Меню
Главная - Жилищное право - Покупка квартиры на этапе котлована

Покупка квартиры на этапе котлована

Нюансы и риски покупки квартиры на стадии котлована. Особенности выбора объекта и оформления документов.


Бесплатная горячая линия Юридическая консультация по телефонам ниже с 9.00 до 21.00

  1. Санкт-Петербург и область
  2. Москва и область
  3. По России бесплатно

.или спросите юриста напрямую!

Введите пожалуйста ваш вопрос! Приобретение жилья в строящемся доме для многих семей единственная возможность обзавестись собственной недвижимостью. Такие квартиры стоят значительно дешевле, чем объекты на вторичном рынке.

Расскажем в статье, какие риски таит в себе покупка квартиры в стадии котлована и на что обратить внимание при оформлении сделки.

Содержание статьи ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ✔ ✔ ○ Покупка жилья на стадии котлована имеет массу преимуществ:

  • При строительстве будут использованы современные материалы и технологии, а, значит, что проблем с капитальным ремонтом дома не будет.
  • Цена таких квартир ниже. Иногда разница в цене с аналогичным объектом на вторичном рынке может составлять 30-40 %.
  • Единственным владельцем квартиры за всю историю ее существования будете вы. Это значит, что можно не опасаться притязаний на недвижимость со стороны третьих лиц.
  • Застройщики предоставляют вариант оплаты в рассрочку.
  • Возможность выбора желаемого этажа и планировки квартиры.

Приобретение квартиры в строящемся доме исключает вероятность судебных тяжб, тогда как вторичное жилье часто становится предметом споров. Покупая квартиру на стадии котлована, есть риск нарваться на недобросовестного застройщика.

Тогда можно столкнуться с такими неприятностями, как:

  1. Потеря денег.
  2. Задержка окончания строительства.
  3. Несоответствие качества жилья заявленному.

Утрата денег, выплаченных за квартиру, может произойти в результате мошеннических действий (к примеру, умышленное банкротство), так и по причине халатности застройщика и форс-мажора.

Строительство жилого дома ведется на протяжении нескольких лет, поэтому строительная компания может стать банкротом и в результате кризисной экономической ситуации в стране. Распространенная ситуация – затягивание сроков сдачи объекта. Несмотря на то, что в договоре с застройщиком четко прописывается дата окончания строительства, покупатели часто не могут въехать в собственное жилье на протяжении длительного времени.

Строительство может быть приостановлено.

Такое происходит, когда строительная компания начинает деятельность, не имея необходимых разрешительных документов. Чтобы снизить риски нужно тщательно проверить застройщика прежде чем заключать с ним какую-либо сделку.

Данные о застройщике можно получить на его официальном сайте, на форумах, через знакомых. Рекомендуется также посетить уже сданные объекты и пообщаться с собственниками квартир. Кроме того, региональные власти обычно размещают информацию о строительных компаниях, которые ведут деятельность недобросовестно в свободном доступе.

Кроме того, региональные власти обычно размещают информацию о строительных компаниях, которые ведут деятельность недобросовестно в свободном доступе. К примеру, в Московской области такой реестр ведется на сайте Министерства строительства. Существует также Единый реестр застройщиков по РФ.

При изучении сведений о застройщике следует обращать внимание на:

  1. Переносы сроков сдачи.
  2. Опыт в сфере жилищного строительства.
  3. Репутацию компании – были ли жалобы, судебные споры.
  4. Количество сданных объектов.

Изучите список партнеров строительной компании.

Если среди них есть крупные банки и страховые организации, то вероятно, застройщику можно доверять. Узнайте, где находится офис застройщика, кто занимается продажей квартир и по каким контактным данным можно связаться со строительной компанией при возникновении вопросов.

Если оперативной связи с застройщиком нет, стоит задуматься, нужно ли с ним иметь дело. Не менее важна юридическая проверка. Застройщик обязан предоставить следующие документы:

  1. Страховой договор или договор поручительства.
  2. Допуск СРО, лицензии.
  3. Правоустанавливающие документы на землю под строительство.
  4. Технико-экономическое обоснование проекта.
  5. Проектную документацию.
  6. Учредительные документы.
  7. Разрешение на строительство.
  8. Проектная декларация.
  9. Инвестиционный контракт.
  10. Бухгалтерскую документацию за три последних года.

Всю необходимую информацию застройщик должен размещать на своем официальном сайте.

Это предусмотрено законодательно.

Пункт 1 ст. 3.1 ФЗ № 214 от 30.12.2004 г: Застройщик, привлекающий денежные средства участников долевого строительства, обеспечивает свободный доступ к информации о своей деятельности посредством создания и ведения в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» сайта, в электронный адрес которого включено доменное имя, права на которое принадлежат такому застройщику. Все данные о будущем строении содержатся в проектной декларации. Здесь прописываются кадастровые сведения, сроки окончания строительства и ввода в эксплуатацию, финансовое состояние застройщика, информация о правоустанавливающих документах.

Правоустанавливающими документами на землю могут быть договор долгосрочной аренды, свидетельство о праве собственности или выписка из ЕГРН, подтверждающая, что земля в собственности застройщика. Не стоит покупать квартиру, если строительная компания пользуется участком на праве краткосрочной аренды или безвозмездного пользования.

В инвестиционном контракте нужно обратить внимание на условия, после выполнения которых дом будет введен в эксплуатацию.

В документе местная администрация прописывает обязательства застройщика. К примеру, его могут обязать построить детские площадки, дорогу и прочие объекты инфраструктуры района. Без выполнения этих условий дом не будет передан собственникам.

Обязательно проверьте наличие всех требуемых разрешений и заключений государственной экспертизы. Если таких документов нет, значит, строительство не согласовано.

В этих бумагах нужно сверить все сведения о застройщике с учредительными документами. Как правило, застройщики предлагают потенциальным покупателям уже готовую форму договора.

Существует три варианта, по которым возможна покупка квартиры в стадии котлована:

  • Участие в жилищно-строительном кооперативе.
  • Жилищный сертификат.
  • Договор долевого участия в строительстве (ДДУ).

Покупатель жилья наиболее защищен при оформлении ДДУ.

Этот вид отношений подлежит обязательной государственной регистрации в Росреестре. Если застройщик предлагает оформить предварительный ДДУ или соглашение по иной форме, вероятно, что перед вами мошенник или у компании не все в порядке с документами. Суть заключается в том, что застройщик осуществляет строительство на средства дольщиков.

Привлекать участников может только строительная компания, имеющая необходимые разрешительные документы. По этой причине участие в долевом строительстве наиболее привлекательный способ приобретения квартиры. Пункт 1 ст. 3 ФЗ № 214 от 30.12.2004 г: Застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости только после получения в установленном порядке разрешения на строительство, опубликования, размещения и (или) представления проектной декларации в соответствии с настоящим Федеральным законом и государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых будут входить объекты долевого строительства, либо договора аренды, договора субаренды такого земельного участка.

ДДУ должен включать в себя:

  1. Порядок выплаты установленной цены и сроки.
  2. Цена договора.
  3. Описание объекта.
  4. Гарантийный срок на объект.
  5. Способы обеспечения исполнения обязательств застройщиком.
  6. Срок сдачи объекта и дату передачи объекта участникам долевого строительства;

ДДУ вступает в законную силу только после прохождения процедуры государственной регистрации в Росреестре. До этого момента перечисление денег на счет застройщика не допускается.

Если в процессе строительства сторонам потребуется внести изменения в ДДУ, это оформляется дополнительным соглашением. Оно также регистрируется. Договор переуступки или цессии – это сделка по передаче прав и обязанностей по ДДУ от одного лица к другому. Он заключается письменно и вступает в силу после государственной регистрации.

Он заключается письменно и вступает в силу после государственной регистрации.

В договоре цессии указывается:

  1. Иные условия, если они отличаются от основного договора.
  2. Сроки.
  3. Содержание переуступки.
  4. Перечень документов, передаваемых покупателю.
  5. Цена сделки.

В ДДУ может содержаться условие, по которому переуступка невозможна без согласия застройщика.

В этом случае сделка будет недействительной, если такое согласие не получено. Если продавец состоит в браке, то потребуется также и согласие мужа/жены на проведение сделки. По договору цессии все обязанности дольщика переходят к покупателю, в том числе, и долг по выплате, если он есть.

Претензии, если они возникнут, предъявляются продавцу, а не застройщику. Регистрации ДДУ не произойдет, если ответственность застройщика не будет застрахована. Договор страхования может быть заключен с банком, страховой компанией или обществом взаимного страхования.

Договор страхования заключается на весь период строительства и два года после его завершения. Страховым случаем будет неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств застройщиком, если это подтвердится решением суда. Выгодоприобретатели по договору – участники долевого строительства.

Осмотр квартиры нужно проводить в светлое время суток.

Приемка квартиры осуществляется по смотровому листу.

Если выявляются какие-либо дефекты, их обязательно нужно отразить в акте приема-передачи.

Дольщику потребуется обосновать свои претензии. Застройщик, в свою очередь, обязан устранить дефекты в срок, определенный ДДУ. К моменту приема дом должен быть принят государственной комиссией.

Обязательно нужно обратить внимание на основные коммуникации – электричество, водопровод, канализация.

Проверьте угол отклонения стен, стыки. Удостоверьтесь, что отсутствуют протечки.

На стяжке не должно быть бугров, ям, трещин и пустот. Проверьте, что площадь квартиры, высота потолков, ширина проемов, качество материалов отвечают заявленным в документации. Наиболее популярный вид мошенничества – предложение заключить предварительный договор купли-продажи вместо ДДУ.

Так как оплата по такому соглашению не переводится, аферисты требуют заключения договора на покупку векселя, стоимость которого равна стоимости квартиры.

В этом случае никаких прав на жилье у покупателя не возникает. Застройщик может также продавать квартиры от своего лица, но по факту в договоре фигурирует другая организация. Подобные действия незаконны. Во всех документах должно быть обозначено одно и то же юридическое лицо. Помните, что договор с застройщиком вступает в силу только после регистрации.
Помните, что договор с застройщиком вступает в силу только после регистрации.

До этого момента никаких средств с вас требовать не могут. Если застройщик просит перевести деньги до регистрации договора, то вероятнее всего он мошенник. Нередко по такой схеме одна и та же квартира продавалась несколько раз.

Предварительный договор купли-продажи не подразумевает возникновения прав и обязанностей у сторон. Это лишь соглашение о том, что основная сделка будет заключена сторонами в будущем. Он не регистрируется в Росреестре.

Если застройщик предлагает заключить предварительный договор, скорее всего у него не все в порядке с документами или он планирует вас обмануть. В любом случае, оформляя этот документ, обязательно пропишите дату заключения основной сделки.

Если строительная компания не выполняет своих обязательств, то для начала следует попытаться договориться и уладить вопрос мирным путем. Застройщик обязан устранить недостатки в разумный срок.

Оформляйте все претензии письменно. Если застройщик игнорирует ваши требования или отказывается решать проблему, обращайтесь в суд. Видео Руководитель консалтингового центра недвижимости Санкт-Петербурга Ольга Трошива расскажет существуют ли риски при покупки квартиры на стадии котлована.

Опубликовал : Вадим Калюжный, специалист портала ТопЮрист.РУ

7 особенностей покупки квартиры в новостройке на стадии котлована

| 23.01.2017 | | | Содержание статьи Практически половина продается до завершающего этапа строительства. Это объясняется существенной экономией средств, которая может достигать 25% и более.

Но кроме заметной выгоды, такой способ приобретения недвижимости несет с собой и значительные риски.

Что необходимо учесть, чтобы сделать выгодную покупку, не потерять свои средства и получить квартиру в указанные сроки?Многие люди приобретают квартиры на стадии котлована из-за выгоды. Меньшая стоимость жилья является главным критерием выбора. Цена снижается ради привлечения дополнительных средств.

В этом заинтересован практически каждый застройщик, ведь он получает очевидную выгоду и сможет использовать для строительства дома деньги соинвесторов, а не кредитные средства, которые придется отдавать с большим процентом.

Понятно, что чем меньше используется кредитных средств, тем более низкой и привлекательной для покупателя будет стоимость квадратного метра жилья.Плюсом является возможность получить рассрочку от застройщика.

Ее срок оговаривается сторонами, но, как правило, она ограничивается сроком возведения дома. Некоторые компании предлагают ее без процентов.Многих привлекает возможность выбора. Если человек проявил желание купить жилье на начальном этапе строительства, то ему предоставляется возможность выбора планировки квартиры, площади и этажа.

Если человек проявил желание купить жилье на начальном этапе строительства, то ему предоставляется возможность выбора планировки квартиры, площади и этажа. Наиболее привлекательные варианты раскупаются именно на этой стадии.

После окончания строительства дома остается не проданными около 20–25% квартир.

Многие из них на последних этажах или с неудобной планировкой.

Не пользуются спросом и многокомнатные квартиры.Приобретение квартиры на стадии котлована сопряжено с определенным риском.

Он может заключаться в возможности быть обманутым.

Известны случаи, когда после оплаты жилья люди так и не дожидались окончания стройки. Среди застройщиков не всегда попадаются честные и надежные компании. Фирмы-мошенники часто приступают к , но при реализации квартир используют схему двойных продаж.

При ней владельцами одной квартиры могут стать сразу несколько человек.

От подобных рисков защищает заключение договора долевого участия в строительстве.Другим минусом является необходимость ждать окончания строительства. Этот срок может быть продлен несколько раз. Даже если в договоре значится 3 года, работа может быть закончена спустя 5 и более лет.Чтобы не стать жертвой мошенничества и не связаться с недобросовестным застройщиком, прежде, чем подписывать документы и отдавать деньги, нужно навести справки о данной компании и понять, насколько она надежна.Потенциальному покупателю следует поинтересоваться о компании, осуществляющей строительство.

Если у нее плохая репутация, то от заключения договора лучше отказаться. Будет полезно узнать что-то об уже сданных объектах, истории их возведения.

На первых этапах существенную помощь вам окажет интернет. Найти официальные данные о застройщике можно на его сайте, где указывается история компании, информация об инвесторах и кредиторах, о сданных объектах, о строящихся объектах и сроках их сдачи. Если компания сотрудничает с большими банками, то это дополнительная гарантия надежности для покупателя.

Отсутствие собственного сайта у застройщика подсказывает, что дело идет о несолидной компании, которой доверять свои деньги строго не рекомендуется. Нужно проанализировать и цены на квартиры: слишком низкая стоимость должна насторожить, ведь успешная компания не будет продавать квартиры ниже их реальной стоимости.Важный источник информации – форумы дольщиков и их отзывы о конкретной компании. Там как раз и можно найти те сведения, которые не указываются на официальном сайте.

Если возникали какие-то проблемные ситуации, было затягивание сроков, то на форумах это обязательно будет указано, там же можно будет найти информацию и о том, как застройщик решал конфликтные ситуации. Неплохо на данном этапе также посетить сам строительный объект, чтобы удостовериться, что строительные работы действительно ведутся.Если первый этап проверки застройщик прошел, то при визите к представителю компании или менеджеру по продажам квартир нужно удостовериться, что и с документами все в порядке, иначе после возведения дома могут возникнуть большие проблемы.

Проверить следует учредительные документы, к которым относится устав компании, свидетельство о внесении в единый госреестр юридических лиц, свидетельство о присвоении ИНН.Важно убедиться, что компания владеет той землей, где возводит дом, на что должно указывать свидетельство о праве собственности на землю.

Проверить следует учредительные документы, к которым относится устав компании, свидетельство о внесении в единый госреестр юридических лиц, свидетельство о присвоении ИНН.Важно убедиться, что компания владеет той землей, где возводит дом, на что должно указывать свидетельство о праве собственности на землю. Более того, большое значение имеет целевое назначение земли. В документах должно быть указано, что данная территория предназначена для строительства жилого дома по указанному адресу.

Если участок будет, например, сельскохозяйственного назначения, то для заселения в построенный дом понадобится длительное время. Не помешает убедиться в законности приобретения участка земли: если проводились торги, то это должно быть указано.Отдельного внимания заслуживают дома, которые строятся при участии органов власти и являются публичным инвестиционным проектом. В этом случае, как правило, государство выдает застройщику место для строительства дома, а компания обязуется предоставить в собственность государственных органов определенные площади, которые указываются в предварительном протоколе распределения площадей.

Важно убедиться, не переходит ли ваша квартира после строительства дома в собственность властей, что может повлечь за собой продажу этой квартиры без вашего ведома.У застройщика должна быть лицензия, которая дает ему право заниматься строительной деятельности.

Лицензия должна быть со сроком действия, покрывающей сроки строительства дома, и в ней должна быть указана высота зданий, которые может возводить компания, — проверьте этот параметр с высотой дома, который будет возводиться. Проверить следует и разрешение на строительство, в особенности сроки и соответствие данного разрешения конкретному дому.Также застройщик должен предоставить всю необходимую проектную документацию, а также иметь государственную экспертизу проектной документации. Тот, кто будет продавать квартиру в будущем доме, должен иметь документы уполномоченного представителя компании, если, конечно же, продажами не занимается сам застройщик.Можно спросить у компании, какими банками она аккредитована.

Это, конечно же, не самый точный показатель, но все же может свидетельствовать о надежности застройщика, ведь банк также осуществляет его проверку прежде, чем аккредитовать.

Оплату лучше производить безналичным способом.С условиями договора, который предлагает вам застройщик, лучше ознакомиться в спокойной домашней обстановке, чтобы изучить все детали и условия. На данном этапе лучше посоветоваться с опытным в этих вопросах юристом, ведь неподготовленный человек может не заметить важных аспектов, определяющих права и обязанности каждой из сторон.

Юрист может подсказать основные риски и предостеречь, если застройщик пытается вас обмануть.Согласно законодательству должна быть застрахована. Покупателю нужно поинтересоваться о страховщике, предпочтительно, если это будет известная компания.Чтобы приобретение жилья на нулевом этапе строительства стало безопасным, специалисты рекомендуют заключать договор долевого участия между сторонами. В нем фиксируются все данные об объекте, время окончания строительства, стоимость квадратного метра.

Для урегулирования этого вопроса был принят ФЗ под номером 214.

Если фирма осуществляет продажу по иным принципам, то возможные риски увеличиваются.Согласно упомянутому федеральному закону, построенный объект передается участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию. Договор долевого участия в строительстве регистрируется в Росеестре, а это гарантия отсутствия двойных продаж. Покупатель благодаря такому договору получает максимальный уровень защиты, и в случае невыполнения сроков или предоставления ему несоответствующей недвижимости может расторгать сотрудничество в одностороннем порядке.

Застройщик, который продает квартиры по такому договору, проходит строгий контроль в государственных органах, поэтому информация о нем максимально прозрачна. В документе должны быть указаны сроки постройки дома, стоимость квартиры, указан адрес объекта и даны гарантийные обязательства.Далеко не каждый застройщик работает по договору долевого участия и соблюдает все правила его составления. По статистике, в Москве таких предложений всего около 20%.

Покупка квартиры в новостройке на стадии котлована по другим типам договора – более опасное и рискованное дело.Некоторые компании предлагают заключить предварительный договор купли-продажи.

Риск состоит в том, что такая сделка нигде не регистрируется.

Другим вариантом мошенничества является предоставление застройщиком векселя.

Клиент приобретает этот документ, но каких-либо гарантий на квартиру у него нет, да и в векселе не указывается, что за жилплощадь вы получаете.Еще один рискованный вид сотрудничества – договор участия в жилищно-кооперативном строительстве. В этом случае вы вносите пай, чтобы вступить в кооператив, который и приобретает для вас квартиру. Все условия прописываются в уставе кооператива, поэтому его должен тщательно изучать юрист.

Риски содержит в себе и покупка квартиры через жилищно-строительные кооперативы: в этом случае нужно очень тщательно изучать разрешительные документы и лицензии застройщика.Если сроки сдачи дома затягиваются, компания может предложить подписать соглашение о продлении сроков.

Подобные документы лучше не подписывать, иначе потом будет невозможно взыскать неустойку с компании в связи с невыполнением их обязательств.Большая часть квартир приобретается в ипотеку.

Очень важно грамотно подойти к изучению ипотечной программы банка.

Она также может зависеть от этапа строительства, так как на начальной стадии наибольший риск, а значит, и стоимость кредита больше.На стадии котлована невозможно оценить качество используемых стройматериалов и ровность стен, зато район оценить можно легко.

Прежде всего, стоит выяснить, насколько хорошо развита в конкретном районе инфраструктура и транспортные развязки.

Последнее особенно актуально для тех, кто пользуется общественным транспортом. Для владельцев собственного автомобиля важны другие факторы: есть ли пробки на дороге, ведущей от будущего дома до работы, каково качество дорожного покрытия, есть ли места для парковки во дворе и предоставляется ли место в подземном паркинге.Когда строительство дома завершено, застройщик приглашает принять купленную квартиру, а по факту осмотра составляется акт приема-передачи. На данном этапе нужно смотреть в оба и указывать застройщику на каждое несоответствие оговоренным ранее условиям.

Уделяйте внимание ровности поверхностей, качеству исполнения отделки, , а также площади квартиры, ведь может оказаться, что она на пару квадратных метров меньше, чем указано в документах.