Меню
Главная - Жилищное право - Покупка квартиры через опекунский совет

Покупка квартиры через опекунский совет

Покупка квартиры через опекунский совет

Органы опеки и ипотека – как получить разрешение на покупку квартиры?


› Улучшение жилищных условий — это важный аспект любой семьи, особенно, когда в семье есть дети. Зачастую при оформлении (приватизации) жилой площади родители и регистрируют право собственности на неё за несовершеннолетним. А через время, решив поменять своё, к примеру, «вторичное» жильё на просторную новостройку, узнают, что необходимо согласие органов опеки на ипотеку. В данной статье вы ознакомитесь с правилами, когда требуется согласие органов опеки и попечительства (ООиП) на , с какими проблемами можно столкнуться, какие документы следует предоставить в ООиП.

Законодательное регулирование прав несовершеннолетних исходит из защиты их интересов, в том числе и в жилищной сфере: ребёнок не может быть лишён жилья, а ухудшение его жилищных условий недопустимо.

В связи с этим в обязанность органов опеки входит контроль за проживанием несовершеннолетних и сделок, совершаемых с их жилой собственностью.

Важно, что до недавнего времени абсолютно все «жилищные» правоотношения с участием детей требовали получения одобрения со стороны эти исполнительных органов. Сейчас купля-продажа квартиры (дома, доли) регулируется ООиП, только когда ребёнок является собственником (имеет долю) в продаваемой квартире или должен стать собственником в покупаемом жилье (например, если первоначальный взнос за ипотеку делается за счёт средств ).

При оформлении ипотеки, где право собственности/долю на жилое помещение планируется оставить за ребёнком, органы опеки обязаны оценить все риски и дать согласие или отказать семье в приобретении жилья по данному виду кредитования. Это связано, с перестраховкой ООиП и риском невыплаты ипотечной суммы, что приведёт к изъятию жилого помещения.

Следовательно, ребёнку негде будет жить, или его условия намного ухудшатся. Данный вопрос имеет множество противоречий в сфере законотворчества и его исполнения. Нет конкретной базы в регулировании данной проблемы.

Не все банки выдают ипотечное кредитование под залог покупаемой квартиры, если в нём участвуют дети. Если кредитная организация одобряет получение такого кредита, то одним из обязательных условий является получение разрешения от органов опеки и попечительства на совершение такой сделки. В этом случае банк как бы перекладывает ответственность за несовершеннолетнего на ООиП и пытается обезопасить себя от убытков в случае неуплаты долга и, как следствие, беспроблемной продажи залоговой квартиры для погашения оставшейся суммы займа.

В этом случае банк как бы перекладывает ответственность за несовершеннолетнего на ООиП и пытается обезопасить себя от убытков в случае неуплаты долга и, как следствие, беспроблемной продажи залоговой квартиры для погашения оставшейся суммы займа.

В вопросах ипотеки с участием ребёнка исполнительные органы, регулирующие вопросы опеки, играют основную роль.

Без их согласия проведение такой сделки невозможно, а при её заключении по каким-либо причинам можно оспорить и признать недействительной.

Ипотека всегда связана с определенными рисками её невыплаты.

Никто не может быть уверен в полной платёжеспособности на весь период выплаты долга: болезнь, получение нетрудоспособности, потеря работы — все эти факторы влияют на материальное положение. Поэтому при подаче заявления на получение разрешения взять жильё в ипотеку необходимо подтвердить свое благополучное материальное положение и, главное, убедить опеку, что ребёнку будет намного удобней и комфортней проживать в новом жилье. Сотрудник опеки самостоятельно на субъективном уровне оценивает ситуацию в каждой конкретной семье и, как правило, только от его сложившегося мнения семья получит либо не получит согласие на проведение сделки.

Для получения положительного ответа постарайтесь следовать следующим советам:

  • берите ипотеку на самую меньшую сумму, которую сможете осилить. Лучше занять денег или накопить для увеличения первого взноса и уменьшения суммы кредита. Чем меньше сумма займа, тем больше гарантий на одобрение;
  • по закону при купле-продажи у несовершеннолетнего доля в праве собственности не может стать меньше, чем в старом месте проживания. Поэтому для увеличения шансов на благосклонность со стороны опеки увеличьте долю ребёнка. К примеру, если его доля в предыдущей квартире составляла 1/3, то новая доля может составить 2/3;
  • предоставить расписку, гарантирующую покупку жилой площади несовершеннолетнему с продажи залогового помещения, в случае его неоплаты по кредитным обязательствам.

Для получения разрешения от органов опеки наряду с заявлением с просьбой дать согласие на подписание договора ипотечного кредитования, требуется собрать целый пакет подтверждающих справок. Перед подачей заявления следует выполнить определённые действия:

  1. заручиться официальным согласием банка на выдачу ипотеки;
  2. получить от банка письменную гарантию, что ребёнок является собственником покупаемого жилья. Это достаточно длительная процедура: сначала продавец нового жилья оформляет договор купли-продажи и выделяет долю несовершеннолетнему. Затем составляется договор ипотеки с передачей в залог новой недвижимости.
  3. подыскать конкретный вариант нового жилого помещения;
  4. найти реального покупателя на имеющееся жильё;

Список необходимых документов, предоставляемый в ООиП:

  1. правоустанавливающие документы на обе квартиры (купля-продажа, дарение, переход по наследству и т.д.);
  2. письменное заявление ребёнка, достигшего 14-летнего возраста, на согласие проведения данной сделки;
  3. /паспорта детей;
  4. выписки из домовых книг;
  5. одобрение банком ипотеки с участием несовершеннолетнего;
  6. справки об отсутствии задолженности по коммунальным услугам;
  7. ;
  8. письменное согласие, что у ребёнка возникнет право собственности на покупаемую недвижимость;
  9. паспорта родителей;
  10. договоры купли-продажи на продаваемое и покупаемое жильё;
  11. подтверждение материального положения родителей.

Само заявление и все документы подаются лично в территориальный орган опеки и попечительства.

С заемщиками проводится беседа сотрудниками отдела опеки.

Если ребёнок достиг 14 лет, он также должен присутствовать. Срок рассмотрения заявки от 14 до 30 дней.

В это время сотрудники органа опеки могут затребовать дополнительные документы, повторно провести беседу с семьёй, выехать на квартиру и др. По результатам проверки выдаётся приказ или распоряжение о разрешении/отказе в приобретении жилья под его залог.

Он подписывается руководителем отдела территориального органа опеки и попечительства. Если принято положительное решение, то в нем обязательно указывается адрес новой и старой (если имеется) квартиры, сумма ипотеки, доля несовершеннолетнего в покупаемой недвижимости.

Отказ в выдаче разрешения должен быть мотивирован.

Его можно обжаловать. Мнение экспертаИрина ВасильеваЭксперт по гражданскому правуТолько после получения разрешения от органов опеки заёмщик вправе идти в банк, получать ипотеку и регистрировать сделку. Итак, видно, что покупка недвижимости под залог с участием несовершеннолетних- это очень трудоёмкое занятие, которое отнимет много сил и времени. Остаётся надеяться только на понимание и адекватность со стороны опеки, которые, заботясь о благополучии детей, не будут видеть только риск неуплаты долга, а, наоборот, дадут возможность ребёнку жить и развиваться в комфортных для него и его семьи жилищных условиях.

Важно помнить, что существуют , которые собираются взять квартиру/дом в ипотеку:

  • по программе «Молодая семья» возможно отложение оплаты долга на срок, пока малыш не достигнет 3-х лет;
  • «Помощь молодым семьям» — возможность получить от государства субсидирование в размере до 40% от стоимости жилья.

Дорогие читатели, информация в статье могла устареть, воспользуйтесь бесплатной консультацией позвонив по телефонам: Москва , Санкт-Петербург , Регионы Поделиться ВКонтакте Facebook Одноклассники Twitter Добавить комментарий Согласен на обработку персональных данных Бесплатная консультация по телефону Москва СПб Регионы prozakon.guru Электронный правовой журнал © 2018–2022 – Электронный правовой журнал. Все права защищены Копирование материалов разрешено только с указанием первоисточника.

Портал о юридической помощи. Наша команда старается предоставить исчерпывающую информацию по любым юридическим вопросам. Бесплатная консультация: Мск Спб Регионы По вопросам рекламы: Вопросы нашему юристу Вы можете задать любые вопросы нашему персональному юристу бесплатно Задать вопрос эксперту Спасибо!
Бесплатная консультация: Мск Спб Регионы По вопросам рекламы: Вопросы нашему юристу Вы можете задать любые вопросы нашему персональному юристу бесплатно Задать вопрос эксперту Спасибо! В ближайшее время мы опубликуем информацию.

Adblockdetector

Разрешение органов опеки на продажу квартиры подопечного: читайте как получить в 2022 году

Время чтения: 6 минутРоссийское законодательство, определяя правовой режим имущества граждан, находящихся под опекой, признает за опекунами как законными представителями опекаемых распорядительные права в отношении такого имущества. Однако для совершения сделок по отчуждению, а также иных сделок, которые приведут к уменьшению имущественной массы и входящей в нее недвижимости, требуется разрешение органов опеки и попечительства на продажу квартиры в 2022 году.

Указанное разрешение выдается лишь в исключительных ситуациях и в особом порядке. Общие правила, касающиеся установления опеки и правового статуса имущества опекаемых, определены Гражданским кодексом и ФЗ «Об опеке и попечительстве» от 24.04.2008 N 48-ФЗ.

В частности, необходимость в получении предварительного разрешения органов опеки при совершении сделок с имуществом подопечного определена положениями ч. 2 ст. 37 ГК. Право органов опеки на выдачу указанных разрешений уточнено в статьях 8 и 19 ФЗ «Об опеке и попечительстве».

Более того, в положениях ст. 21 ФЗ конкретизированы случаи, когда такое согласие является обязательным, условия его выдачи, а также действия компетентных лиц в случае игнорирования требований закона о получении такого разрешения. Порядок выдачи такого разрешения, порядок подготовки его проекта и иные значимые правила выдачи данного документа, которые должен учитывать конкретный попечительский совет, определяются законодательством субъектов федерации. Согласно ч. 1 ст. 37 ГК, распоряжение имуществом подопечного, включая недвижимость, ценные бумаги, а также полученные от всего этого доходы, осуществляется опекуном, но исключительно в интересах подопечного.

Как установлено ст. 18 ФЗ «Об опеке и попечительстве», он принимает под свою ответственность все имущество, принадлежащее опекаемому, по описи, заботится о нем как о своем собственном, не допускает его обесценивания и способствует извлечению из него прибыли.

Реализуя свои распорядительные права по отношению к имуществу опекаемого, опекун не вправе совершать сделки, которые приведут к уменьшению имущественной массы.

Более того, опекунам запрещено заключать кредитные и заемные договоры, договоры о передаче имущества в длительное пользование, договоры залога в отношении имущества подопечного.

Чтобы исключить злоупотребление имущественными опекунскими правами, при реализации сделок опекун обязан получать разрешение органов опеки, а также ежегодно отчитываться о состоянии имущества подопечного.

Читайте подробнее . В отношении распоряжения недвижимостью подопечных законодатель установил особые правила. Так, в соответствии со ст. 20 ФЗ «Об опеке и попечительстве», недвижимость лиц, находящихся под опекой не может быть отчуждена. Исключения составляют случаи, когда:

  1. это обусловлено принудительным взысканием средств в рамках исполнительного производства;
  2. отчуждается жилая недвижимость, что вызвано сменой места жительства;
  3. отчуждение осуществляется по договору ренты или мены и это выгодно для опекаемого;
  4. отчуждение осуществляется в исключительных случаях, например, при необходимости оплатить дорогостоящее лечение.

Чтобы избежать злоупотреблений со стороны опекуна, для совершения каждой из указанных сделок, согласно ч.

2 ст. 20 ФЗ, необходимо получить согласие органов опеки и попечительства на продажу квартиры или иной недвижимости.

Если оно не будет получено, а недвижимость все равно будет тем или иным образом отчуждена, при обнаружении данного факта органы опеки, руководствуясь ч. 4 ст. 21 ФЗ, обязаны обратиться в суд с целью расторжения такого договора, кроме случаев, когда такой договор выгоден опекаемому. По результатам такого расторжения происходит двусторонняя реституция, а все понесенные сторонами убытки покрываются опекуном.

В силу всего вышесказанного, продажа любой жилой недвижимости, принадлежащей на праве собственности подопечному, возможна лишь в исключительных случаях и только по предварительному разрешению компетентных органов. Как мы уже выяснили, порядок выдачи такого согласия, его формат, необходимые документы и все иные согласительные процедуры регламентируются внутренним законодательством каждого субъекта федерации.

Рассмотрим стандартный порядок действий и необходимые документы, требуемые в типичных случаях. Чтобы получить постановление органов опеки и попечительства на продажу квартиры, в первую очередь необходимо обратиться в орган опеки по месту жительства опекаемого.

Соответствующие полномочия органов закреплены в пп.

6 п. 1 ст. 8 ФЗ «Об опеке и попечительстве». Обращение в компетентные органы оформляется в виде письменного заявления на имя начальника учреждения непосредственно от опекуна. В большинстве случаев органы опеки требуют от опекунов личной подачи такого заявления, хотя в некоторых регионах допускается подача нотариально заверенной бумаги по почте.

Если опекунов несколько, заявление подписывается всеми ими или должно быть получено их согласие на отчуждение. Обратим внимание, что помимо личной подачи органы опеки часто требуют присутствия при оформлении заявления и самого опекаемого.

Визит в органы опеки не ограничивается лишь подачей заявления – как правило, специалисты также проводят опрос-собеседование, выясняя все нюансы, касающиеся в том числе приобретения для подопечного нового жилья. Процесс получения согласия начинается с подачи заявления. В нем указываются:

  1. просьба выдать соответствующее разрешение на продажу;
  2. объем связанных с этим дополнительных расходов.
  3. мотивы, в силу которых было принято решение на отчуждение;
  4. конкретный отчуждаемый объект недвижимости;
  5. обязательство приобрести в собственность опекаемого иную недвижимость;
  6. отсылка на правоустанавливающие документы с указанием доли опекаемого в объекте недвижимости;

Вместе с заявлением подаются документы для опеки при продаже квартиры.

Их перечень определяется региональным законодательством, но, как правило, в него входят:

  1. запрос нотариуса на разрешение на совершение сделки по месту нахождения недвижимости;
  2. выписки со счетов подопечного при необходимости;
  3. другие документы по требованию органов опеки.
  4. копия паспорта опекуна;
  5. документальное подтверждение мотивов, которыми вызвана необходимость отчуждения;
  6. правоустанавливающие документы на недвижимость;
  7. справка из налоговой об отсутствии долгов по налогам;
  8. копия паспорта или иного документа удостоверяющего личность подопечного;
  9. проект договора купли-продажи при необходимости;

Все копии документов предоставляются заявителями при предъявлении подлинников.

Согласно ч. 3 ст. 21 ФЗ «Об опеке и попечительстве», рассмотрение поданных заявителем документов осуществляется на протяжении 15 дней с момента подачи заявления, до истечения которых органы опеки обязаны выдать предварительное разрешение или отказ в его выдаче. На протяжении указанного времени попечительский совет и входящий в него инспектор обязаны изучить заявление и предоставленные документы, выяснить, соответствует ли отчуждение интересам опекаемого, после чего вынести соответствующее решение.

Как согласие органа опеки, так и отказ в нем должны быть мотивированы и могут быть оспорены в суде заинтересованными субъектами. Как правило, подготовка проекта разрешения на продажу осуществляется тем отделом опеки органа местного самоуправления, в пределах действия полномочий которого проживает опекаемый.

Обычно компетентные органы не устанавливают конкретный срок действия разрешения, однако в некоторых регионах он определен законодательством субъекта федерации. Например, в Крыму, согласно приказу местного Минобразования от 03.08.15 № 767, документ будет действителен на протяжении 3 месяцев. Если же такие сроки не установлены, документ будет действителен до момента его востребования.

Однако стоит отметить, что если опекаемым является несовершеннолетний ребенок, в соответствии с рекомендациями письма Минобразования РФ от 20.02.1995 N 09-М, копии договоров об отчуждении недвижимости должны быть предоставлены в органы опеки в течение месяца после выдачи разрешения.

Таким образом, если конкретный срок не установлен, желательно использовать разрешение в течение месячного срока. Если конкретный срок установлен, сделку по продаже можно провести на протяжении срока, сколько действует разрешение опеки.

Если в течение него продать квартиру не удалось, всю вышеуказанную процедуру получения разрешения придется пройти заново. Разрешение выдается на совершение конкретных действий опекуна по продаже, с обязательным указанием на то, что все совершаемые действия соответствуют интересам опекаемого. Более того, документ должен содержать обязательство опекуна подтвердить соблюдение условий, на которых согласие было получено.

Более того, документ должен содержать обязательство опекуна подтвердить соблюдение условий, на которых согласие было получено. Как правило, подготовка к продаже квартиры подопечного начинается задолго до получения разрешения от отдела опеки.

Поскольку закон не допускает уменьшения имущественной массы опекаемого, параллельно с отчуждением недвижимости (кроме исключительных случаев) должны быть предприняты меры, направленные на приобретение в собственность подопечного нового равнозначного жилого помещения. На это обязательно указывается в разрешении, выдаваемом органами опеки.

На момент его получения все документы для проведения сделки должны быть подготовлены.

Как уже было сказано, продать квартиру опекаемого и провести перерегистрацию прав собственности желательно в месячный срок с момента выдачи разрешения.

Сделки продажи и покупки нового жилья должны проводиться одновременно. Если взамен проданного жилья подопечный не получает в собственность новую недвижимость, все средства, полученные в результате сделки, размещаются на .

Как Вы считаете, каковы главные причины развода? Не больше 2-х ответов.

  1. Различие в характерах
  2. Низкая зарплата мужчины
  3. Другое
  4. Проблемы в половой сфере
  5. Проблемы с разграничением ролей при ведении хозяйства в семье
  6. Проблемы, связанные с уходом за ребенком

После продажи квартиры обязательным моментом является предоставление в орган опеки документов, которые подтверждают условия, на которых было выдано разрешение на продажу.

Если это приобретение равноценного жилья – предоставляются копии договоров, выписка из ЕГРПН.

Если получение средств – выписка с банковского счета. Кроме того, в месячный срок органам опеки обязательно должен быть предоставлен договор купли-продажи ранее принадлежащей опекаемому недвижимости. Необходимость получать разрешение органов опеки и попечительства на покупку жилья обусловлена положениями ст.

21 ФЗ «Об опеке и попечительстве». Согласно ей, предварительное согласие со стороны попечительского совета необходимо не только при отчуждении недвижимости или иного имущества, но и в любых других случаях, если распорядительные действия опекуна повлекут за собой удешевление или уменьшение имущественной массы.

Следуя этой логике, расходование средств опекаемого даже на приобретение недвижимости таким же образом потребует получения согласия от должностных лиц. Порядок его получения также потребует обращения в органы опеки с соответствующим заявлением, подготовки необходимых бумаг, обоснования наличия средств, аргументации мотивов, которыми обусловлена покупка.

Срок выдачи такого разрешения также составит 15 дней. Обратим внимание, что необходимые документы для опеки при покупке квартиры будут иметь аналогичный приведенному выше состав, за исключением некоторых пунктов.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями: Время чтения: 6 минут У многих граждан, оформивших опеку над ребенком, нередко возникает Время чтения: 8 минут Права и интересы недееспособных или ограниченно дееспособных лиц нуждаются

Как купить квартиру в другом городе через опеку.

Рассказываю на своём примере

17 февраля193 прочитали2,5 мин.309 просмотров публикацииУникальные посетители страницы193 прочитали до концаЭто 62% от открывших публикацию2,5 минуты — среднее время чтенияДобрый день, уважаемые читатели.Проблема заключалась была в том, что в квартире одним из собственников был несовершеннолетний ребенок.

А значит сделка по продаже-покупке квартиры должна быть совершена только с согласия органов опеки.В каждом органе опеки свои правила и требования к процедуре продажи-покупки недвижимости и лучше узнать у них заранее, планируя переезд в другой город и покупку там жилья.Самым лучшим, на мой взгляд, является такое решение:Деньги от продажи доли, принадлежащей ребенку, кладутся на специальный счет в банке.

А значит сделка по продаже-покупке квартиры должна быть совершена только с согласия органов опеки.В каждом органе опеки свои правила и требования к процедуре продажи-покупки недвижимости и лучше узнать у них заранее, планируя переезд в другой город и покупку там жилья.Самым лучшим, на мой взгляд, является такое решение:Деньги от продажи доли, принадлежащей ребенку, кладутся на специальный счет в банке.

Далее с этого счета они могут быть израсходованы только на приобретение недвижимости на имя этого несовершеннолетнего члена семьи.Но в нашем отделении опеки сообщили, что продажа будет возможна только одновременно со встречной покупкой. Для меня стало настоящим потрясением, что для этого нужно было предоставить полный пакет документов на приобретаемую квартиру в другом городе и заключение специалистов местной опеки, что жилье пригодно для проживания ребенка.

Я не скрывал своего удивления, но сотрудники меня уверили, что все так делают, мол, ничего страшного в этом нет. Ок, не боги горшки обжигают, подумали мы.

ИВыбрав подходящую квартиру, мы предупредили собственника, что сделка будет небыстрой, поскольку продать свою квартиру без разрешения опеки мы не можем. В нашем случае мы составили соглашение о задатке на целых три месяца.

И внесли деньги.Размер задатка вы должны определить с продавцом, чтобы у него не было соблазна продать квартиру другому покупателю.

В нашем случае мы договорились на 10 тысяч. Да, мы все рисковали, но оно того стоило.После этого отправились с владельцем жилья к нотариусу, чтобы заверить копии документов и паспорт, что было нужно для опеки.Оговорюсь сразу, что покупателя на нашу квартиру еще не было. Конечно, приходили на просмотр люди, но стопроцентного ответа мы ни от кого не получили.

По возвращении в свой город, мы занялись форсированием продажи.

Для этого пришлось сделать косметический ремонт и выложить новые фото. Квартира заметно преобразилась, и стала намного привлекательней, учитывая, что цена осталась прежней. Мне как риэлтору, это было не трудно, но всё равно существовал риск, что мы не успеем вписаться в срок три месяца.В итоге покупатель был найден.

И самое забавное, что у них тоже была опека, но и плюсом — покупка в ипотеку.После того, как мы закрепились с покупателями задатком, тут же обрадовали нашего продавца, у которого покупали квартиру. К тому времени он уже показал квартиру сотрудникам опеки своего города и заключение на днях должно было быть готовым.

Времени оставалось два месяца.Наши покупатели также представили в свою опеку пакет документов, только уже по нашей квартире. Им было проще, поскольку мы вместе присутствовали при этом с оригиналами документов.

Кстати, сейчас вся эта процедура проходит в МФЦ. Но для уверенности в положительном решении, желательно предварительно сходить на консультацию в орган опеки, который выдает разрешение на сделку.После получения разрешения опеки наши продавцы сдали документы в свой банк.

Рассмотрение документов заняло около недели. В принципе, на этом было всё закончено.

Осталось дождаться только когда банк назначит срок сделки и получив деньги, поехать покупать новую квартиру.В опеке объяснили, что если это произойдет, то нужно будет получать новое разрешение.- Ну а если мы уже продадим свою квартиру? — Тогда предоставите нам документы на аналогичную квартиру, где ребенок будет собственником.В общем, неразрешимых проблем не бывает, бывает лень и нежелание что-то менять!

Покупка квартиры с несовершеннолетним собственником и опекой: риски

Приобретая долгожданную недвижимость, многие не задумываются о возможных проблемах: продавцы могут скрывать некоторые факты, покупатели теряют средства, если процедура купли-продажи была незаконными. Особенно высоки риски покупки квартиры с несовершеннолетними собственниками или в случаях, когда детям принадлежит доля недвижимости.Продажа таких помещений сложная, вызывает немало проблем.

На что стоит обратить внимание покупателям?

Как сохранить средства в попытке доказать, что покупка была правомерной, и не лишиться жилья спустя несколько лет в случае признания судебными органами процедуры недействительной?Покупая объект недвижимости, важно помнить, что ребенок в возрасте 14–18 лет может быть его собственником:

  1. на основании наследования, когда весь объект или его часть принадлежат детям по завещанию;
  2. согласно договору купли-продажи на имя несовершеннолетних детей, при котором операция легальна только с письменного согласия законного представителя ребенка (попечителей, усыновителей, родителей).
  3. если помещение приватизировано, согласно 2 ст. закона Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда»;

Не имеет значения, проживает малолетний гражданин на территории квартиры или нет. Если он обладает правами собственности, он будет совладельцем помещения.Справка!

Российским законодательством не запрещается заключение сделок по продаже жилья при наличии несовершеннолетних. Однако такие процедуры имеют существенные ограничения со стороны госучреждений на возможность заключения договорных обязательств. Имущественное право — ключевой момент реализации жилой недвижимости.

Поэтому в каждых конкретных ситуациях процессы заключения договоров имеют существенные отличия.Перед продажей объекта необходимо внимательно изумить нюансы осуществления таких сделок.Защита прав малолетних граждан осуществляется с помощью государственных учреждений попечительства и опеки. Органами установлены правила продажи жилой недвижимости с детьми.

Существует ряд обязательств, которые учитываются в зависимости от сложившихся обстоятельств;

  • Способ приобретения права на жилье: наследственность, приватизация, дарственная и другие виды получения права.
  • Особенность совершения сделки, способы оплаты при ее совершении.
  • Наличие залога в финансовом учреждении, ареста, проживания третьих лиц и другое.
  • Возраст детей.

Дееспособность ребенка зависит от его возраста:

  1. до 6 лет несовершеннолетний ничего не может решать: все вопросы за него решаются законными представителями;
  2. с 6 до 14 лет — дееспособность частичная, не позволяющая ребенку принимать участие в сделках, но разрешающая заключать небольшие бытовые договоры;
  3. после 16-летнего возраста дети правомочны на проведение процедур различных эмансипаций.
  4. с 14 до 16 — гражданин может принимать участие в судьбе принадлежащей ему квартиры, однако с некоторыми ограничениями:

Справка!

Гарантами соблюдения интересов и прав детей выступают органы попечительства и опеки.

Выставлять объекты на рынки недвижимости или заключать соглашения на покупку помещений с малолетними без их участия запрещается. Если этого не сделать, документ признают недействительным и аннулируют в судебном порядке. Только с согласия органа опеки договор будет правомерным.В разрешении указываются такие пункты:

  1. обязательства на поручителей о том, что они обязаны извещать орган опеки о завершении сделки.
  2. разрешение на оформление соглашения о продаже на условиях, прописанных в договоре;
  3. список с требованиями к опекунам (попечителям, родителям) и конкретно установленные требования о сроках их выполнений;
  4. открытие специальных счетов на детей, если им не выделяются новые помещения, на которые будут зачисляться деньги от продажи объекта;

Приняв решение о покупке, важно не спешить, даже увидев свидетельство о праве на собственность.

Покупатель должен быть полностью уверен, что он не останется обманутым. Необходимо удостовериться, что есть все перечисленное:

  1. справка об отсутствии задолженности за коммунальные услуги;
  2. согласие родителей в письменном виде, заверенное нотариальной конторой.
  3. кадастровый план (технический паспорт) помещения;
  4. лицевой счет;
  5. разрешение от органа опеки на заключение операции;
  6. документ на право собственности;

При оформлении договора купли-продажи, когда собственниками являются подростки, учитывают всю информацию.

Она должна содержать сведения об общей и жилой площади нового помещения, его расположении, особенностях инфраструктуры, коммуникации и других обстоятельствах, которые могут повлиять на качество проживания детей.При заключении любых соглашений риски не исключаются. Однако при покупке жилья с малолетними детьми все намного сложнее.Если все условия, предъявленные опекунскими органами, не соблюдены, проданные объекты могут подлежать возврату в собственность несовершеннолетнего и быть изъятыми у покупателей даже при выполнении всех обязательств.Договор также признается недействительным, если покупатель, подписывая его, не подозревал, что родители были лишены родительских прав.Перед подписанием соглашения важно убедиться в подлинности всех документов.

Свидетельства о регистрации жилья должны быть на гербовых бумагах с уникальными номерами, не содержать исправлений, помарок.Покупка квартир с детьми, являющимися собственниками, — непростая процедура. Оформление таких договоров всегда сопровождается рисками, на которые не стоит закрывать глаза.

В противном случае можно потерять и купленную недвижимость, и средства, потраченные на нее.

Сделки с недвижимостью с участием детей

Сделки с участием детей имеют ряд существенных особенностей.

Какие это особенности? Как продать квартиру с несовершеннолетним собственником? На эти и другие вопросы отвечает заместитель начальника отдела регистрации объектов недвижимости жилого назначения Управления Росреестра по Республике Башкортостан Лилия ХАНТИМЕРОВА. — С какого возраста ребенок считается совершеннолетним и может совершать сделки с недвижимостью?

— В соответствии с российским законодательством совершеннолетие наступает с 18 лет, соответственно, именно с этого возраста гражданин приобретает дееспособность в полном объеме и может самостоятельно совершать сделки с недвижимостью.

При этом гражданское право различает две категории несовершеннолетних: не достигшие 14 лет (малолетние) и в возрасте от 14 до 18 лет. Вторая категория отличается от первой тем, что наделена большими правами при заключении гражданско-правовых сделок.

Несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации, обладают частичной дееспособностью и более свободны в заключении сделок. Они самостоятельно могут заключать договоры, расписываться в документах.

Однако все их действия происходят с письменного согласия родителей или же других законных представителей. Малолетние граждане подобных прав не имеют, за них участие в сделках принимают родители или другие законные представители. Вместе с тем, даже не достигшее 18-летнего возраста лицо может быть признано судом полностью дееспособным вследствие эмансипации или вступления в брак.

— Совершая сделки, где одной из сторон является ребенок, прежде всего, необходимо понять, кто является его законным представителем, то есть, чье участие необходимо в сделке, и какие документы подтверждают представительство… — Законными представителями несовершеннолетнего ребенка являются его родители либо усыновители.

При отсутствии родителей, усыновителей, а также в случаях, когда несовершеннолетние по иным причинам остались без родительского попечения, например, при лишении судом родителей родительских прав или когда родители уклоняются от их воспитания, законными представителями являются опекун (для малолетних граждан) или попечитель (для детей от 14 до 18 лет).

Данные представители совершают от имени несовершеннолетних и в их интересах все юридически значимые действия.

Законные представители подтверждают свои полномочия соответствующими документами: родители – паспортом и свидетельством о рождении ребенка, усыновители – свидетельством об усыновлении, опекуны и попечители – документами, выданными им органами местного самоуправления. Если ребенок воспитывается в приемной семье, то представляется документ о передаче ребенка на воспитание в приемную семью, выданный органами опеки и попечительства.

Если ребенок находится в государственном учреждении для детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, то руководитель данного учреждения является его опекуном и действует от имени и в интересах ребенка на основании решения уполномоченного органа о помещении ребенка в учреждение.

Иное лицо представляет доверенность, подтверждающую его полномочия действовать от имени учреждения (если функции опекуна/попечителя осуществляются таким учреждением).

Таким образом, при обращении за государственной регистрацией прав и сделок с объектами недвижимого имущества, заявление и другие необходимые документы от имени несовершеннолетних в возрасте до 14 лет подают их законные представители, они же подписывают и договоры. Если же несовершеннолетнему от 14 до 18 лет, то он подписывает договор, подает заявление о государственной регистрации прав и документы на регистрацию самостоятельно, с письменного согласия своих законных представителей. Еще один важный момент: в настоящее время в соответствии с действующим законодательством сделки по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину, подлежат обязательному нотариальному удостоверению.

— Обязанность совершения сделки через нотариуса исключает ли необходимость получения согласия органов опеки и попечительства? — Согласие органов опеки и попечительства при сделках с недвижимостью практически всегда обязательно, и совершение сделки через нотариуса не является исключением.

— Можете привести примеры тех сделок с недвижимостью, где ещё может понадобиться согласие органов опеки и попечительства? — Согласие органа опеки необходимо, в частности, на такие сделки с имуществом несовершеннолетнего: — отчуждение имущества, принадлежащего несовершеннолетнему; — сдача имущества, принадлежащего несовершеннолетнему, в аренду; — передача имущества несовершеннолетнего в безвозмездное пользование; — передача имущества несовершеннолетнего в залог; — отказ от принадлежащих несовершеннолетнему прав, в том числе отказ от права преимущественной покупки доли в праве собственности, от участия в приватизации, отказ от наследства; — раздел имущества несовершеннолетнего; — сделки, влекущие уменьшение имущества несовершеннолетнего.

— А если несовершеннолетний не включен в число собственников квартиры, а просто проживает совместно с родителями, потребуется ли согласие органа опеки для продажи этой квартиры?

— Следует отличать сделку, где собственником является несовершеннолетний, от сделки, где несовершеннолетний имеет лишь право пользования, то есть только прописан в отчуждаемой квартире. В первом случае ребенок становится участником сделки, поэтому требуется разрешение органов опеки.

Во втором случае он не является участником сделки, но относится к категории так называемых «третьих лиц», чьи права могут быть затронуты в результате сделки с квартирой.

Разрешение органов опеки потребуется, только если ребенок остался без родителей и/или находится под опекой или попечением. В данной ситуации интересы ребенка могут быть нарушены, и ему просто негде будет жить. Ведь при продаже квартиры все прописанные должны сниматься с регистрационного учета.

— Еще какие особенности сделок с недвижимостью с участием несовершеннолетних можете озвучить?

— Что касается особенностей сделок с участием несовершеннолетних, то в российском законодательстве предусмотрены запреты на некоторые из них.

Особое внимание нужно уделить п.

3 ст. 37 Гражданского кодекса Российской Федерации, которой установлено, что опекун, попечитель, их супруги и близкие родственники не вправе совершать сделки с подопечными, за исключением передачи подопечному имущества в качестве дара или в безвозмездное пользование, а также представлять подопечного при заключении сделок или ведении судебных дел между подопечным и супругом опекуна или попечителя и их близкими родственниками. Таким образом, возмездные сделки между несовершеннолетними и их законными представителями запрещены, независимо от того, выступают ли дети приобретателями или отчуждателями имущества. Согласно указанной норме законные представители (либо их родственники) могут только подарить ребёнку свою недвижимость (или долю в праве общей собственности), то есть могут заключать безвозмездные договоры, влекущие приращение имущества малолетнего.

Еще один запрет – в соответствии со ст. 575 Гражданского кодекса Российской Федерации не допускается дарение от имени малолетних их законными представителями, запрещена и безвозмездная уступка имущественного права ребёнка.

Еще один риск сделки с недвижимостью, в которой фигурируют дети – это случай с материнским капиталом.

— Как проверить, был ли использован материнский капитал при покупке квартиры? — Если квартира была прежде куплена с использованием средств материнского капитала, то владелец сертификата обязан был включить в число собственников супруга и всех своих детей.

Если же он этого не сделал – то налицо нарушение закона о маткапитале и прав несовершеннолетних. Иск могут возбудить прокуратура, органы опеки или Пенсионный фонд.

Кстати, обиженный супруг, которому не досталась доля в купленной квартире, тоже может предъявить свои претензии.

Этот риск лучше сразу устранить. — Какие еще советы можете дать?

— Заключая те или иные договоры, следует помнить, что законодательством установлены следующие основания для признания сделок с участием несовершеннолетних недействительными: — совершение сделки малолетним, не достигшим 14 лет; — совершение сделки несовершеннолетним в возрасте от 14 до 18 лет без письменного согласия его родителей или усыновителей; — нарушение закона о материнском капитале.

Совершая операции с недвижимостью, вы должны максимально обезопасить себя от рисков и тщательно проверять все документы. В сделках с участием несовершеннолетних существуют определенные ограничения, это всегда нужно учитывать. Если в соответствии с законом необходимо письменное согласие законного представителя, разрешение органа опеки и попечительства для совершения сделки, то требуйте эти документы.

В случае необходимости можно самостоятельно посетить орган опеки и попечительства, и узнать подробную информацию о законных представителях несовершеннолетнего, тем самым обезопасить себя от возможной подделки документов. Помните, что сделка, не соответствующая требованиям закона, ничтожна, и в ее регистрации будет отказано. По материалам Управления Росреестра по Республике Башкортостан

Разрешение на продажу квартиры от органов опеки: важно или нет?

Последние изменения: Январь 2022Продать квартиру непросто, особенно, если в ней прописаны или являются собственниками несовершеннолетние.

Закон, защищая права недееспособных граждан, ограничивает право распоряжения собственностью, требуя предварительно получить разрешение на продажу квартиры от органов опеки. Любая сделка, проведенная без согласования, признается недействительной.

Отчуждение недвижимости требует соблюдения интересов всех собственников и прописанных недееспособных граждан. Осложняют процесс продажи не только дети-собственники, но и просто зарегистрированные на жилплощади несовершеннолетние. Покупатель, перед сделкой, требует освободить жилье, включая снятие с регистрации по адресу расположения квартиры.

При выписке ребенка при переезде в другой город или район возникает потребность в обеспечении его другим жильем и оформлением постоянной прописки по новому адресу. Если же несовершеннолетний владеет хотя бы частью отчуждаемой недвижимости, его законные представители обязаны пройти сложную процедуру согласования продажи с органами опеки.

Ограничить продажу может не только наличие несовершеннолетнего собственника, но и другие категории недееспособных или ограниченно дееспособных лиц. В то же время, не все дети считаются недееспособными, что дает право на свободную продажу жилья.

В следующих ситуациях согласование надзорных органов не требуется, а ребенок признается полностью дееспособным:

  1. Несовершеннолетний расторг брачные отношения.
  2. Гражданин вступил в брак по достижении 16 лет.
  3. После исполнения 16 лет ребенок занялся предпринимательской деятельностью.

В силу своей недееспособности самостоятельно решать вопрос с продажей жилья ребенок не может. Закон, передавая полномочия принятия юридически важных решений и представления интересов несовершеннолетнего его представителям (родителям, опекунам), требует от последних гарантии соблюдения прав и интересов недееспособных.

Обращаться в органы опеки могут родители, опекуны, попечители или лица, выполняющие функции представления интересов ребенка или опекаемого. В свою очередь, надзорный орган должен проверить соблюдение основных требований к сделке:

  1. В процессе проверки документов на сделку надзорный орган не выявил нареканий.
  2. Предоставлены все документы, гарантирующие чистоту сделки и отсутствие риска для несовершеннолетнего.
  3. Процедура проведена в последовательности, регламентированной законом.
  4. Качество жизни, жилищные условия ребенка не пострадают. Просто так продать квартиру без покупки новой собственности не получится.

Просто так согласие на продажу недвижимости не получить.

Основанием для получения разрешения станет подача заявления с сопровождающими бумагами.

Так как каждый случай переоформления недвижимости индивидуален, рекомендуется заранее уточнить нужный перечень, а также получить консультацию об условиях, на которых может быть согласована сделка. Например, при , придется наделить всех , и лишь после этого приступать к продаже с согласованием через опеку.

В органы опеки по месту проживания ребенка подают заявление, в котором законные представители сообщают о намерении продать жилье с учетом прав и интересов ребенка.

Заявление должно быть составлено лично, подписано в присутствии уполномоченного сотрудника надзорной инстанции. Если ребенок достиг 14 лет, перед рассмотрением заявки инспектор проводит предварительную беседу, как с родителями, так и с самим подопечным.

Если дети, владеющие имуществом или его частью, не достигли 14-летия, от их имени действуют законные представители. По достижении 14 лет ребенок вправе принимать участие в сделке и подписывать бумаги, при условии написания родителями официального согласия.

Особое внимание при рассмотрении заявления уделяют представленным бумагам, подтверждающим, что ребенок не будет ущемлен в правах в результате планируемой сделки.

Когда ребенок передается на обеспечение государству, продажа жилья не требует предварительного предоставления другого имущества ребенку. При продаже квартиры без дальнейшего наделения ребенка долей в новой собственности, открывается отдельный счет в банке, куда направляют средства, полученные от реализации принадлежащей жилплощади.

Сложность в том, что деньги должны поступить на банковский счет до того, как будет оформлено отчуждение имущества, и храниться там до момента использования средств самим ребенком после получения на это права.

Когда не планируется разделение семьи, а текущее жилье продают с дальнейшим переездом в более комфортную квартиру или дом, необходимо убедить надзорную инстанцию в том, что новый объект будет равноценным или обладать лучшими характеристиками. На рассмотрение заявления и проверку отводится срок в 2 недели.

Если решение органов опеки положительное, то выдается разрешение на официальном бланке, наделяющее полномочиями продажи квартиры на законных основаниях. Если в согласовании отказано, уточняют причины, а в случае сомнений в правомерности подобного решения, обращаются в суд. Есть еще одно важное условие для оформления сделки с участием в собственности ребенка.

Официальное разрешение действует не более 1 месяца, если иное не установлено в самом документе.

Перед тем, как окончательно договариваться с потенциальным покупателем, анализируют шансы на получение официальной бумаги от органов опеки. Следующие ситуации влекут высокий риск отклонения просьбы представителей:

  • Квартира, в которой планируется выделить долю ребенку взамен отчуждаемой, не находится в обременении. На нее не претендуют другие граждане и нет имущественных споров.
  • новая квартира или дом, доля в имуществе несовершеннолетнего, приобретены за меньшие средства;
  • иные причины, заставляющие сомневаться в равноценности новой собственности.
  • Новое жилье, выделяемое ребенку, ведет к уменьшению его имущественных прав (предоставлена меньшая площадь).
  • объект находится удаленно или проживание в данном месте влечет дополнительные неудобства недееспособному;
  • Налицо ухудшение жилищных условий в новом объекте, а сами параметры новой собственности уступают аналогичным параметрам текущей недвижимости:
    • новая квартира или дом, доля в имуществе несовершеннолетнего, приобретены за меньшие средства;
    • объект находится удаленно или проживание в данном месте влечет дополнительные неудобства недееспособному;
    • иные причины, заставляющие сомневаться в равноценности новой собственности.

Чтобы не рисковать потраченным временем, усилиями, следует заранее прояснить шансы на получение разрешения, обращая внимание на распространенные аргументы от органов опеки.

К заявлению, которое подается в органы опеки и попечительства, прилагается следующий список оригиналов и копий документов:

  1. документ, подтверждающий оценку недвижимости;
  2. документы на новое жилье, где планируется регистрация несовершеннолетнего;
  3. бумаги на собственность, которой владеет ребенок (свидетельство о регистрации права, кадастровый, техпаспорт, план, договор приватизации);
  4. заполненное заявление с просьбой предоставить разрешение (если ребенок достиг 14-летия, он пишет заявление самостоятельно);
  5. выписка из банка, подтверждающая внесение средств на счет, открытый на имя ребенка, если дальнейшая покупка недвижимости не предполагается;
  6. справка об отсутствии финансовых претензий к собственникам отчуждаемой квартиры.
  7. документы, удостоверяющие личности родителей, законных представителей;
  8. брачное свидетельство (или о разводе);
  9. свидетельства на детей;
  10. выписки из домовой книги (справка о зарегистрированных на жилплощади лицах);

Неслучайно покупатели отказываются от покупки жилья, где собственником числится ребенок. Даже если бумаги в порядке, нет гарантий, что органы опеки не откажут в оформлении процедуры отчуждения.