. На вопрос, можно ли продать квартиру в аварийном доме, ответ однозначен, да можно. При продаже аварийного жилья учитываются индивидуальные особенности каждого помещения.А вот расселить граждан можно только после того, как вынесли решение члены межведомственной комиссии о том, что здание аварийное или ветхое, и его нужно снести.

Затем дом вносят в перечень аварийных зданий, и муниципалитет или местная администрация утверждают этот список. После этого все жители аварийного жилья имеют право требовать переезда в новые дома, но только после того, как подойдет очередь.Сроки переселения зависят от того, когда помещение было признано аварийным. Образец мены, который составляют переселенцы и муниципальные органы, помогает произвести равноценный обмен.В различных статьях жилищного законодательства регламентируется основания изъятия жилого помещения и переселения людей из аварийных зданий.

Когда помещение находится в собственном владении, то по 32-й статье оно:

  1. при пересчете выкупной стоимости принимают во внимание все пункты, которые прописаны в седьмой части 32 статьи Жилищного Кодекса.
  2. выкупается для муниципалитетов на их надобности с выплатой собственнику равнозначной суммы за квартиру;

Когда в квартире, которая идет под выселение, живет гражданин по договору соцнайма, то согласно 86 статье Жилищного Кодекса ему предоставляют равноценную квартиру.

Она никак не может быть меньше по площади предыдущей. Нанимателю никакой выкупной стоимости не предлагают, так как он не является владельцем помещения. Последним будут либо госорганы, либо местная администрация, поэтому перекупать у себя квартиру они, естественно, не будут.Все граждане, которые живут в муниципальном жилье, могут претендовать на другую квартиру, она должна располагаться в этом же районе и быть никак не меньше прежнего аварийного жилья.

Когда на жилое помещение есть правоустанавливающие документы, то хозяин может:

  1. получить другую квартиру;
  2. получить выкупную стоимость, то есть деньги, которые он потратит на покупку другой квартиры.

Продать квартиру в аварийном здании можно так же, как и обычную, но приватизировать аварийное помещение не выйдет.После того, как дом снесут, всем жителям предоставляют другие помещения:

  1. новые квартиры должны располагать всеми удобствами, вентиляцией, сантехникой, газовой плитой, канализацией, водоснабжением;
  2. новое жилье может быть больше, чем предыдущее, количество квадратных метров и комнат должно быть таким же или больше, но никак не меньше.

По государственным нормативам на каждого жильца полагается не менее 18 квадратных метров жилплощади.

При переселении в другое здание, оно должно располагаться в том же районе, где собственник или наниматель жил ранее.

Всем нанимателям социального жилья необходимо предоставление аналогичных квадратных метров на условиях соцнайма.Если собственник квартиры согласен получить равнозначный денежный аналог, то ему предлагают выкупную цену.

Все аспекты и нюансы получения выкупа решаются администрацией и владельцем сносимого жилья индивидуально в каждом случае. На величину выкупной стоимости влияют следующие моменты:

  1. траты собственника, связанные с выкупом ветхого и аварийного жилья;
  2. траты за прекращение обязательств досрочно с учетом компенсации за причиненные убытки.
  3. стоимость переезда и цена услуг за поиск другого жилья;
  4. цена квартиры на рынке недвижимости;
  5. оформление собственности;

При анализе судебных исков по оспариванию выкупной стоимости можно отметить, что судебные органы строго следуют действующему законодательству.

При определении выкупной стоимости аварийного жилья принимают к сведению:

  1. долевую цену на общее имущество в здании, которое сносят;
  2. долю в праве владения земельным участком, где стоит сносимое здание.

Когда между владельцем аварийного помещения и органами управления завязываются споры насчет пересчета цены, то нужно внимательно прочитать ФЗ №135 от 29.07.1998 года.

В нем можно ознакомиться о взимании выкупной стоимости квартиры в аварийном доме. Единственно правильного решения по всем искам найти невозможно. Принять к сведению все аспекты стоимости сносимого жилья очень трудно, ведь оценка состоит из цены земельного участка и домового имущества. Все действия при сносе аварийного здания содержатся в законах Российской Федерации, которые должны строго выполняться на всех этапах сноса и выселения.К юристам часто обращаются по вопросам, которые возникают при расчете выкупной стоимости аварийных построек.

Все действия при сносе аварийного здания содержатся в законах Российской Федерации, которые должны строго выполняться на всех этапах сноса и выселения.К юристам часто обращаются по вопросам, которые возникают при расчете выкупной стоимости аварийных построек.

Многие не в курсе, когда необходимо требовать эту сумму.

При наличии двух квартир, одна из которых комиссией включена в перечень аварийного жилья, подлежащего сносу, владельцу предлагают выкупную цену, то есть возмещение стоимости этого помещения.

Наличие другой квартиры не является основанием отказа в компенсации. При этом нужно учесть, что в цену включают не только цену за жилье на рынке недвижимости, но и стоимость земли, на которой стоит постройка, ведь земля – это также владение всех жильцов здания.Из этого следует, что администрация и муниципалитет при принятии решения о сносе дома сперва обязаны адресоваться к владельцам жилья по вопросу ликвидации здания.

Владельцы дома обязаны самостоятельно снести дом за свои средства. Если они этого не сделают в течение полугода, то местные органы власти снесут здание сами, а жильцам выплатят деньги или дадут другие квартиры.

Если подобного порядка действий не было произведено, то собственники обращаются в судебные инстанции или прокуратуру с жалобой на неправомерность местных органов власти.Гражданин, у которого жилье признали аварийным, вправе требовать другую квартиру:

  1. когда по программе Ветхое жилье владельцу жилого помещения в аварийном доме взамен выдают квартиру большей площади, то разница в метраже подлежит оплате;
  2. если выделенное жилье меньше, то собственнику выдают разницу.

СОВЕТ!

Выкупная цена за аварийное жилье, на практике, очень мала, чтобы приобрести на эти деньги равнозначное благоустроенное помещение, поэтому лучше требовать предоставление другой квартиры.Программа сноса аварийных и ветхих зданий предполагает на основании 47-го постановления реализацию при помощи исполнительных органов власти.

Перед тем, как узнать, есть ли дом в перечне на расселение, необходимо:

  1. созвать межведомственную комиссию, которая включит здание в программу расселения и реестр аварийного жилья.
  2. проконтролировать, корректно ли оформлена документация на сносимое здание;

Списки домов на расселение должны находиться на городских сайтах муниципалитетов.

Если нет интернета, то выяснить, содержит ли программа сноса конкретный дом, можно в местных органах самоуправления.Для создания реестра расселяемых построек организуют межведомственную комиссию, которая и делает заключение о пригодности здания к дальнейшему проживанию. Для оформления такого статуса требуются следующие документы:

  1. постановление проектной организации о признании фундамента или инженерных коммуникаций не отвечающим действующим нормативам.
  2. постановление специальной организации о признании помещения непригодным к проживанию;
  3. копии на правообладание постройкой;

Кроме этого, жители могут приложить свои жалобы, рассматриваться обращение должно не более 30 дней. Программа предполагает снос и реконструкции ветхого фонда, который входит в реестр.

Для того, чтобы добиться переселения, нужно дождаться своей очереди.

Если дом находится в критическом состоянии, необходимо пригласить межведомственную комиссию, которая решит срочность сноса ветхого жилья.

При опасностях для жизни и здоровья проживающих дом переселят вне очереди в короткие сроки, которые отражает программа и график расселения. При возникновении спорных ситуаций нужно обращаться в суд или прокуратуру с соответствующим заявлением.Немного о том, как узнать какие дома будут сносить. Чтобы выяснить точно, включен ли дом в программу расселения, нужно зайти на сайт «Реформа ЖКХ» и перейти на вкладку «Переселение граждан».

Чтобы выяснить точно, включен ли дом в программу расселения, нужно зайти на сайт «Реформа ЖКХ» и перейти на вкладку «Переселение граждан». В графе «Аварийный жилой фонд» содержится перечень домов под расселение, которые непригодны для проживания, о чем говорит план сноса.

В крупных мегаполисах, таких как Москва или Санкт-Петербург, подобных зданий нет, программа в этих городах выполнена полностью. Но это не означает, что в этих местах нет проблем. В Москве, например, утверждена программа реновации, при действии которой планируется снести пятиэтажные дома.Источник: https://ozhkh.ru/mnogokvartirnyj-dom/vykupnaya-stoimost-kvartiry-v-avarijnom-domeДом признали аварийным, а в список на расселение не включили – такая ситуация складывается достаточно часто.

У администрации может просто не быть доступных альтернатив для расселения. В этой ситуации определяется выкупная цена аварийного жилья для передачи денег собственнику. Муниципалитет при этом забирает себе квартиру.

Сегодня рассмотрим, какие факторы влияют на оценку жилья.После признания дома аварийным у собственника квартиры в нем появляется право на расселение либо на получение компенсации. Людей расселят, если МКД будет включен в адресный реестр.

Посмотреть адресные реестры можно на стендах в местной администрации или на ее официальном сайте. Общероссийского реестра не существует.Если расселять граждан попросту некуда, определяется выкупная цена аварийного жилья, по которой квартира выкупается у бывшего владельца. По смыслу закона на эти средства в дальнейшем семья сможет приобрести себе альтернативное жилье.ВАЖНО!

На нанимателей выкупная цена аварийного жилья не распространяется. В случае с договором социального найма выкупать нечего – квартира и так находится в собственности населенного пункта.

Нанимателей просто переселят в другое муниципальное жилье и перезаключат договор.Проблемы же компенсацией возникают уже на этапе ее согласования с собственником. Как правило, муниципалитет не в состоянии адекватно рассчитать выкупную цену аварийного жилья, предлагая заниженные варианты.

Поэтому собственникам аварийных квартир нужно знать, из чего должна складываться выкупная цена и как отстоять свои права.Порядок, как определяется выкупная цена аварийного жилья, что в нее входит, определяется следующими общеобязательными правилами:

  1. ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» — в части процедуры проведения оценки;
  2. Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 N 14 «О некоторых вопросах…» — некоторые процессуальные моменты определения выкупной цены.
  3. ст. 32 ЖК РФ – это основной нормативный акт;
  4. Обзор судебной практики, утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 29 апреля 2014 г. – разъяснения по поводу того, что именно входит в выкупную цену;

На основании этих актов и производится оценка аварийного жилья. В каждом конкретном случае цена определяется индивидуально. Как правило, муниципалитет нанимает бюро рыночной оценки недвижимости, которое готовит отчет о стоимости квартиры.

В практике также встречаются следующие варианты определения цены:При этом наиболее адекватной оценкой является именно экспертная оценка специалистом, который учтет все факторы, влияющие на рыночную стоимость жилья.ВНИМАНИЕ! Аварийное жилье выкупается именно по рыночной стоимости, согласованной с собственником – на это прямо указывают и положения Жилищного кодекса, и разъяснения судов.Выкупная цена складывается из нескольких составляющих:

  1. расходы на переезд, а именно те суммы, которые собственник затратит в рамках процедуры изъятия жилья = непосредственно сумму переезда + затраты на риэлтора + затраты на оформление документов;
  2. компенсация за непроизведенный капитальный ремонт, если он привел к ухудшению жилья.
  3. стоимость квартиры: рыночная стоимость помещения + стоимость доли в праве на общее имущество в МКД + стоимость доли в праве на землю под МДК;

В рыночную стоимость жилого помещения условно можно включить:Если по поводу первого пункта все относительно ясно, то что такое стоимость доли в праве на общее имущество МКД и землю?

Каждый собственник помещений в многоквартирном доме владеет не только своей квартирой, но и определенной частью прав на общедомовое имущество – лестницы, крыши, подвалы, землю под домом и так далее. Обычно при продаже жилья на вторичном рынке отдельно эти составляющие цены не выделяются, а доля в праве переходит автоматически. В Жилищном же кодексе эти доли поименованы отдельно.Определить рыночную стоимость всего комплекса недвижимости в МКД поможет профессиональный оценщик.Эта часть выкупной цены включает в себя все затраты, которые собственник понесет в связи с переездом на новое место жительства.К ним относятся:

  1. услуги по оформлению документов (например, ДКП и акта, юридическое сопровождение);
  2. расходы на регистрацию прав (2000 госпошлины в Росреестр).
  3. услуги риэлтора по подбору жилья;
  4. транспортные расходы (например, грузоперевозка);
  5. расходы на наем квартиры на период поиска нового жилья;

ВАЖНО!

Перечисленные расходы должны быть подтверждены документально – квитанциями, актами, договорами, чеками и расписками.Если дело дойдет до суда, нужно будет доказать разумность понесенных расходов.

Например, если изъятая квартира составляла 20 квадратных метров, а для временного проживания на период переезда семья сняла жилье в два раза больше размером, то суд сочтет такие расходы чрезмерными.Дополнительно в законе и разъяснениях говорится о возмещении упущенной выгоды, однако сформировать ее состав и документально доказать затруднительно.Самый неоднозначный элемент выкупной цены – капитальный ремонт. В данном случае нужно смотреть, проводился ли администрацией-наймодателем капитальный ремонт в установленные сроки, а если нет – то привело ли это к ухудшению состояния жилья.

Если данные факты будут установлены, то собственник вправе прибавить к выкупной цене компенсацию за непроизведенный капитальный ремонт.Как правило, это самый спорный момент определения цены, и устанавливается он в судебном порядке.Аварийность сильно снижает рыночную стоимость квартиры, в связи с чем возникает серьезный вопрос – учитывать этот факт при оценке недвижимости или нет.

Сегодня судебная практика идет по следующему пути: аварийность не должна учитываться в качестве фактора, влияющего на рыночную оценку квартиры.Иными словами, оценивать аварийное жилье нужно, как если бы оно продавалось на открытом вторичном рынке в обычных условиях. Это прямо вытекает из Закона об оценочной деятельности.

Рыночная цена формируется на открытом рынке в условиях конкуренции – а продать аварийное жилье на таком рынке невозможно.В целом такой подход упрощает жизнь собственников аварийного жилья, однако во многих случаях им все же приходится отстаивать свои интересы в суде. Верховный Суд еще не выработал разъяснений по этому вопросу.Итоговая выкупная цена отражается в соглашении между администрацией и собственником.

Если собственник не согласен с определенным размером, есть несколько вариантов развития событий:

  • Отказаться подписывать соглашение и вообще предпринимать какие-либо действия. В этом случае администрация подаст на собственника в суд с требованием об определении выкупной цены.
  • Отказаться подписывать соглашение и обратиться в суд за взысканием выкупной цены аварийного жилья самостоятельно. В этом случае есть высокая вероятность получить встречный иск от администрации уже в рамках судебного разбирательства.
  • Попытаться урегулировать ситуацию в досудебном порядке путем переговоров с главой администрации и ответственными специалистами. Вероятность решения вопроса таким образом крайне мала.

Независимо от того, кто первый подал в суд, в рамках процесса обычно сталкиваются два предложения выкупной цены – по мнению истца и по мнению ответчика.

Суд принимает сторону одной из сторон или проводит исследование самостоятельно, устанавливая цену на свое усмотрение.Дел по выкупной цене достаточно много – а практика разнится по регионам.

Однако некоторые общие позиции, которых придерживаются суды при разрешении дел, все же можно выделить:

  1. аварийное жилье не представляет особой ценности, поэтому оценку следует проводить без учета аварийности;
  2. собственника не могут принудительно переселить в другое жилье, если он не согласен на это – иначе нарушится право на свободный выбор жилья. Принудительно можно только передать выкупную цену;
  3. расходы на переезд не должны быть чрезмерными.

Вместе с этим, единообразный подход к определению выкупной цены в судах на данное время не сложился. Нельзя сказать, что суды однозначно принимают позицию власти или позицию собственника – в каждом случае вопрос решается индивидуально. Усилить собственную позицию поможет отчет независимого оценщика или судебная экспертиза непосредственно в рамках дела.Определение выкупной цены аварийного жилья должно происходить по согласованию между собственником и муниципалитетом.

В нее включается не только стоимость недвижимости, но и дополнительные расходы на переезд.

Если владелец квартиры считает, что цена явно занижена – нужно собирать доказательства и отправляться в суд.Если у вас остались вопросы по теме статьи – задайте их нашему юристу в онлайн-чат.Будем благодарны за лайк и репост статьи!Читайте далее – можно ли продать аварийное жильеИсточник: https://ipotekaved.ru/problemy/vykupnaja-cena-avarijnogo-zhilja.htmlВ РФ не налагается запрет на оформление сделки купли-продажи в отношении аварийной квартиры. Законодательная база относительного ветхого и аварийного жилья, регулирующая вопросы его продажи, а также обеспечивающая гарантию прав новых владельцев, состоит из следующих нормативно-правовых актов:

  1. правительственное Постановление № 47, выданное 28 января 2006 года;
  2. Жилищное Законодательство РФ;
  3. Федеральный Закон «О Фонде содействия реформированию ЖКХ» № 185, принятый Государственной Думой 21 июля 2007 года.

В ст. 32 ЖК РФ указано, что человек, который становится новым владельцем аварийного жилья, получает перечень дополнительных гарантий.

Процедура аналогична той, которая осуществляется в отношении обычных квартир. Владелец выставленной на продажу жилплощади обязан, найдя покупателя, поставить последнего в известность о том, что дом, где находится приобретаемая им квартира, пребывает в реестре аварийных.Обратите внимание! Каждому покупателю не помешает в случае приобретения недвижимости самостоятельно проверить эти данные при помощи выписки из ЕГРП, поскольку многие недобросовестные продавцы предпочитают умалчивать о подобных обстоятельствах.Тем не менее, закон устанавливает некоторые ограничения на продажу аварийного жилья.

Согласно ст. 32 ЖК РФ, договор купли-продажи не может быть подписан, если:

  1. владелец уже заключил сделку с органом региональной власти или самоуправления о выплате выкупной стоимости или обмене квартиры.
  2. на текущий момент вынесено судебное решение о принудительном выселении собственника из жилья (если он отказывался и от выкупной цены, и от аналогичного жилья взамен, а муниципальный или властный орган подал на него иск);

Предварительно здание, в котором располагается квартира, подвергается технической экспертизе, проводимой специализированной межведомственной комиссией. Последняя и выносит заключение о присвоении дому указанного статуса.На практике купля-продажа аварийной квартиры может быть связана с некоторыми сложностями, к которым следует быть готовым и продавцу недвижимости, и ее потенциальному новому владельцу.Во-первых, если покупатель приобретает аварийное жилье с той целью, чтобы в последствии получить новую квартиру по договору мены, которая будет иметь аналогичные данным условия проживания, он должен учитывать тот факт, что 100-прцентных гарантий относительно сроков переселения не существует. Законодательство не прописывает конкретные временные рамки расселения, а оставляет за региональными органами исполнительной власти и самоуправления право самостоятельно их определять.

И даже если такие сроки на местном уровне установлены в программе расселения, это не означает, что не возникнет никаких задержек.Во-вторых, не всегда можно получить ожидаемое жилье взамен.

Часто орган власти или самоуправления может предлагать квартиру с условиями хуже, чем существующие. Выкупная цена как альтернативный вариант тоже может существенно занижаться.

Тогда не обойтись без судебных разбирательств.Важно!

Если владельцу аварийной двухкомнатной квартиры взамен предоставляется однокомнатная, но с аналогичными условиями и площадью помещения, это не является поводом для подачи судебного иска.В-третьих, покупателю нужно быть готовым к тому, что при обращении в банк с заявлением о предоставлении займа на приобретение аварийного жилья может последовать закономерный отказ, поскольку финансовое учреждение перестраховывается на случай возникновения непредвиденных рисков.В-четвертых, если семья получила выплату по программе материнского капитала на приобретение жилья, она не сможет потратить ее на покупку аварийной квартиры. При этом не имеет значения, будет ли это частичная или полная оплата ее стоимости. Такая норма связана с необходимостью защиты прав ребенка на безопасные условия проживания.Таким образом, покупка жилья, являющегося частью аварийного дома, может превратиться в рискованное дело, повлекшее за собой трудности в получении другой жилплощади или компенсации за прежнюю.

Снятие с регистрационного учета производится по инициативе граждан. В данную процедуру может вовлекаться как муниципальное, так и собственное жилье.

Специалисты утверждают, что на снятие с учета граждан побуждают р … Оспорить приватизацию квартиры могут несколько категорий граждан. Во-первых, это лица, которые никогда и ничего не знали о приватизации.

Во-вторых, это граждане, которые оказались, зарегистрированы в помещении, кот … Процесс приватизации недвижимости длится уже довольно долго, около 20 лет. За весь этот период возникало множество проблем, которые удалось преодолеть. Но до сих пор люди продолжают сталкиваться с препятствиями, встающим …gilkod.ru/article/Avarijnoe-zhile/Zapreshena-li-prodazha-kvartiry-v-avarijnom-dome.html19.05.2020 — Артур ЛяминЗдравствуйте!

В 2017 году приобрели две комнаты в аварийном доме, продавец — риелтор уверяла что дом ветхий и потом возможно получить жилье по программе переселения. В прошлом месяце ещё ЕГРН сказали что дом признан аварийным ещё в 2015 году, теперь нам не полагается компенсация, предложили написать на расселение.

Что нам теперь положено? Возможно нам получить жилье?Источник: https://www.gilkod.ru/article/Avarijnoe-zhile/Zapreshena-li-prodazha-kvartiry-v-avarijnom-dome.html Цены на услуги адвоката по жилищным вопросамВыкупная цена аварийного жилья – это стоимость жилой площади, находящейся в плачевном состоянии в связи с ухудшением эксплуатационных характеристик дома.

Цена определяется после проведения оценки экспертов. В ходе проверки специалисты сравнивают стоимость квартир, находящихся в аварийных домах, например, в соседнем микрорайоне города.Практика отчуждения такого имущества закреплена в ч.

3 ст. 35 Конституции РФ. Порядок регулирования переселения жильцов из аварийных домов регулируется Жилищным кодексом РФ.

В случае возникновения спорных ситуаций собственники вправе подать иск с требованием пересмотреть выкупную цену или назначить экспертную оценку.Когда составляется иск о взыскании выкупной цены, аварийное жилье действительно должно быть признано таковым. В этом плане важно различать две категории понятия жилья: «ветхое» и «аварийное».

В ветхом, несмотря на относительные издержки эксплуатационных характеристик дома, проживание возможно. Аварийное жилье – это собственность, непригодная для проживания людей. Разумно предположить, что оно подвергается исключительно сносу.Расселение жильцов, проживающих в изношенных домах входит в государственную региональную программу предоставления жилья населению.Основанием для переселения граждан в новые квартиры является официальное заключение межведомственной комиссии.

По существующим правилам дом признается аварийным и подлежит сносу (с выкупными платежами) ввиду невозможности его реконструкции.

Аварийные дома включаются в специально создаваемый список таких домов.3 способа получить консультацию юриста 01Задать вопрос юристу-консультанту в онлайн чате снизу справа 02Звонок бесплатный8 800 350 14 85 (консультация по России) 03Заказать обратный звонок (кнопка снизу слева), вам перезвонит юрист через 10 минут Бесплатная консультация юриста по жилищным вопросам Цены на услуги юриста по жилищным вопросамПереселение семей начинается с момента обнародования решения межведомственной комиссии, сразу после утверждения на муниципальном уровне.

Порядок замены жилой площади подчиняется очередности: жители получают новую недвижимость согласно спискам.Выкуп аварийного жилья у собственника установлен в ст. 32 ЖК РФ. Нормативные правила гласят, что проживающие в непригодных для эксплуатации домах граждане вправе рассчитывать на:

  • Предоставление аналогичной площади, но в другом доме – например, если гражданин пользовался недвижимостью по социальному найму.
  • Выкуп аварийного жилья собственника муниципальными властями – цена рассчитывается с учётом факторов, изложенных в Жилищном кодексе.

При несогласии с решениями муниципальных органов власти по выкупу жилья собственник или наниматель вправе подать исковое заявление.Важным условием предоставления новой жилплощади является заключение письменного соглашения. Субъектами договора выступают, с одной стороны, собственник или наниматель, а с другой – уполномоченный государственный орган.

После этого в интересах владельца узнать, как рассчитывается выкупная цена аварийного жилья, чтобы не стать жертвой занижения кадастровой стоимости квартиры.Внимание!

Отсутствие соглашения об отчуждении частей здания на муниципальные нужды влечёт за собой изъятие недвижимости без компенсации со стороны государства. В этом случаев процедура начнется на основании судебного постановления.Варианты замены аварийных строений:

  • Предоставление другой жилплощади.

Признание дома аварийным сопровождается его включением в особый список домов, подлежащих сносу и выкупным операциями.

Жителей такого дома переселяют в новый благоустроенный дом. Основным условием является предоставление квартиры с не меньшей площадью, чем она была у собственника в аварийном доме.При этом площадь может быть и больше (за доплату), всё зависит от вариантов свободных домов.

Вторым условием является переселение в жилье, дающее право каждому из членов семьи как минимум на 18 квадратных метров.

Предоставление квартир для нанимателей жилья в аварийном доме регулируется положениями договора о социальном найме. В данном случае выкупная цена дома уже не действует.Если собственник желает получить выкупную компенсацию за аварийную жилплощадь, то он вправе рассчитывать на экспертную оценку.

Согласно ч. 7 ст. 32 ЖК РФ, выкупная цена аварийного жилья рассчитывается с учётом:

  • Затрат собственника на совершение процедуры выкупа.
  • Рыночной цены на квартиру.
  • Убытков по части упущенной выгоды собственника.
  • Расходов на оформление документов и переезд на новое место.

Таким образом, выкупная цена аварийного жилья формируется из рыночной стоимости дома и тех издержек, которые понёс собственник в результате переселения в новый дом. При возникновении противоречий с определением выкупной цены, владелец жилплощади имеет право подать в суд.Если предметом спора выступает лишь выкупная цена аварийного жилья, судебная практика опирается на ФЗ №135, где речь идёт об учёте стоимости долей общего имущества, включая земельный участок под домом.Суды часто рассматривают иски о том, как предоставляется новое жилье. По правилам, в случае отчуждения аварийного жилья на муниципальные нужды, местные органы власти обязаны возместить собственнику все расходы на переезд.

Однако переселение возможно лишь тогда, когда собственник сам изъявил желание заселиться в новую квартиру в благоустроенном районе.Согласно ст.

32 ЖК РФ, владельцы аварийной жилплощади вправе рассчитывать на выкупную цену без предоставления им нового жилья. Например, если они имеют еще одно место для проживания в городе.В таком случае местные власти не могут препятствовать переезду. Но за собственником жилья будет числиться самостоятельный снос своей доли в аварийном доме.

Срок сноса – не более 6 месяцев. В противном случае, разрушением аварийного здания займутся муниципальные органы.Предметом судебных разбирательств также становится размер выкупной цены аварийной недвижимости.

Практика показывает, что эта сумма в несколько раз ниже стоимости благоустроенного жилья. Поэтому наивно рассчитывать, что выкупная цена аварийного жилья покроет расходы на приобретение новой недвижимости.

Если же компенсации и вовсе нет – это достаточный повод для обращения за взысканием в прокуратуру или суд.

Петр Романовский, юрист Стаж работы 15 лет, специализация — жилищные, семейные, наследство, земельные, уголовные дела.Источник: https://advocate-service.ru/avarijnoe-zhile/vykupnaya-cena.html1 757 просмотровОбъекты недвижимого имущества, не относящиеся к жилым помещениям, также могут быть признаны аварийными. Полномочиями по признанию их подлежащими сносу наделяется орган местного самоуправления.

Однако эта процедура значительно сложнее, чем в отношении жилой недвижимости. Рассмотрим, как признать нежилое помещение аварийным.Постановление Правительства РФ от 2017 года № 577 устанавливает правила признания нежилого помещения аварийным. Документ регулирует порядок признания аварийным любого нежилого объекта капитального строения, вне зависимости от формы собственности.Инициировать процесс сноса нежилого сооружения может только орган местного самоуправления.

Причиной должно быть плохое техническое состояние помещения.

Основанием для демонтажа является меры районной администрации по комплексному развитию территории.Для того, чтобы нежилое помещение было признанно аварийным и подлежащим сносу, необходимо соответствие одному или нескольким следующим условиям:

  1. разрушение помещения или его частей вследствие пожара, взрыва, землетрясений;
  2. высокий физический износ сооружения в целом или его частей;
  3. расположение помещения на территории с высоким уровнем опасности (районы селей, лавины, сходов, затоплений);
  4. расположение здания в районе техногенных катастроф.

Обязательным условием для признания аварийным является экономическая нецелесообразность проведения капитального ремонта.Для того, чтобы признать нежилое помещение, например, здание школы, аварийным, необходимо соблюсти следующий порядок действий:

  • Создать межведомственную комиссию.
  • Вынести заключение комиссионного органа.
  • Провести снос помещения.
  • Провести осмотр помещения.
  • Снять строение с учета в ЕГРН.

В случае комплексного развития территории, орган местного самоуправления обязан составить перечень нежилых зданий, которые подлежат сносу.

Основанием для демонтажа сооружения является наличие условий для признания его аварийным.Для включения в перечень помещений, которые подлежат последующей оценке, необходимо наличия визуальных повреждений у объекта капитального строительства.Важно!

Здание обязательно должно располагаться на территории данного органа местного самоуправления.Обязанность по проведению визуального осмотра и последующей инженерной экспертизы возлагается на специализированную организацию. Учреждение должно иметь лицензию на проведение данного вида деятельности.Полномочия передаются организации на основании договора, заключенного с районной администрацией.

Выбор компании проводится на основании конкурса, осуществляемого по контрактной системе в сфере закупок услуг и товаров.В качестве предмета договора выступают:

  1. анализ состояния территории, на которой располагается объект;
  2. фактическая оценка состояния объекта капитального строительства;
  3. оценка состояния отдельных его элементов;
  4. наличие/отсутствие воздействия на здание антропогенных и природных факторов.
  5. оценка показателей качества конструкции;

Заключение специализированной организации должно позволить сделать вывод о необходимости сноса помещения или отсутствии необходимости в демонтаже.Комиссия создается решением местной администрации в случае появления необходимости в комплексном развитии территории.

№ п/пОрганы, представители которых должны входить в состав комиссии1Пожарной безопасности2Экологической и санитарной безопасности3Бюро технической инвентаризации4Специалисты, уполномоченные на подготовку заключения экспертизы проектной документации5Должностные лица администрации из отдела архитектурыСобственники помещения и другие правообладатели включаются в состав комиссии с правом совещательного голоса.В течение 10 дней с момента вынесения постановления о создании межведомственной комиссии, представители администрации обязаны уведомить об этом всех заинтересованных лиц.Указанные органы обязаны представить список кандидатур в состав комиссии в течение 7 дней с момента уведомления.В течение 7 дней с момента получения информации, орган местного самоуправления формирует состав комиссии. Данные сведения направляются в уполномоченные органы не позднее 10 дней по первого заседания.Процедура осмотра нежилого помещения, которое должно быть признано аварийным, должна включать следующие этапы:

  • Изучение заявления о признании объекта аварийным и соответствующей документации.
  • Уведомление собственников и правообладателей о сносе помещения.
  • Оценка фактического состояния помещения.
  • Вынесение решения о признании объекта аварийным.
  • Составление заключения о фактическом состоянии объекта.
  • Проведение специализированной экспертизы.

Закон возлагает обязанность по вынесению решения о признании объекта аварийным на орган, который является собственником нежилого помещения. Таким образом им является орган местного самоуправления.

За исключением объектов, владельцами которых является субъект РФ или государство.Форма документа регламентирована Постановлением Правительства от 2017 года № 577.Заключение о фактической оценке состояния помещения должно включать:

  1. данные председателя;
  2. решение, которое принято;
  3. приложение к заключению;
  4. перечень членов;
  5. данные специализированной организации, которая выдала заключение о состоянии объекта;
  6. перечень собственников и других правообладателей;
  7. перечень материалов и результатов инструментальных исследований;
  8. перечень экспертов проектной документации и результатов инженерных изысканий;
  9. номер документа, дата создания заключения;
  10. подписи председателя и членов комиссии.
  11. наименование документа;
  12. адрес объекта;
  13. реквизиты документа о создании комиссии;

В качестве приложения к заключению межведомственной комиссии указываются:

  1. особое мнение межведомственной комиссии.
  2. материалы и результаты инструментальных исследований;
  3. заключение инженерной экспертизы;

Образец бланка заключения межведомственной комиссииПо результатам работы межведомственной комиссии может быть принято только одно из следующих решений:

  1. о присвоении объекту статуса аварийного и необходимости в демонтаже;
  2. об отсутствии оснований для присвоения статуса.

Члены комиссии и председатель объявляют ание. Решение принимается простым большинством .Собственник или другой правообладатель не имеют права голоса. Они наделяются совещательным голосом.Если один из членов комиссии не согласен, то он должен оформить свое мнение в виде отзыва на заключение.Важно!

Если комиссия принимает решение об отсутствии причин для признания здания аварийным, то информация об отказе доводится до собственника или правообладателя в течение 5 дней.

К решению об отказе необходимо приложить результаты экспертизы.Последним этапом в признании здания аварийным является снос и исключение из ЕГРН.Полномочиями по признанию сооружения аварийным наделяется орган местного самоуправления.

Зачастую у собственников нежилых помещений возникают сложности с уполномоченными органами. Если диалог зашел в тупик, необходимо подключить квалифицированного юриста.

Специалист возьмет на себя общение с представителями районной администрации. Просто опишите ситуация в форме для дежурного юриста.

  1. В связи с постоянным изменением законодательства, подзаконных актов и судебной практики, порой мы не успеваем обновлять информацию на сайте
  2. Ваша юридическая проблема в 90% случаев индивидуальна, поэтому самостоятельная защита прав и базовые варианты решения ситуации зачастую могут не подходить и приведут лишь к усложнению процесса!

Поэтому обратитесь к нашему юристу за БЕСПЛАТНОЙ консультацией прямо сейчас и избавьтесь от проблем в дальнейшем!Сохраните ссылку или поделитесь с друзьямиИсточник: http://allo-urist.com/kak-priznat-nezhiloe-zdanie-avarijnym/ Все о том, как иностранцу купить квартиру в России: документы, оформление и налоги Границы Квитанция на оплату госпошлины за регистрацию ИП Госпошлина за регистрацию физического лица в качестве Модульное здание это движимое или недвижимое имущество Статья акутальна на: Сентябрь 2020 г. Федеральная Порядок деятельности Федерального Собрания.