Меню
Главная - Жилищное право - Продать квартиру с чего начать какие документы

Продать квартиру с чего начать какие документы

Оформление купли продажи квартиры: пошаговая инструкция


Процесс оформления купли-продажи квартиры достаточно сложный и требует особого внимания. Продавец должен продумать последовательность предстоящей сделки, рассмотреть все возможные риски и тонкости, а также заранее подготовить все необходимые документы.

Чтобы иметь представление о процессе совершения сделки, нужно ознакомиться с каждым ее этапом.На настоящий момент имеется несколько способов проведения сделки. У каждого есть свои плюсы и минусы, однако все они по-своему востребованы.

  1. С помощью нотариуса

Оформление купли продажи квартиры с участием нотариуса дает одно преимущество – юриста. Именно он несет всю ответственность за правильность составления договоров.

Плюс ко всему нотариально заверенные документы фиксируют любое юридическое действие.Покупатель не всегда в курсе, какие документы нужно требовать с продавца и . Нотариус об этом тоже позаботится и расскажет все возможные нюансы и риски.

  1. Самостоятельное оформление

Данный вид оформления позволяет продавцу самому контролировать все этапы купли-продажи.

Преимуществом самостоятельного оформления купли-продажи квартиры является экономия денежных средств на риелторе и нотариусе, а также личный контроль над всем процессом сделки. Минусом этого варианта является трудоемкость и затянутость процедуры, требующей много времени и знания некоторых законов.

  1. С помощью риелтора

Риелтор – специалист, занимающийся операциями с недвижимостью. В процессе оформления купли-продажи он является главным помощником.

Функции, которые выполняет риелтор:

  1. помощь в продаже и поиске необходимой квартиры;
  2. решение о сроках проведения сделки;
  3. проверка предоставленных документов;
  4. организация проведения оплаты задатка или аванса;
  5. организация просмотра и показа квартиры;
  6. организация сделки и расчета.
  7. консультация по всем возможным вопросам, связанным с куплей-продажей;

Плюсом работы с риелтором можно считать экономию своего времени. Минус – денежные затраты. Как видно из функций работы риелтора, данные вопросы можно решить и самостоятельно (при определенных начальных знаниях).Чтобы грамотно и без задержек оформить куплю-продажу квартиры, понадобится собрать полный пакет документов.

Без наличия какого-либо одного нужного документа сделка или затягивается, или вовсе прерывается.

В таком случае продавец рискует сорвать сделку и потерять покупателя. К подготовке стоит отнестись со всей внимательностью.Документы, необходимые для оформления купли-продажи квартиры:

  1. Основные документы:

— Документы, удостоверяющие личность (паспорт) и свидетельство о рождении (если имеются несовершеннолетние до 14 лет).

— Свидетельство о заключении брака (если продавец состоит в браке), , если продаваемая квартира приобреталась в период брака.

Данное свидетельство в обязательном порядке должно быть оформлено через нотариуса.Как выглядит согласие супруга (пример):Дополнительная информация.

Согласие на продажу необходимо для того, чтобы в будущем у супругов не возникало конфликтов по поводу того, что супруг без ведома другого продал жилище.

  1. Документы для подтверждения права собственности на квартиру (таким документом может быть свидетельство о регистрации права, договор ренты или дарения).
  2. Технический или кадастровый паспорт жилого помещения из БТИ.

Обратите внимание!

Срок такого паспорта должен быть не более 5 лет. В противном случае необходимо заказать через бюро технической документации новый.

  1. Разрешение органов опеки и попечительства. Если собственник квартиры (или ее доли) несовершеннолетний. Данное разрешение необходимо получить для предоставления информации о том, что права несовершеннолетнего не нарушаются.

Важно!

Разрешение выдается с условием, что ребенка в ближайшее время пропишут в другую квартиру (в покупаемую или к родственникам). Ребенок обязан иметь .

  1. Доверенность и удостоверение личности продавца.
  2. Три экземпляра договора купли-продажи. Каждая из сторон (продавец/покупатель) получает по одному экземпляру, третий предназначен для регистрационного органа.

Обратите внимание!

Самая распространенная мошенническая схема – это продажа квартиры якобы по доверенности. Очень часто данный документ является фальшивым.

Желательно сразу проверить доверенное лицо на надежность.

  1. Справка об отсутствии задолженности за квартиру.

Обратите внимание! Покупатели с большим желанием идут на сделку, если у продавца уже готов полный пакет документов, а все потому, что это существенно сокращает процесс ее оформления.

  1. Документы, подтверждающие чистоту сделки:

— Выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество (ЕГРП). Этот документ позволяет проверить всю историю квартиры.

— Выписка из домовой книги, полученная сроком не ранее чем за 1 месяц до совершения предполагаемой сделки. Она отражает сведения обо всех лицах, проживающих (прописанных) в продаваемой квартире.

Также из выписки можно получить информацию о наличии ареста или обременения на квартиру (если таковое имеется).

  1. Дополнительный пакет документов:

— Свидетельство о смерти. Необходимо в том случае, если супруг владельца квартиры умер.

— Предыдущий договор купли-продажи. — Справка о дееспособности продавца.

Она нужна только в том случае, если продавцом выступает пожилой человек, инвалид или подозрительно эмоциональное лицо.Обратите внимание! Нередко бывают случаи, когда купленная квартира возвращается через суд владельцу или родственнику владельца в связи с его недееспособностью.Например, очень часто престарелые бабушки, которые уже плохо отдают отчет своим действиям, продают свою квартиру за низкую стоимость посторонним людям. В итоге оказывается, бабушка просто находилась в это время в неадекватном состоянии.

Поэтому рекомендуется всегда требовать от продавца справку о его дееспособности.Какие документы необходимы для продажи квартиры (видео)В видеосюжете рассказывается об основных документах, необходимых при продаже квартиры. Подробно рассмотрены нюансы сделки.

Консультант – директор агентства недвижимости.Подробнее о документах, необходимых для продажи квартиры- . Если же вас интересует перечень документов для покупки, то он .Оформить договор купли продажи квартиры можно в следующих местах:

  1. В Многофункциональном центре (МФЦ).
  2. В Регистрационной палате.

Составление договора купли-продажи можно оформить даже дома.

Но это касается простых сделок, не предполагающих усложнений, например, в виде оформления долей. В других случаях необходима консультация специалиста.Для того чтобы в правильном порядке оформить куплю-продажу квартиры, необходимо заранее спланировать ход своих действий.

  1. Третий этап подразумевает денежный расчет с продавцом, прохождение госрегистрации и получение ключей от квартиры.
  2. На втором этапе составляется и заверяется договор купли-продажи квартиры. Оформляется акт приема-передачи продаваемой квартиры покупателю.
  3. На первом этапе собираются все документы (желательно позаботиться о наличии дополнительных документов). Затем продавец должен встать на очередь в Росреестр для регистрации прав собственности.

На изображении показан примерный план оформления купли-продажи квартиры:Данный договор оформляется по единому образцу. Составить его можно в печатной или письменной форме (но никак не в устной).Образец договора купли-продажи квартиры:Перед заключением договора купли продажи квартиры обе стороны должны обсудить весь процесс сделки, обговорить все нюансы и условия будущего соглашения, а также порядок проведения расчета.

Одним из основных моментов является установка точной цены на квартиру. Если продавец снижает стоимость жилья для того, чтобы «уменьшить налог», то в итоге он с легкостью сможет обмануть покупателя.После заполнения договора купли-продажи нужно его подписать.Далее, собрав воедино все документы (включая договор), обратиться в Росреестр с заявлением об изменении прав собственности.Важно!

Рассчитываться с покупателем желательно в присутствии надежных свидетелей или при нотариусе.Если рассматривать оформление с участием нотариуса или риелтора, то этот процесс может стать весьма затратным, но более надежным. Рассмотрим примерную стоимость услуг в трех вариантах:

  1. Купля-продажа у нотариуса

За оформление договора нотариус возьмет 1% от суммы сделки (если квартира стоит до 1 миллиона рублей), если стоимость объекта купли-продажи больше миллиона, то оформление будет стоить десять тысяч рублей + 0,75% от общей суммы сделки.

  1. С помощью риелтора

Риелторы обычно берут 2-4% от стоимости продаваемой квартиры.

Причем вся работа риелтора заключается в основном в элементарной поддержке, консультации и сборе документов (см. выше «функции риелтора»).

  1. Самостоятельное оформление купли-продажи квартиры

Неплохой бюджетный вариант для лиц, более-менее разбирающихся в процессах купли-продажи, а также для экономных людей.

Список расходов: — Государственная пошлина – 2000 рублей. — Технический паспорт квартиры – от 1000 до 1500 рублей. — Кадастровый паспорт – 250 рублей (см. также – ). — Справка из Росреестра – 200 рублей. — Оформление доверенности (если это необходимо) – 500 рублей.В данном случае продавец квартиры несильно тратится на оформление сделки, но он подвержен всевозможным рискам.Обратите внимание!
— Оформление доверенности (если это необходимо) – 500 рублей.В данном случае продавец квартиры несильно тратится на оформление сделки, но он подвержен всевозможным рискам.Обратите внимание! Указаны приблизительные цены, они могут немного отличаться от существующих.Самостоятельная продажа квартиры требует особой внимательности и осторожности.

Нюансов в данном случае бывает множество, главное – их изучить и запомнить:

  1. Если квартира приобретается у застройщика, то следует очень тщательно проверить все документы и информацию: — Учредительные документы застройщика (свидетельство о госрегистрации, устав). — Бухгалтерскую отчетность за все периоды. — Проектную декларацию. — Разрешение на строительство, на землю.
  2. Во время приема-передачи задатка желательно , в нем указывают штрафные санкции, которые нужно будет выплатить, если будут нарушены условия договора.
  3. Сумму задатка желательно не оплачивать свыше 80-110 тысяч рублей. И обязательно брать с получателя денег расписку. Как её правильно составлять читайте .
  4. Если квартира приобретается в ипотеку, то очень важно сначала решить финансовый вопрос с банком. Иногда случается так, что процесс купли продажи уже начался, а банк резко отказывает в займе. В итоге все срывается.
  5. Не рекомендуется соглашаться на просьбу продавца специально занижать цену на квартиру. Ситуация может повернуться против покупателя. И если что-то пойдет не так, то с продавца суд сможет взыскать только ту меньшую сумму. Хотя обычно до этого не доходит, и продавец идет на это для ухода от налогов.

Образец предварительного договора купли-продажи квартиры:Если продавец/покупатель внимательно изучил все пункты оформления купли-продажи квартиры, подготовил все необходимые бумаги, то он наверняка избежит множества сложностей. Ведь такой трудоемкий процесс может таить в себе и подводные камни.Интересная и полезная информация о рисках при покупке жилья, описаны случаи, на которые стоит обратить внимание. Все о нечистой сделке, заниженной стоимости и подделке документов.Если хозяин владеет определенной долей в квартире, то продажа этой доли весьма отличается от продажи целой квартиры.

Регулируется этот процесс некоторыми правилами и обязанностями:

  1. Перед совершением сделки владелец обязан уведомить о своем решении остальных жильцов данной квартиры и предложить им выкупить его долю.
  2. Необходимо оформить выделенный счет по оплате коммунальных услуг.
  3. Собственник должен иметь документ, подтверждающий владение долей в квартире.
  4. Обязательно оформить письменное уведомление гражданам, проживающим в квартире, о своем решении продать долю. Желательно, чтобы оно было заверено нотариусом.

Пример уведомления о продаже доли:Обратите внимание! Только после отказа других жильцов квартиры выкупить долю, продавец имеет право продавать ее другим лицам.Оформление сделки между родными людьми происходит по тому же порядку, который рассмотрен выше (см.

«Порядок оформления сделки»).

Нет никакой разницы, кто будет покупателем, будь то внук или муж. Обычно к такому виду сделки прибегают семьи в качестве альтернативы договору дарения или , считая куплю-продажу более надежной и неоспоримой. Подобные сделки можно даже считать фиктивными, так как чаще всего никакие денежные средства не передаются между ее участниками.С каждым годом законодательные власти вносят изменения в правила продажи квартиры с целью упростить процедуру и уменьшить спекулятивные операции на рынке недвижимости.Изменения условий продажи:

  1. Продажу доли в квартире теперь обязательно нужно регистрировать у нотариуса.
  2. Если продаваемая квартира находится в собственности менее 5 лет, то она обременена обязательным налогом 13%. Ранее срок составлял только 3 года. Есть и исключения: налоговыми сборами (спустя 3 года) не будут облагаться квартиры, унаследованные при дарении (см. также – ), ренте и приватизации (см. также – ).
  3. При разделе имущества в браке необходимо заверять у нотариуса все подтверждающие этот процесс документы ( и соглашение о разделе имущества).

Несмотря на столь трудоемкий процесс оформления купли-продажи квартиры, при правильном подходе совершить удачную сделку будет не так уж и сложно.

Если управлять процессом намеревается риелтор или нотариус, то продавцу данная информация будет полезна в целях ознакомления.

А если планируется самостоятельная организация, то эта статья станет незаменимым помощником в оформлении документов.Из следующей статьи вы узнаете, .

Сделка по продаже квартиры от А до Я

Уточните, можно ли в принципе продать вашу квартируСогласие всех собственниковПродать квартиру может только её собственник, то есть вы лично или ваше доверенное лицо.

Разные хлопоты по поиску покупателей и подготовке сделки можно поручить риелтору или вашему поверенному (у них должна быть нотариальная доверенность, в которой перечислены все действия, на которые вы им даёте полномочия), но на сделке всё равно присутствовать должны вы лично. Если вы не можете присутствовать на сделке по объективным причинам (например, живёте в другой стране и не можете уехать), по закону можно провести сделку без вашего участия, если у вашего представителя есть генеральная доверенность. Иногда покупатели соглашаются на это.

Но чаще — нет, так как велик риск подлога документов. Если у квартиры несколько собственников, нужно, чтобы на продажу согласились все. Если квартира находится в долевой собственности (то есть каждому собственнику принадлежит определённая часть квартиры, например, одна треть или половина), договор о продаже квартиры обязательно нужно заключать у нотариуса, а всем собственникам придётся заверить своё согласие подписью — одновременно, в присутствии других собственников и нотариуса.

Если собственность совместная (то есть распределения по долям нет), можно заключать договор в простой письменной форме, идти к нотариусу в этом случае необязательно.Отсутствие обремененийЕсли квартира находится под арестом или в залоге, продать её не получится. Оказаться под арестом квартира может, например, в ходе судебного спора, когда идёт разбирательство, кому эта недвижимость принадлежит. Пока суд не разрешит этот вопрос, на квартиру будет наложен арест.Если квартира находится в залоге, продать её можно будет только с согласия банка или другого залогодержателя.

Не стоит переживать, если вы продаёте квартиру, за которую ещё не выплатили ипотеку. Таких сделок на рынке очень много, схема хорошо отработана, поэтому риск мошенничества минимален (и возможен только со стороны продавца).Все обременения на квартиру (арест, залог, рента и т. д.) отражаются в выписке ЕГРН — её покупатель обязательно попросит или закажет сам перед сделкой, так что скрыть эту информацию не получится, да и Росреестр такую сделку не зарегистрирует.

Кроме того, есть другие виды обременений, которые могут усложнить продажу квартиры. Как собственник вы, скорее всего, должны о них знать, но на всякий случай это стоит .Нехорошая квартираЕсть квартиры, которые в принципе менее охотно покупают, так как у них есть те или иные минусы. К таким относятся:

  1. Квартиры с несогласованными перепланировками (особенно те, где изменения невозможно согласовать). Если Жилинспекция о них узнает, всё придётся возвращать на место. Такой риск захотят взять на себя немногие (ведь если не вернуть всё, как было, квартиру можно и потерять). Перед сделкой у вас, скорее всего, попросят показать технический паспорт БТИ — по нему легко определить несоответствие реальной планировки той, что указана в документах. Если перепланировку всё-таки можно узаконить, лучше сделать это до сделки и заказать новый техпаспорт. Получить его можно в МФЦ или в БТИ своего округа.
  2. Квартира, купленная с использованием материнского капитала, в которой не выделили доли детям. Нюанс в том, что использование материнского капитала в сделке нигде не фигурирует. Покупатель может только проверить записи в паспорте о наличии детей и попросить справку из Пенсионного фонда об остатке средств на семейном сертификате — но это всё косвенные доказательства. Также иногда использование материнского капитала в покупке указывается в договоре купли-продажи. Но не всегда. Если вы продадите квартиру, для покупки которой был использован материнский капитал, а доли детям не выделили, и обман раскроется, вам грозит наказание вплоть до уголовного.
  3. Квартира, один из собственников которой находится в местах лишения свободы или признан пропавшим без вести. Например, кто-то из ваших родственников-сособственников сидит в тюрьме и, разумеется, не сможет появиться на сделке. Покупателя это, конечно, насторожит. Выход есть — можно оформить доверенность, и тогда присутствие заключённого на сделке будет необязательным, но, безусловно, ответственный и осторожный покупатель тысячу раз перед этим подумает.
  4. Квартиры, которые находятся в собственности менее года, — только что купленные, недавно полученные по наследству, по договору дарения или ренты. Подозрительный покупатель обязательно прокрутит в голове сценарий, в котором после заключения сделки вдруг объявляются наследники, обнаруживается живой рентополучатель, а бабушка впадает в маразм и договор дарения объявляется недействительным. Всё это — риск оспаривания сделки. Проверить, что всего этого не произойдёт, в большинстве случаев можно только косвенно, также на рынке недвижимости нередки подлоги документов. Даже если вы купили квартиру и решили продать её через несколько месяцев, это насторожит потенциальных покупателей — такое часто встречается в мошеннических схемах. Вам нужно подготовить доказательства того, что предыдущую сделку точно нельзя оспорить и все документы в порядке.
  5. Квартиры, где один из собственников страдает подтверждённым психическим заболеванием или просто пожилой человек. В этом случае будьте готовы, что от вас или вашей пожилой бабушки (если она, к примеру, тоже собственник) потенциальный покупатель потребует справку из ПНД (психоневрологического диспансера), чтобы проверить диагноз и показания и убедиться, что она может участвовать в сделках. Сходить за справкой можно вместе с ним — чтобы он был уверен, что вы не принесёте подделку. Если вы стоите на учёте в наркологическом диспансере, вам нужно будет пройти полную экспертизу, которая должна подтвердить, что вы можете участвовать в сделке. А если у вас есть опекун, то за сделку будет отвечать он, и для этого вам нужно будет получить разрешение органов опеки. Покупатель также может настоять на том, чтобы на сделке присутствовал нотариус, который сделает её видеозапись.

Как правило, такие квартиры продаются со скидкой или долго ищут своего покупателя (а иногда и то, и другое).У идеальной квартиры для продажи — один владелец, в ней никто не прописан, она много лет находится в собственности, владение — на основании первичной приватизации или договора купли-продажи.Соберите нужный пакет документов для продажиЧтобы продать квартиру, вам понадобятся оригиналы следующих документов:

  1. Общегражданский паспорт.

    Возможно, покупатель попросит показать заграничный паспорт или водительское удостоверение, чтобы убедиться, что перед ним не мошенник — большое количество документов сложнее подделать.

  2. Выписка из домовой книги или единый жилищный документ (ЕЖД). В документе будет указано, кто собственник квартиры, кто в ней прописан (и сохраняют ли эти люди право проживания в квартире при её продаже), есть ли задолженность по коммунальным платежам.
    Получать единый жилищный документ нужно в МФЦ, для этого понадобится ваш паспорт и запрос (заявление) на предоставление этой услуги. ЕЖД сформируют на месте. Выписку из домовой книги можно получить в МФЦ или запросить в управляющей компании (если дом новый, со своей управляющей компанией). Срок действия выписки из домовой книги — один месяц, а ЕЖД — 60 дней.

    Срок действия выписки из домовой книги — один месяц, а ЕЖД — 60 дней.

    Что брать, выписку из домовой книги или ЕЖД, зависит от того, что у вас за дом.

    В элитных домах и кооперативах с обособленной управляющей компанией — первый вариант, в остальных случаях — второй.

  3. Выписка из ЕГРН. В ней указано, кто владеет квартирой, на основании каких документов и есть ли на недвижимость обременения. Заказать выписку из ЕГРН можно в Росреестре, в офисе или через форму на официальном сайте — она действует в течение одного месяца.
  4. Документ, на основании которого вы получили квартиру.

    Это может быть договор купли-продажи, договор передачи, договор дарения или ренты. Этот договор у вас должен быть в наличии. Если вы его потеряли, дубликат можно запросить в Росреестре.

    Если сделка была нотариальная, тогда нужно запрашивать дубликат в архиве нотариуса.

Помимо документов обязательных для заключения сделки, покупатель может попросить и дополнительные. Они помогут ему убедиться, что с собственником (то есть с вами) и с квартирой, которую он собирается купить, не будет никаких проблем.

В зависимости от особенностей вашей квартиры нужно иметь:

  1. Письменное согласие на сделку супруга. Если квартира, которую вы собираетесь продать, приобреталась в браке, возьмите такой документ у нотариуса.
  2. Согласие опекуна или органов опеки. Если у вас есть уполномоченный опекун или одним из собственников квартиры является ребёнок.
  3. Оригиналы справок из ПНД. При ипотеке это — обязательно требование (банк также может согласиться принять копию водительского удостоверения). Покупатель должен убедиться, что вы дееспособны и можете участвовать в сделках. Особенно это актуально, если вы пожилой человек.
  4. Технический паспорт БТИ. Докажет, что в квартире не было перепланировок или все они узаконены. Получить паспорт БТИ можно в МФЦ или в БТИ своего округа.

Подготовьте квартиру к продаже и напишите объявлениеПодготовка квартиры к продаже называется Home Staging.

На Западе это целый комплекс мероприятий, направленных на то, чтобы сделать квартиру максимально привлекательной в глазах потенциальных покупателей.

Это очень серьёзный этап предпродажной подготовки.

В России это только набирает обороты, но те, кто серьёзно относится к нему, имеют высокие шансы продать квартиру быстрее.Мы написали (с фото!), как подготовить квартиру и сделать объявление, по которому хочется позвонить, для собственников, которые сами сдают квартиру.
Всё это актуально и для продажи квартиры.Остановимся на основных моментах:

  1. Напишите объявление о продаже с чётким описанием характеристик квартиры и её преимуществ. Укажите основные моменты: кто владелец, на основании каких документов квартира стала вашей, кто прописан, схема сделки — свободная или альтернативная (и подобрана ли альтернатива).
  2. Проведите генеральную уборку, спрячьте все личные вещи, чтобы квартира выглядела аккуратно и уютно, но без следов чьего-либо проживания.
  3. Укажите контактные данные. На Яндекс. Недвижимости ваш реальный телефон будет скрыт подменным номером, звонки с него будут переадресовываться вам. Это защитит вас от попадания вашего номера в различные спам-базы. Если вы размещаете объявление где-то ещё, купите отдельную SIM-карту. Даже если этот номер попадёт в базы риелторов — нестрашно.
  4. Сделайте хорошие фотографии всех помещений, подъезда и двора при естественном освещении, не поленитесь обработать их в фоторедакторе. В идеале — пригласите фотографа.

Если вы работаете с риелтором, всё ещё проще — часть работы он возьмёт на себя: сделает часть документов, даст советы по предпродажной подготовке, напишет и разместит объявление, проведёт осмотры.

Покупатель найден. Что ещё нужно сделать до сделкиПосле нескольких недель или месяцев осмотров квартиры покупатель найден.

Поздравляем, самая сложная часть выполнена. Осталось заключить договор и получить деньги за квартиру. Для этого вам нужно сделать еще несколько шагов.Подготовка документов. Если вы ещё что-то не собрали или что-то устарело.Аванс и соглашение. В качестве подтверждения серьёзности своих намерений покупатель передаёт вам определённую сумму денег.
В качестве подтверждения серьёзности своих намерений покупатель передаёт вам определённую сумму денег.

Сумма может быть разной — в Москве это обычно около 50 000 рублей. Обязательно дайте расписку в получении денег.

Стоит различать аванс и задаток. Аванс — это чаще всего предоплата (хотя в законе никакого определения аванса нет). Если сделка расстроится по какой-то причине, аванс нужно будет вернуть.

А задаток — финансовое обеспечение договорённостей. Если покупатель откажется от сделки, задаток можно не возвращать. Также при передаче аванса или задатка подписывается авансовое соглашение или договор задатка, в которых прописывается в течение какого времени должна быть заключена сделка и по какой цене.

Не забудьте после этого дописать в объявлении, что квартира забронирована, или снять его с публикации.Условия сделки и .

В большинстве случаев достаточно составить договор в простой письменной форме, но если ваша квартира находится в долевой собственности (то есть нескольким людям принадлежит определённая часть квартиры, например одна треть или половина), договор о продаже квартиры нужно заключать только у нотариуса.

В договоре обязательно должны быть указаны:

  1. данные продавца и покупателя;
  2. права и обязанности, ответственность сторон;
  3. полная стоимость квартиры;
  4. её адрес и описание;
  5. сроки освобождения жилплощади (как юридически, так и физически).

Сделка и передача квартирыОсталось чуть-чуть. И квартира будет продана.Деньги. В день сделки вы приезжаете в банк, где покупатель закладывает деньги в арендованную им .

Во время закладки денег заключается дополнительное соглашение, в котором прописано, при выполнении каких условий вы можете забрать деньги. Обычно для этого достаточно предоставить паспорт и свой экземпляр договора купли-продажи со штампом регистрационной палаты о переходе права на имя нового собственника.

В случае, если регистрация электронная, условием доступа к ячейке может быть подписанный договор и выписка из ЕГРН с именем нового владельца.

Это самый надёжный способ передачи денег.

Ещё можно воспользоваться банковским аккредитивом. Система здесь точно такая же, только деньги не закладываются в ячейку, а хранятся на счёте.Договор. Если договор купли-продажи заключается у нотариуса, после передачи денег вы и покупатель должны поехать к нему и подписать договор.

Если договор составлялся в простой письменной форме, его можно подписать прямо в банке.Регистрация сделки. Когда договор будет подписан, вам с покупателем необходимо съездить в МФЦ и отдать договор купли-продажи на регистрацию для перехода права собственности. С собой нужно иметь договор купли-продажи и паспорт.

Обычно в Москве на регистрацию уходит 3-4 дня, если это нотариальная сделка, и 10 дней, если договор заключался в простой письменной форме.Получение денег. Обычно в банке нужно показать паспорт и свой экземпляр договора купли-продажи со штампом о переходе права на имя нового собственника или свежую справку из ЕГРН с данными нового владельца. После этого вы получите доступ к банковской ячейке.Передача квартиры.

В договоре прописано, когда вы должны передать квартиру новому владельцу. Это можно сделать хоть в день регистрации перехода права собственности.

В процессе передачи квартиры покупателю нужно составить и подписать акт приёма-передачи.

Это приложение к договору купли-продажи, в котором указаны характеристики и особенности квартиры. Его составляют в произвольной письменной форме, и это можно сделать самому ( есть на Яндекс.Недвижимости), но если в составлении договора помогал риелтор или юрист, логично доверить им и составление акта.
Его составляют в произвольной письменной форме, и это можно сделать самому ( есть на Яндекс.Недвижимости), но если в составлении договора помогал риелтор или юрист, логично доверить им и составление акта.

Заверять акт нотариально не нужно. В акте нужно указать, что квартира была передана новому владельцу именно так и в таком состоянии, как прописано в договоре купли-продажи.

Сделка может считаться состоявшейся при передаче квартиры и подписании покупателем акта приёмки-передачи.ЗаключениеДаже если к концу статьи вам стало казаться, что продать квартиру — очень сложно, это не так. Каждый этап занимает несколько дней или даже недель, поэтому вам не нужно будет выполнять все эти пункты практически одновременно.

А если хочется сэкономить время и нервы, проще нанять риелтора, который возьмёт большую часть вопросов на себя, будет консультировать и помогать на всех этапах.Авторы: команда Яндекс.Недвижимости и Гурам Базадзе. Иллюстратор: Ева Народицкая.

Как продать квартиру без риэлтора — пошаговая инструкция 2021 года

Автор Евгений Трофимов На чтение 9 мин.

Опубликовано 15.12.2020 быстрее. Это бесплатно!Процесс продажи квартиры не такой уж и сложный, если знать все моменты сделки.

Мы дадим пошаговую инструкцию и Вы поймете, как продать квартиру самостоятельно 2021 году, не прибегая к услугам риэлторов. Алгоритм действий собственника квартиры достаточно понятен.

Но не все знают с чего начать, разберем тонкости и нюансы в пошаговой инструкции. Шаг 1. Самым ответственным пунктом мероприятия считается подборка необходимых документов. Именно сложностью этого процесса и количеством бумаг пугают риэлторы.

В каждой ситуации пакет документов может отличаться и иметь свои особенности. При продаже и оформлении договора сделки основными документами от собственника являются:

  1. если интересы собственника будет представлять доверенное лицо, то владелец недвижимости передает ему нотариально заверенную доверенность (паспорт собственника не требуется).
  2. гражданский паспорт собственника квартиры, если владельцев несколько, каждый должен предоставить свой паспорт или свидетельство о рождении;
  3. разрешение, выданное органами опеки и попечительства, когда одним из собственников является гражданин, не достигший совершеннолетнего возраста.
  4. — в ней указаны все граждане, на кого зарегистрировано право собственности относительно квартиры;
  5. нотариальное согласие от супруга и свидетельство о заключении брака (в случае приобретения квартиры в период брака);

Для подтверждения юридической чистоты квартиры необходимо иметь на руках:

  1. все справки в подтверждении отсутствия задолженности по коммунальным платежам.
  2. копия-лицевого счета с перечнем лиц, прописанных или выписанных по указанному адресу;
  3. технический паспорт, потребуется если покупатели производят оплату по ипотеке;
  4. документ, устанавливающий право собственности квартиры;

Следует также визуально сверить технический план с фактическим расположением помещений в квартире.

Если проводилась перепланировка, ее потребуется сначала узаконить.

Иначе продать жилье не получится или потребуется занизить стоимость квартиры. Шаг 2. Для начала необходимо привести жилье в «товарный» вид: прибрать, помыть окна, по необходимости подклеить обои, подкрасить, словом добавить привлекательности в глазах потенциальных покупателей.

Если в квартире имеется балкон или лоджия, то это пространство в большинстве случаев превращается в склад ненужных вещей. Не забудьте навести порядок и там.

Важно тщательно прибрать квартиру, не допускать, чтобы личные вещи были разбросаны.

Если в помещении имеются неприятные запахи, например, от дыма сигарет, нужно попытаться от них избавиться. Зачастую для этого в момент осмотра квартиры хозяева используют простой прием – сварить кофе.

Его аромат способен перебить другие запахи.

Шаг 3. Чтобы квартира продалась быстро, нужно определиться с ценовым диапазоном, в пределах которого готовы квартиру продать.

Понятно, что в объявлении указывается верхняя планка, которая может быть снижена в процессе адекватного торга. Чтобы определиться, необходимо провести ценовой анализ подобных предложений на рынке недвижимости.

Сделать это можно:

  • При помощи популярных сайтов частных объявлений (про них поговорим ниже).
  • Заказать профессиональную оценку, которая обойдется в небольшую сумму, но не имеет смысла при наличии типового жилья, а также она делается за счет покупателей которые берут ипотеку;
  • Воспользоваться калькулятором оценки квартиры.

Обращайте внимание на район нахождения недвижимости, количество и расположение комнат, состояние ремонта. Немаловажным фактором цены по объявлению является то, насколько быстро вы планируете жилье продать.

Когда время поджимает, ее можно сразу снизить, но учитывайте минимальный торг. Если собственник не торопится, то цену можно установиться максимальную для подобных квартир. ВАЖНО учитывать финансовые потери, чем дольше продаётся квартира, тем больше Вы несете за нее расходов в виде оплаты:

  1. налогов и т.д.
  2. процентов по ипотечному кредитованию (при наличии);
  3. ежемесячных платежей за квартиру по коммунальным платежам;

Если цена за квартиру завышена, следовательно быстро она не продастся, а платить по счетам является обязанностью собственника.

Вот тут и возникает вопрос о стоимости, времени на продажу и расходах на ожидание покупателя. Ситуация из жизни. Однокомнатная квартира стоимостью в 2 100 000 рублей стоит на продаже уже в течение полугода. При этом коммунальные платежи составляют примерно 3 800 в месяц.

Получаем что из обязательных платежей придется заплатить:

  1. налог за 6 месяцев — 560 рублей;
  2. за коммуналку — 3800 × 6 = 22800 рублей;

Сюда так же добавим сумму упущенной прибыли, если бы мы продали жилье довольно быстро (через 2 месяца) и не так дорого, а деньги положили на вклад (например, под 6% годовых): 10500 × 4 = 42 000 руб.

По итогу мы имеем за 6 месяцев: 22800 + 560 + 42 000 = 65 360 рублей в виде финансовой потери за простой квартиры.

Шаг 4. К этому пункту нужно отнестись внимательно, поскольку грамотный текст и правильные ракурсы в фото могут стать для покупателя решающим моментом для желания посмотреть товар. Продумайте описание, которое максимально подчеркнет достоинства жилья.

  • Разместите объявление на всех общеизвестных ресурсах частных предложений:
  1. Юла.
  2. Яндекс.Недвижимость;
  3. ЭТАЖИ;
  4. Из рук в руки;
  5. ЦИАН;
  6. Авито;
  7. MLSN;

Рекомендуем приобрести сим-карту с новым номером телефона для объявлений.

Так Вы обезопасите себя от мошеннических схем и будите знать, что звонят именно по квартире.

В настоящее время многие пользуются интернет-банкингом и к нему «привязан» номер телефона.

Поэтому его не следует указывать в объявлении. Не отвечайте на sms-сообщения по квартире и не переходите по ссылкам. Мошенники часто используют номера телефонов из объявлений для обмана граждан.

  • Окна квартиры или балкон могут быть использованы в качестве рекламы о продаже.

Обычно такой способ оказывается простым, но действенным. Напечатайте слово «Продам» и номер телефона на листах бумаги (крупно, по одной букве на лист) и развесьте в окне. На балкон можно сделать растяжку, заказанную в салоне печати или сделать самим.

Это может заинтересовать покупателей, проживающих в этом же районе и желающих перевезти к себе поближе родственников. По статистике 18% покупателей приходят смотреть квартиру по объявлениям расклеенных на окнах.

Еще один факт, чтоб не заказывать услуги риелтора! Ваше объявление обязательно в интернете или в окне заинтересует риелторов, которые занесут вашу квартиру в свою базу. При этом Вам не потребуется за это платить, свой процент они заработают на покупателе.

Помимо общего описания укажите следующую информацию:

  1. о собственнике и наличии документов, это внушит доверие потенциальному покупателю;
  2. о мебели, предметах обстановки и технике, которая остается в квартире. Конечно, такие моменты повышают стоимость жилья, но могут быть полезны покупателю. С другой стороны, если они не нужны, то могут стать предметом торга.

Шаг 5. Общение начинается с телефонного разговора, будьте готовы к неадекватным, которые пытаются сильно скинуть цену. Отвечать на вопросы нужно максимально вежливо, чтобы не оттолкнуть покупателя грубостью или ответами на щекотливые вопросы.

Чтобы максимально правильно отвечать на них, нужно заранее продумать все моменты, которые могут быть уточняться звонящим. После общения по телефону и договоренности о встрече переходим к этапу осмотра помещения. Свое поведение нужно выстраивать в зависимости от того, кто пришел смотреть помещение.

Рассмотрим категории людей, которые интересуются недвижимостью среднего ценового диапазона:

  • Родители, ищущие квартиру для своих взрослых детей. Внимательно приглядываются, интересуются жильем недорогим и с ремонтом.
  • Риэлторы знают, что спросить и посмотреть и самостоятельно общаются с покупателям.
  • Молодые семьи интересуются квартирами с ремонтом (когда не требуется дополнительных вложений, особенно, когда взята ипотека). Для молодых родителей важно наличие лифта или расположение на нижних этажах.
  • Пенсионерам важно расположение на нижних этажах, наличие ремонта. Часто дети присматривают квартиру для своих престарелых родителей поближе к своему месту проживания.

Постарайтесь произвести впечатление приветливого человека и ответить на все вопросы. Заранее продумайте все плюсы и минусы квартиры и манипулируйте только положительными моментами. На этапе осмотра происходит торг между покупателем и продавцом.

Конечно, он должен быть обоснованным, но он обязательно будет. Поэтому при указании цены нужно понимать, что сможете немного уступить.

Дайте возможность покупателю назвать свою цену. Шаг 6. Когда покупатель найден, рекомендуется заключить с ним предварительный договор и получить задаток или аванс.

Это станет некой гарантией того, что сделка состоится. Получение задатка (аванса) оформляется распиской.

В предварительном договоре пропишите все моменты относительно предстоящей сделки: укажите условие или дату заключения основного договора. Ниже по ссылкам, можете скачать нужный Вам договор:

  1. ;
  2. ;
  3. .
  4. ;

Шаг 7.

В назначенное время оформите и подпишите основной договор купли-продажи.

Обязательным условием является государственная регистрация его в органе Росреестра или МФЦ.

Только в результате регистрационных действий права на объект недвижимости перейдут от продавца к покупателю. Составляется договор, как минимум, в трех экземплярах: по одному экземпляру каждой стороне сделки и дополнительный – для Росреестра. На каждом из них проставляются собственноручные подписи участников сделки.

Немаловажным моментом является получение оплаты за квартиру. Тут могут быть несколько вариантов:

  1. с привлечением ипотечного займа, когда покупатель оформляет договор с банком на получение ипотеки, а банк переводит эти средства продавцу. Такой способ самый безопасный, поскольку перед одобрением кредита банк тщательно проверяет все документы в отношении покупателя и самой квартиры;
  2. наличная оплата. Является самым рискованным методом расчетов. Продавцу нужно быть максимально внимательным при проверке и пересчете купюр. Дополнительно нужно привлечь к присутствию надежных людей из числа родственников или близких друзей, кто будет сопровождать с места сделки.
  3. оплата через банковскую ячейку «аренда сейфа» – безопасный и надежный способ расчетов между покупателем и продавцом;
  4. с использование средств материнского капитала. Для получения гарантии, что средства будут переведены продавцу, рекомендуется удостоверить сделку нотариально. Квартира будет находиться у продавца в залоге, пока средства материнского капитала не поступят на его счет;
  5. рассрочка оплаты по договору. Такой вариант возможен, если стороны сумели договориться о графике рассрочки. Чтобы избежать ситуации со срывом графика или отказом от платежей, следует максимально тщательно прописать в договоре все нюансы. Лучше оговорить в нем, что переход права собственности будет зарегистрирован только после полного расчета;

После полного расчета продавец передает ключи от квартиры новому собственнику.

Условие или момент передачи могут быть прописаны в договоре. Дополнительно рекомендуется составить и подписать передаточный акт на помещение, который станет приложением к договору.

Его также можно включить пунктом в ДКП.

Шаг 8. Обычно стороны договариваются о дате, когда уже бывший собственник должен покинуть квартиру и убрать все свои личные вещи. Этот момент должен быть отражен в договоре купли-продажи. В итоге процедура самостоятельной продажи квартиры совершенно не сложная.