Меню
Главная - Жилищное право - Квартиры съем с правом выкупа

Квартиры съем с правом выкупа

Квартиры съем с правом выкупа

Аренда жилья с последующим выкупом — как это работает


21.04.2020

Помимо привычной ипотеки, которая у всех на слуху, существует еще способ приобрести квартиру или дом в рассрочку — это аренда с последующим выкупом. Отличия такого метода от ипотеки существенны, о них расскажем в этом материале.

Мнения экспертов об аренде с выкупом разные, приведем их ниже, а выгоден такой метод приобретения жилья в вашем конкретном случае или нет — решать только вам. Для собственников жилья, которые готовы вложить собственные средства в покупку недвижимости, а затем получать с этого доход, может быть интересна схема аренды с последующим выкупом — в качестве инвестиции.

Некоторые инвестиционные компании предлагают покупку квартиры или дома на условиях аренды с последующим выкупом.

Сделка проводится так: заключается двухсторонний (между собственником квартиры и покупателем) или трехсторонний (если между собственником и покупателем есть посредник, например, агентство недвижимости) договор аренды с правом последующего выкупа. Затем покупатель, который пока является арендатором, регулярно вносит арендную плату и часть выкупной стоимости жилья. После того, как арендатор выплатит полностью цену жилья по договору, он становится собственником, квартира (или дом) переходит ему.

Стороны при этом подписывают акт об исполнении обязательств, и арендатор регистрирует жилье на себя. Арендатор, который снимает жилье с правом последующего выкупа, становится полноправным собственником только после внесения соответствующей записи в ЕГРН, а это возможно только после выплаты всей выкупной стоимости жилья.

Т. е. человек годами может платить аренду и платежи в счет выкупной цены квартиры или дома, но при этом являться только арендатором. С ипотекой иначе — собственником человек становится сразу после осуществления сделки купли-продажи, но право собственности на это жилье в Росреестре будет зарегистрировано с обременением.

Обременение будет автоматически снято после погашения ипотеки, когда банк получит от заемщика все, что ему причитается по договору. Аренда с последующим выкупом доступна для любого платежеспособного гражданина, в то время как ипотеку в банке взять может не каждый. Для ипотеки нужно подтвердить доходы, найти созаемщиков и поручителей, иметь хорошую кредитную историю, т.

е. доказать банку свою надежность.

Некоторые эксперты считают, что финансовые риски меньше в случае с арендой с последующим выкупом.

Срок покупки жилья при аренде с выкупом меньше срока выплаты ипотеки. За это время, если у людей есть накопления, они выкупают квартиру или дом. Банк же выдает долгосрочный кредит, а значит, больше вероятность дефолта заемщика. Последние доводы кажутся не слишком убедительными, ведь каждая ситуация — индивидуальна.

Последние доводы кажутся не слишком убедительными, ведь каждая ситуация — индивидуальна. Условия в том и другом случае могут быть разными, поэтому сопоставить финансовые риски вот так “в целом” по двум видам сделок — сложно.

Когда соберетесь брать ипотеку или жилье в рассрочку по схеме аренды с выкупом, лучше проконсультируйтесь у юриста и специалиста по недвижимости. Договор аренды с последующим выкупом — это документ, который состоит из двух частей.

По сути первая часть — это договор аренды, а вторая — договор купли-продажи жилья в рассрочку. Договор должен содержать как обязательство по уплате арендной платы, так и обязательство по уплате выкупной цены квартиры или дома. В договоре аренды может быть прописано, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены.

При составлении договора нужно избегать двояких неясных формулировок. Лучше привлечь к составлению договора юриста — так меньше шансов заплатить деньги впустую и остаться в последствии без квартиры.

Выкупная цена может входить в арендную плату или устанавливается отдельно, на усмотрение сторон договора. Если цена в договоре не указана, суд признает его незаключенным.

Для арендатора это грозит тем, что в дальнейшем он не сможет потребовать передачи квартиры в собственность. А арендодатель будет обязан вернуть полученные по такому договору денежные средства (если он получил их в счет выкупной цены), поскольку это будет являться неосновательным обогащением с его стороны.

Обычно, когда выплачена вся выкупная цена, у арендатора прекращается обязательство по внесению арендных платежей, но продавец и покупатель могут предусмотреть в договоре иной момент окончания этого обязательства. Договор об аренде жилья с выкупом обязательно нужно регистрировать в Росреестре, поскольку любой договор, предусматривающий отчуждение недвижимости, не только подлежит государственной регистрации, но и считается заключенным с момента совершения соответствующей регистрационной записи. Схема аренды с выкупом до сих пор не получила широкого распространения.

Участники вторичного рынка обычного просто не знают о такой возможности. Владельцев квартир и домов чаще всего устраивает именно процесс сдачи жилья в аренду — от этого они получают постоянный доход, продавать недвижимость им неинтересно. Экономически аренда с последующим выкупом не всегда выгодна, и люди пользуются более выгодными и привычными инструментами, например, рассрочкой или ипотекой.

Продавец должен быть готов к следующим проблемам.

  1. Если ЖКУ и налоги на имущество сильно вырастут, они могут уменьшить прибыль от определенной в договоре арендной платы. Обычно покупатель и продавец сразу договариваются о том, что в дальнейшем размер арендной платы в зависимости от экономической ситуации может увеличиваться.
  2. Некоторые эксперты считают, что в российских реалиях чаще происходит наоборот. Жилье со временем теряет в цене (если только это не элитная востребованная недвижимость), а значит, продавцу в принципе невыгодна схема аренды с выкупом — выгоднее продать и получить всю сумму сразу.
  3. Покупатель может использовать арендованное жилье для коммерческой деятельности или сдавать в поднаем, т. е. использовать не по назначению. Но такие риски характерны и для обычных сделок с арендой жилья.
  4. Упущенная выгода, если жилье в процессе сильно подорожает. Цена квартиры или дома останется той, что прописали в договоре, на какой бы срок его не заключили. За годы могут произойти изменения — стоимость квадратного метра может возрасти в цене.

Покупатель тоже рискует.

  1. Во время аренды, пока не выплачена стоимость жилья, недвижимость является собственностью продавца. Он может продать, подарить, завещать ее внукам и т. д. При этом продавец может расторгнуть договор в любой момент (хоть и со штрафными санкциями, но все-таки расторгнуть). Он может отказаться возвращать полученные в счет выкупной стоимости жилья деньги, и арендатору придется отстаивать свои права в суде.
  2. Квартира может оказаться под арестом или залогом при попустительстве продавца. Также квартиру могут изъять, если продавец обанкротится.

Сделка об аренде с последующим выкупом — это множество рисков и соблюдение договоренностей, основанное часто лишь на доверительных отношениях между сторонами.

Поэтому такие сделки обычно заключаются между родственниками, друзьями или давно знакомыми людьми. Этот тип сделки может будет интересен людям, арендующим жилье и не имеющим возможности взять ипотеку. В этом случае комфортнее увеличить ежемесячный платеж, чтобы постепенно выкупить арендованное жилье.

Чтобы снизить риски, нужно грамотно составить договор — лучше привлечь для этого специалиста. При взаимном интересе сторон аренда с последующим выкупом может стать хорошим вариантом.

Екатерина Польшина Главный редактор платформы Вместе.ру

Аренда квартир с выкупом в Москве

Поиск по сайту Популярное Кронштадтский б-р, 13/2к1 метро Водный стадион Общая площадь: 65 м2 Жилая площадь: 50 м2 Площадь кухни: 12 м2 Диана +7(932)666-58-72 69 000 руб. в месяц 22:06, 31 Мая Вешняковская ул., 28/21к1 метро Выхино Общая площадь: 48 м2 Жилая площадь: 28 м2 Площадь кухни: 8 м2 Ольга +7(925)441-84-77 35 000 руб.

в месяц 22:03, 31 Мая Делегатская ул., 11 метро Достоевская Общая площадь: 73 м2 Жилая площадь: 53 м2 Площадь кухни: 12 м2 Vadimka Bogdalan +7(909)783-66-43 170 000 руб. в месяц 22:01, 31 Мая ул. Шверника, 1к1 метро Академическая Общая площадь: 64 м2 Жилая площадь: 44 м2 Площадь кухни: 9 м2 Денис +7(916)795-84-85 50 000 руб. в месяц 21:56, 31 Мая Щёлковское ш.

метро Щелковская Общая площадь: 30 м2 Жилая площадь: 20 м2 Площадь кухни: 5 м2 Людмила +7(958)480-03-27 35 000 руб. в месяц 21:36, 31 Мая Загорьевская ул., 12к1 метро Орехово Общая площадь: 40 м2 Площадь кухни: 10 м2 Мария +7(916)128-68-85 20 000 руб. в месяц 21:33, 31 Мая Нежинская улица, 1к3 метро Славянский бульвар Общая площадь: 82 м2 Жилая площадь: 65 м2 Татьяна +7(915)140-22-63 120 000 руб.

в месяц 21:33, 31 Мая 3-й пр. Марьиной Рощи, 5 метро Марьина Роща Общая площадь: 36 м2 Площадь кухни: 7 м2 Мила +7(925)177-01-16 30 000 руб.

в месяц 21:31, 31 Мая Шипиловская ул., 1 метро Орехово Общая площадь: 40 м2 Жилая площадь: 18 м2 Площадь кухни: 10 м2 Андрей +7(926)234-15-10 33 000 руб.

в месяц 20:58, 31 Мая Цимлянская ул., 3к1 метро Люблино Общая площадь: 34 м2 Жилая площадь: 15 м2 Площадь кухни: 10 м2 Анжела +7(934)555-36-34 45 000 руб.

в месяц 20:47, 31 Мая Лухмановская ул., 1 метро Лухмановская Общая площадь: 40 м2 Жилая площадь: 18 м2 Площадь кухни: 11 м2 Сергей +7(958)488-70-91 27 000 руб. в месяц 20:47, 31 Мая Садовая-Самотёчная улица, 7с1 метро Цветной бульвар Общая площадь: 90 м2 OXE CAPITAL +7(915)411-86-65 130 000 руб. в месяц 20:46, 31 Мая Большая Академическая ул., 20Б метро Войковская Общая площадь: 33 м2 Жилая площадь: 19 м2 Площадь кухни: 10 м2 Оксана +7(910)409-22-04 28 000 руб.

в месяц 20:46, 31 Мая Большая Академическая ул., 20Б метро Войковская Общая площадь: 33 м2 Жилая площадь: 19 м2 Площадь кухни: 10 м2 Оксана +7(910)409-22-04 28 000 руб.

в месяц 20:37, 31 Мая ул. Седова, 3 метро Ботанический сад Общая площадь: 33 м2 Жилая площадь: 20 м2 Площадь кухни: 7 м2 Олеся +7(925)422-19-83 35 000 руб. в месяц 20:02, 31 Мая 16-я Парковая ул., 25к1 метро Первомайская Общая площадь: 48 м2 Жилая площадь: 31 м2 Площадь кухни: 6 м2 Елена +7(958)465-54-54 30 000 руб.

в месяц 19:51, 31 Мая Веерная ул., 3к6 метро Раменки Общая площадь: 48 м2 Жилая площадь: 30 м2 Площадь кухни: 8 м2 ИНКОМ-Недвижимость +7(495)363-08-55 46 000 руб. в месяц 19:50, 31 Мая ул. Мусоргского, 11Б метро Отрадное Общая площадь: 45.4 м2 Жилая площадь: 30 м2 Площадь кухни: 6 м2 Гарант +7(929)572-07-30 35 000 руб. в месяц 19:43, 31 Мая пр-т Мира метро Ростокино Общая площадь: 33 м2 Жилая площадь: 20 м2 Площадь кухни: 6 м2 Vladimir +7(958)472-02-33 48 000 руб.

в месяц 19:33, 31 Мая Коломенская наб., 18 метро Коломенская Общая площадь: 39 м2 Жилая площадь: 20 м2 Площадь кухни: 9 м2 Татьяна +7(968)801-16-87 35 000 руб. в месяц 19:30, 31 Мая Большая Спасская ул., 27 метро Проспект Мира Общая площадь: 53 м2 Жилая площадь: 32 м2 Площадь кухни: 9.5 м2 петр прохоров +7(915)302-45-88 45 000 руб.

в месяц 19:28, 31 Мая

  1. .

2 Октября 2020 Кто из строителей знает ещё какой-нибудь недорогой магазин стройматериалов в Москве, кроме Леруа Мерлен? Видел на их официальном сайте каталог товаров с ценами 2020 года.

Впечатлило! В наличие всё для . 28 Июня 2020 Продавали и Приобретали квартиру в ипотеку с помощью Григоряна Максима Игоревича, которому мы очень благодарны. Он помогал с покупкой нашим друзьям, они были очень им довольны, поэтому мы обратились непосредственно .

15 Декабря 2018 Не секрет, что существует много людей, которые всеми силами помогают выжить уличным животным, очень часто отдавая последнее, что у них есть самих. Я знаю таких людей и в своем городе, и в соседнем — все .

19 Февраля 2021 В Нижневартовске силовики провели для школьников занятия по профориентации.

Ученики сыграли роли «сотрудников ОМОН» и «протестующих».

Департамент образования начал проверку.

. 23 Мая 2018 Мы вчера купили квартиру по ипотеке. Расчет вчера был произведен вечером. В ДКП, который мы оформляли у нотариуса, была указана дата выселения 1 июля, но у нас затянулась регистрация, т. к. была приостановка . 14 Мая 2020 Кратко предистория: разместил объявление о продажи квартиры (№3857741) и, конечно не только на этом сайте.

к. была приостановка . 14 Мая 2020 Кратко предистория: разместил объявление о продажи квартиры (№3857741) и, конечно не только на этом сайте. Звонков от «собственников денег», т.

е. кто хочет купить без посредника – единицы.

В основном . Среди 39 702 вариантов есть и объявления по аренде квартир с правом последующего выкупа в Москве. Вы можете их легко отобрать, воспользовавшись специальными фильтрами или поискать вручную в полном . Если не смогли найти подходящий объект, то на сайте и бесплатно о поиске квартиры под выкуп, указав свои условия.

Аренда жилья с выкупом. Как это работает?

Аренда жилья с выкупом – инструмент не новый, но не получивший пока широкого распространения.

Доля подобных предложений на рынке Москвы и не превышает 5%. В остальных регионах она и того ниже. Однако сегодня, в не самый экономически успешный период, когда платежеспособность населения падает, рынок как никогда нуждается во внедрении новых механизмов покупки жилья.

А все новое – это хорошо забытое старое. Что же представляет собой процедура аренды жилья с последующим выкупом? Как она работает? И может ли она удовлетворить потребности всех участников рынка?

Внешне процедура слабо отличается от обычного найма жилья. В сделке участвуют 2 или 3 стороны: Собственник – физическое или юридическое лицо, обладающее правом собственности на жилое помещение.

Наниматель – также физическое или юридическое лицо, желающие получить жилое помещение собственника в пользование с правом выкупа. Посредник – агентство недвижимости, риелтор, оказывающие сопутствующие проведению сделки услуги.

Наниматель сам или через посредника находит несколько интересующих его объектов жилой недвижимости. Когда нужная квартира выбрана, между собственником и нанимателем заключается договор аренды, в котором указывается, что после выплаты определенной суммы право собственности переходим к нанимателю. Правовые отношения собственника и нанимателя в данном случае, как и в ситуации стандартного найма жилого помещения, регулируются Гражданским кодексом Российской Федерации.

Закон не запрещает указывать переход права собственности от одной стороны к другой после выплаты арендатором всей суммы, указанной в договоре, или по истечении прописанного срока аренды. После выплаты всей суммы необходимо заключить договор купли-продажи, подтверждающий переход права собственного от одной стороны к другой.

Пожалуй, самым большим плюсом и минусом такого вида сделок является их договорная составляющая. Получается, что все условия сделки регулируются договоренностями собственника и арендатора-покупателя. С одной стороны, участники подобной сделки сами решают, что и как делать.

Нет необходимости собирать справки и документы, нет ограничений по срокам и суммам выплат, а все возможные проблемы, вроде просрочки по платежу, можно решить, договорившись между собой.

С другой стороны, отсутствие четко регламентированных норм может привести к возникновению большого количества спорных ситуаций. Как отметил Николай Сергеевич Овчинников, основатель «Федерального бюро выкупа жилья», чтобы трений сторон не возникало, необходимо обязательно выполнить несколько условий: «Во-первых, обязательно в договоре или приложении к нему указать размер выкупной цены . Если итоговая выкупная цена не указана, то суд признает договор незаключенным.

Во-вторых, составлять его необходимо без использования туманных формулировок, которые можно истолковать двояко. Порядок перехода права собственности должен быть четко регламентирован.

Иначе, недобросовестная сторона может создать вам большие проблемы».

Кроме того, эксперт обратил внимание, что необходимо подробно расписать в договоре такие существенные условия, как порядок использования и ремонта жилья; страхование гражданской ответственности; порядок оплаты; порядок расторжения; порядок внесения изменений; порядок передачи права аренды или продажи другим лицам (супруге, кредитору, родственникам и прочим).

Кроме того, эксперт обратил внимание, что необходимо подробно расписать в договоре такие существенные условия, как порядок использования и ремонта жилья; страхование гражданской ответственности; порядок оплаты; порядок расторжения; порядок внесения изменений; порядок передачи права аренды или продажи другим лицам (супруге, кредитору, родственникам и прочим).

Важно не забывать, что взаимоотношения сторон в сделке по аренде жилья с выкупом долгосрочные.

Поэтому каждый из этих пунктов может стать камнем преткновения на разных временных отрезках.

И чтобы проблем не возникло важно заранее все решить.

Благоприятную роль в сделке сыграет посредник, который поможет решить подобные ситуации полюбовно. Лучше договор аренды имущества с правом последующего выкупа лучше заключать в форме договора купли-продажи.

Фактически, чтобы купить жилье через механизм аренды с последующим выкупом необходимо заключить договор с собственником, в срок выплачивать оговоренную сумму платежа до полного погашения. И сегодня, когда жилье становится доступным все более узкому кругу граждан, продавцы жилья и посредники просто обязаны искать варианты, способные сделать его доступнее.

Поэтому у развития аренды с правом выкупа хорошие перспективы на российском .

Из арендатора в собственники: как выкупить съемную квартиру

8 октября 20185 тыс.

прочитали3,5 мин.9,3 тыс. просмотров публикацииУникальные посетители страницы5 тыс. прочитали до концаЭто 54% от открывших публикацию3,5 минуты — среднее время чтенияЧто нужно для оформления сделки и в чем преимущества перед ипотекойСегодня наиболее распространёнными схемами приобретения жилья считаются долевое участие встроительствеи покупка квартиры навторичном рынке.

Однако существуют и другие способы.

Например, покупка квартиры на условиях аренды с правом последующего выкупа. Журналист N1.RU разобрался в особенностях сделок такого типа.Согласно Гражданскому кодексу РФ, в законе или договоре аренды возможно указать, что арендованное имущество перейдёт в собственность арендатора либо после истечения срока аренды, либо если собственнику будет выплачена вся выкупная цена, указанная в договоре.
Журналист N1.RU разобрался в особенностях сделок такого типа.Согласно Гражданскому кодексу РФ, в законе или договоре аренды возможно указать, что арендованное имущество перейдёт в собственность арендатора либо после истечения срока аренды, либо если собственнику будет выплачена вся выкупная цена, указанная в договоре. Рассмотрим основные нюансы такого способа покупки жилья.«Как правило, жильё на подобных условиях продают не рядовые собственники, а профессиональные игроки рынка недвижимости.

Так, например, существуют инвестиционные компании, специализирующиеся конкретно на этом виде деятельности.

Безусловно, это не только квартиры, но и иная недвижимость. Кроме того, некоторые застройщики начинают сейчас предлагать подобный механизм покупки квартиры, однако должного распространения это пока не получило», — рассказывает специалист юридической компании «ЮЭСКОМ» Станислав Зайцев.Как оформить сделкуПо большому счёту, схема проведения сделки не сильно отличается от стандартной процедуры приобретения квартиры.

Чтобы выкупить арендованное имущество, достаточно заключить договор, в котором будет прописана сумма выкупной цены, размер ежемесячного платежа, срок аренды, наличие или отсутствие первоначального взноса.

Эти условия обговариваются собственником квартиры и её покупателем.При оформлении договора стоит уделить внимание следующим моментам:1) не рекомендуется использовать двоякие формулировки в договоре, так как это может стать причиной последующего отказа собственника в выкупе квартиры;2) договор аренды имущества стоит заключать в формате, предусмотренном для договора купли-продажи имущества;3) важно установить цену квартиры и прописать её в договоре аренды с правом выкупа.«Помните, это не простой договор аренды, он смешанный и состоит из двух договоров: аренды и купли-продажи. Соответственно, нужно согласовать ещё и цену квартиры и указать лиц, имеющих право на пользование недвижимостью. После заключения договора его необходимо зарегистрировать в Росреестре», — объясняет Станислав Зайцев.Обговаривая ежемесячный платёж, арендатор должен оценить свои возможности и рассчитать, какую сумму получится выплачивать в качестве взноса.

Ведь именно от него будут зависеть основные условия сделки: итоговая стоимость жилья, длительность рассрочки, сумма выплаты, первоначальный взнос — его размер или вообще отсутствие.При этом выплата делится на две части: в счёт аренды и в счёт выкупа квартиры.

Соотношение этих платежей фиксируется в документах и остаётся неизменным на протяжении всего срока рассрочки. Право собственности переходит только после оплаты всей суммы.Плюсы аренды с последующим выкупомНестандартный способ приобретения жилья удобен для арендатора-покупателя, так как позволяет проживать в квартире до её фактического приобретения.

К тому же в зачастую не требуется первоначальный взнос, а также подтверждение доходов будущего владельца квадратных метров.«Аренда с правом выкупа — это по сути договор рассрочки, только с меньшими платежами и на более длительный период.

В отличие от договора купли-продажи с условием выплаты всей суммы, в рассрочку продавец будет ждать выплаты на протяжении нескольких лет», — резюмирует риелтор-юрист агентства недвижимости «Мечта в квадрате» Маргарита Васюнина.Фактически этим финансовым инструментом может воспользоваться любой желающий.

Для непосредственного заключения договора требуется только паспорт и страховое пенсионное свидетельство.Аренда с выкупом привлекательна тем, что, в отличие от ипотеки, можно выйти из сделки на любой стадии.

Арендатору не начисляются штрафные санкции, повышенные проценты и пени. К тому же при разрыве сделки его кредитная история не пострадает.По словам Станислава Зайцева, данный инструмент выгоден покупателю, так как финансовое бремя не ложится на него разово в большом размере, а равномерно распределяется в течение определённого периода времени, кроме того, нет первоначального взноса.

Но и тот, кто продаёт, также не остаётся в накладе.

Подобные сделки позволяют продать жильё дороже, так как арендные платежи не идут на 100 % в счёт выкупной цены: соотношение составляет в среднем 60 к 40.Минусы выкупа съёмного жильяНесмотря на то, что аренда с выкупом не требует первоначального взноса, покупка квартиры таким способом получится накладнее обычного ипотечного .

Потому что выкупная стоимость квартиры рассчитывается исходя из рыночной цены с прибавкой 30 % при покупке в рассрочку на 15 лет.К тому же, по условиям договора, клиент становится собственником жилья только после полного погашения платежа.

Весь период рассрочки — 10–15 лет — будущий собственник имеете только права арендатора. А это значит, что невозможно по своему усмотрению сделать перепланировку, зарегистрировать родственников, воспользоваться налоговым вычетом.Жильё на правах аренды с условием выкупа подойдёт тем, кто уже снимает квартиру и по каким-то причинам не может получить ипотеку в банке.

Такой способ приобретения недвижимости в первую очередь привлечёт людей с невысоким доходом, у которых нет возможности откладывать на первоначальный взнос.Полина КвасенкоФото:N1.RU

Аренда жилья с возможностью права выкупа в будущем

Часто люди снимающие жилье в аренду через какое-то время начинают задумываться о потраченных финансах. Из этого они делают вывод, что разумней было бы на эту сумму самостоятельное при привлечении сторонних средств приобрести жилплощадь. Первый вариант, который приходит людям в голову это ипотека.

Однако помесячные взносы по ипотечному кредиту обходятся дороже, чем обычная аренда. Второй вариант это приобрести квартиру в рассрочку.

Но из-за отсутствия процентов рассрочка получается еще не выгодней.

Остается последний вариант аренда квартиры с правом выкупа в будущем.Содержание

  1. 4 Правильное составление договора об аренде квартиры с выкупом
  2. 6 Чем аренда квартиры с последующим выкупом отличается от рассрочки?
  3. 5 Преимущества и недостатки
  4. 1 Особенности аренды с правом последующего выкупа квартиры
  5. 2 Аренда жилья с последующим выкупом иной взгляд на покупку жилья
  6. 3 Договор аренды квартиры с последующим выкупом

Особенности аренды с правом последующего выкупа квартиры Под арендой жилья с правом выкупа подразумевается сделка аренды, дающая право жильцам приобрести квартиру после истечения договора. Говоря простым языком после того как жильцы выплатят последний платеж аренды квартира переходит в их пользование. Процесс передачи прав собственности должен быть подтвержден правильно составленным актом.

Наем квартиры с возможностью последующего ее выкупа оформляется двусторонним соглашениям. Кроме всех правил и условий съема также оговариваются условия дальнейшего приобретения.

Платежи могут вноситься по частям или одной суммой единовременно. Аренда жилья с последующим выкупом иной взгляд на покупку жилья Аренда с последующей покупкой далеко не новая форма сделок. Но по факту такая продажа квартир происходит не часто.

Владельцы рассматривают квартиры, как определенный актив, поэтому не стремятся их продавать. А при необходимости продать жилплощадь ее хозяева не рассматривают варианты сдачи в аренду.

Именно поэтому многие даже не знают о возможности таких сделок при аренде квартиры. А те, кто осведомлены о такой возможности опасаются возможных рисков.

А риски могут быть следующими:

  • Многих заботит цена. Ведь на момент прекращения аренды она может существенно отличаться от той, что была на момент составления договора. Каждая из сторон боится понести неоправданные потери.
  • Из-за не распространенности подобных сделок нет четкого порядка действий.

Намного чаще встречается продажа жилья в рассрочку.

Для продавцов это намного выгодней и связанно с меньшими рисками. Средний срок продажи в рассрочку не может превышать три года. Благодаря этому помесячные платежи значительно выше.

Правда, для покупателя такой вариант менее удобен. Договор аренды квартиры с последующим выкупом При аренде квартир с правом выкупа должен составляется специальный договор.

От других подобных документов он отличается тем, что в нем должны быть прописаны, как условия аренды, так и условия купли-продажи. Для каждой из сторон намного выгодней чтобы сделку контролировали опытные юристы, тогда удастся избежать ошибок или обмана. В самом договоре в обязательно порядке должны быть указанны условия выкупа.

В договоре должны быть прописаны условия, при которых жилье может перейти в собственность арендатора:

  1. После завершения срока аренды (обычно она бывает от одного до трех лет).
  2. В третьем варианте совмещены два предыдущих. Квартира переходит после оплаты стоимости либо при истечении срока аренды.
  3. До того как кончился срок аренды при внесении жильцами всей стоимости квартиры.

В тексте договора обязательно должна быть указанна цена. Ведь часта стоимость отличается от общей суммы платежей от аренды.

Помимо этого указывается порядок выплат. Также указывается размер помесячных платежей.

Проще говоря, договор аренды с правом выкупа квартиры сочетают в себе основные черты договора купли-продажи и договора аренды. Правильное составление договора об аренде квартиры с выкупом В договоре обязательно должно быть указано:

  1. оценка стоимости. Это обязательный пункт при составлении договора аренды квартиры с правом выкупа. Для квалифицированной оценки в большинстве случаев прибегают к помощи профессиональных оценщиков. Только так можно узнать максимально точную стоимость жилья на момент заключения сделки.
  2. описание арендуемой квартиры. В данном пункте необходимо как можно подробней описать жилую площадь: количество и размер комнат в ней, наличие коммуникаций, ремонт, дорогая сантехника и прочее. Необходимо указать все, что помогает оценить жилье.
  3. как происходи переход. Данный пункт больше всего способен вызывать разногласие между сторонами. Продавцу выгодней продлить срок аренды. В то время как покупатели заинтересованы, как можно скорее приобрести жилье.

Правила составления договора и прочая информация относительно сделки прописана в статьях 554-555 Гражданского Кодекса. Часто кроме выкупа самого помещения также происходит выкуп всего имущества.

Именно поэтому данный момент также должен быть указан в тексте соглашения. Обязательно необходимо указать списком все имущество переходящее вместе с квартирой. Преимущества и недостатки К недостаткам можно отнести:

  1. возможность изменения изначальных условий;
  2. нет строгой формы договора;
  3. право собственности переходит не сразу;
  4. владелец имеет право использовать сдаваемую в аренду квартиру в качестве залога по кредиту.

К достоинствам относятся:

  1. меньшие помесячные платежи;
  2. возможность заселиться в квартиру до того как это произойдет по документам.

Чем аренда квартиры с последующим выкупом отличается от рассрочки?

Аренда жилья с возможностью дальнейшего выкупа это достаточно трудный вид соглашений.

У такого рода сделок нет чекой последовательности, строгой формы договора и обязательных прописанных в законодательстве деталей совершения сделки. Для арендодателя аренда с правом выкупа немного не выгодна. Ему проще продать квартиру в рассрочку, поскольку взносы в этом случае будут выше, чем платежи по аренде.

С определенной точки зрения, если не учитывать что большие платежи для покупателя рассрочка также выгодней. Ведь он может занять жилплощадь сразу после заключения сделки. И в документах он сразу будет числиться как собственник.

Данные виды сделок отличаются еще и тем, что регулируются различными положениями гражданского кодекса.

Похожие статьи по теме Показать ещё

Тонкости съема квартиры с последующим выкупом

» Сталинские дома, хрущевки, однотипные брежневские кварталы. Планы властей по реализации лозунга: «Каждой семье по отдельной квартире», — так пока и остаются лозунгом.

Команда Путина пытается тоже решить этот вопрос.

В том числе, и значительным снижением ставки по ипотеке. Вот только заем на квартиру взять можно при весомой и, главное, официальной зарплате. А большинство предприятий как платило деньги сотрудникам в конверте, так и платит.

Получается замкнутый круг. И выход из этого круга только один: аренда. Но и здесь куча проблем. Цена аренды «кусачая». При средней бюджете семьи, например, в Москве 120 тыс.

рублей, за наем однушки надо отдать 35 тыс.

+ коммуналка 5 тыс = 1/3 часть от общей суммы семьи. В районном городке Костромской области зарплаты поскромнее (в среднем 30 тыс.

на двоих), аренда однушки 7 тыс. в месяц плюс коммуналка 3 тыс.

Получаем ту же 1/3 часть от бюджета.

Недавно в газете увидела объявление: «Сдам жилье в аренду с последующим выкупом».

Никогда о таком не слышала. Договор пожизненной ренты жилья это иное. Стало интересно: возможно, этот вариант и станет решением жилищных вопросов страны.

И сразу два вопроса: Владельцу недвижимости интересней получить сумму целиком. И вдруг такое объявление. Если внимательно вчитаться в описание квартиры, ответ становится очевидным: квартира неликвид.

Ликвидное жилье можно продать и быстро, и выгодно. Продажа неликвидной квартиры проблема для хозяина. Ему надо значительно сбрасывать цену, чтобы найти покупателя или завлекать такового какими-либо преференциями.

На ликвидность объекта влияет множества факторов: транспортная доступность, престижность района, состояние дома, этаж. Найденное мною объявление гласило: двухэтажный дом с деревянными перекрытиями вблизи железной дороги, первый этаж, газовая колонка, квартира — распашонка. Целый букет отрицательных характеристик.

Плохо продаваемых объектов на рынке жилых объектов много. Крошечные кухоньки, в окна первого этажа можно заглянуть с улицы, нет балкона, в окно видна свалка, квартира после наводнения, ветхое состояние дома, оживленной трасса под окнами или железная дорога, неразвитая инфраструктура, криминальный район. Одного-двух пунктов достаточно, чтобы квартира была неликвидной.

В объявлении все пять факторов были против интересов хозяина. Ему оставалось или снизить цену наполовину, или искать покупателя, у которого нет собственных денег, ему не дадут ипотеку, и он готов жить в этой квартире и постепенно ее выкупать.

Хорошо, когда продавец все понимает про свою квартиру, у него нет завышенных ожиданий. Он предоставляет своим квартирантам возможность жить в квартире, платить ежемесячную сумму в счет оговоренной выкупной и арендную плату, которая частично или полностью учтется при окончательном расчете.

Такая схема работает и при покупке элитной недвижимости. Жилье люкс класса настолько дорогое, что далеко не каждый может это себе позволить.

В настоящее время крупные инвестиционные компании готовы продать «не улетающие» из-за астрономических цен квартиры на условиях аренды с последующим выкупом, но срок такого договора не более 15 лет.

Например, компания «Инвесттраст» предлагает в аренду с выкупом квартиры с новой мебелью, не проданные при заселении дома. Средняя цена аренды в месяц в районе «Новые Ватутинки» — 23 000 руб. за однокомнатную и 27 000 руб.

за двухкомнатную квартиру. Плюс коммуналка. Для новой Москвы это, конечно, дороговато. В «старой» Москве можно снять жилье в этих же пределах.

Платеж за аренду идет в зачет суммы выкупной цены квартиры. При подписании договора оговаривается ее стоимость на год, затем каждый год подписывается дополнительное соглашение о новой цене, которая будет равна рыночной на тот момент.

И так все 15 лет. Повторимся, владельцу недвижимости интересней получить сумму целиком. поэтому предложений такого рода на рынке мало.

Для какого покупателя это будет актуально?

В первую очередь тому, у кого скопить на квартиру большую сумму сразу не получается, ипотеку не дадут в связи с отсутствием официальной зарплаты, а платить за аренду, жить в этой квартире и постепенно выкупать ее они смогут.

Во вторую очередь, такой вариант аренды неликвидного жилья с одновременным выкупом интересен тем, кто жить там сейчас не собирается, а рассчитывает на то, что ветхое жилье рано или поздно будет снесено, а жильцам предоставят квартиры в новых домах.

Речь не о тех домах, которые уже стоят в программе сноса. Квартиры в таких домах не купишь.

Жилищный кодекс предусматривает, что после подписания правительством акта о сносе дома собственник подписывает соглашения об изъятии у него имеющейся квартиры и предоставлении ему взамен новой. Но если этот дом еще не вошел в программу, то можно и рискнуть. Пока квартира арендуется и выкупается, может наступить время сноса и этого дома.

В третьих, если квартира на первом этаже и возможно организовать отдельный вход, ею заинтересуются бизнесмены или, например, художники. Чем не вариант для студии. Пока мы говорили о продавцах и покупателях, пустившихся в самостоятельное плавание в море жилых квадратных метрах.

Посмотрим, что может предложить государство.

Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (Дом. РФ) давно и успешно реализует программу «Жилье в рассрочку».

100% акций АИЖК принадлежит Правительству РФ, поэтому программа государственная. Алгоритм действий прост:

  • Заполнить заявление — анкету. Бланк можно скачать на сайте.
  • Лично явиться к сервисному агенту АИЖК с паспортом, СНИЛС и ИНН. Список организаций, которые работают с агентством, есть на сайте. Назову наиболее крупных: Уралсиб Банк, Банк Открытие, ГЛОБЭКСБАНК.
  • Документы, подтверждающие вашу трудовую деятельность и платежеспособность (по возможности).

Программа «Аренда с выкупом» от Дом. РФ не требует обязательного подтверждения официальных доходов и выдается без первоначального взноса.

Нужно понимать, что условия займа при отсутствии доказательств платежеспособности, повлекут за собой:

  1. квартира приобретается или на вторичном рынке, или у строительной организации после оформления на нее прав. Нельзя купить на стадии строительства;
  2. высокую процентную ставку;
  3. район должен быть обжитой, с развитой инфраструктурой;
  4. срок выплаты долга не более 15 лет.;
  5. нельзя купить в ветхом доме, с кухней менее 6 метров;
  6. первоначальную стоимость квартиры плюсуются еще 30% в расчете на удорожание;
  7. в выкупную цену квартиры добавляется стоимость рассрочки;
  8. объект не должен стоить выше обозначенного для этого региона «потолка». В Подмосковье ограничения до 6 млн., в Новосибирске — 4 млн.

Дом. РФ приобретет понравившуюся вам квартиру в свою собственность. Сразу после подписания договора вы можете в нее заселиться и начинать платить взносы, которые будут состоять из 2-х частей: часть выкупной цены + плата за рассрочку.

И, естественно, коммунальные платежи. Размер рассрочки — размер арендной платы за аналогичную квартиру на рынке жилья. Она фиксируется и в течение всего срока остается неизменной.

Переоформление квартиры, купленной по программе, в вашу собственность произойдет после полной ее оплаты.

Если на рынке цена аренды вырастет, вы выигрываете, если снизится, то вам не повезло. Досрочное погашение возможно без штрафов. При таких условиях хорошо иметь первоначальный взнос, и побольше.

Молодая семья Петровых присмотрела себе квартиру за 3 млн.

руб. и решила приобрести ее в рассрочку сроком на 15 лет. Денег на первый взнос у них нет.

Ежемесячно платить 46,9 тыс. руб. Из них:

  1. 21,6 тыс. руб. в счет выкупной цены квартиры;
  2. 25,2 тыс. руб. плата за рассрочку (арендная плата).

Через 15 лет они получат право на квартиру за 8 442 000 руб.

Почти в три раза больше от ее цены. Еще пример ↓ Семья Ивановых внесла первый платеж в размере 500 тыс.

руб., ежемесячно будет платить — 39 тыс.

руб., из которых:

  1. 21 тыс. руб плата за рассрочку.
  2. 18 тыс. руб. пойдут в счет выкупа;

Через 15 лет они получат квартиру за 7 020 000 руб. Сразу вспоминаешь добрым словом ипотеку!

Еще один вариант приобретения жилья в рассрочку предлагают Жилищные кооперативы.

Например, ЖК «Бест Вей», работающий по всей стране с 2014 года, предлагает своим клиентам квартиры от 0% до 2%.

Но первоначальный взнос при нулевом проценте — 50% стоимости квартиры. В качестве первого взноса принимают материнский капитал.

Срок рассрочки всего 10 лет. Семья Сидоровых при вложении всей суммы материнского капитала (453 026 руб.) может приобрести себе квартиру в рассрочку на 10 лет стоимостью 1 500 000 руб.

под 2% годовых. Каждый месяц вносить сумму 10 750 руб. + коммуналка. Переплата за 10 лет составит 358 680 руб.

(пример расчета взят с сайта компании). Как на каждый товар найдется свой покупатель, так и на каждую продаваемую квартиру найдется потенциальный собственник.

Надо просто просмотреть и продумать все предлагаемые рынком жилья варианты.

( 12 оценок, среднее 4.58 из 5 ) Поделиться: © 2017-2021 КРЕДИТОЛОГ

Аренда жилья с правом выкупа. Как это работает?

Журнал недвижимостьЦИАН — база объявлений о продаже и аренде недвижимости

  1. Ипотека

Наталья Королева27 ноября 2018 30 960Челябинцам предлагают квартиры в аренду с перспективой покупкиВозможность арендовать квартиру в новостройке с правом выкупа появилась у россиян не так давно. Однако сегодня подобные сделки – довольно редкое явление.

Автор ЦИАН разбирался, насколько такое предложение выгодно жителям Челябинска.Дисциплина – вопрос привычкиВозможность взять в аренду, а затем выкупить квартиру или даже дом жителям Челябинска предоставляет Южно-Уральская корпорация жилищного строительства и ипотеки (ЮУ КЖСИ). Программа поддержки покупателей была запущена весной 2015 года.

По информации, размещенной на официальном сайте застройщика, участником программы может стать потенциальный покупатель жилья, если:

  1. нет необходимой суммы для внесения первоначального взноса по ипотеке;
  2. не может оплатить покупку квартиры сразу;
  3. имеющаяся недвижимость долго не продается.

На решение финансовых вопросов арендатору отводится три года. Согласно договору, за это время он должен накопить на специальном счете сумму, которую потратит на покупку недвижимости или первоначальный взнос для участия в программе кредитования. Платеж по программе фиксированный, рассчитывается по принципу: стоимость аренды плюс накопление в равных долях.

Теоретически можно увеличить размер накопительного взноса и стать собственником раньше оговоренного срока.«Договор между сторонами подлежит обязательной государственной регистрации.

Нужно заполнить анкету, предоставить паспорт и справку о доходах 2НДФЛ», – пояснили в ЮУ КЖСИ.условияСтоимость аренды квартиры площадью 58 кв.м по программе составит 12 тыс.

рублей. И еще 12 тыс. рублей нужно перечислить на специальный накопительный счет. Итого 24 тыс. рублей в месяц.

Срок — три года. По истечении срока квартиру необходимо выкупить.Если что-то пошло не по плану, человек может отказаться от выкупа квартиры.

Тогда застройщик возвращает сумму со специального накопительного счета. То есть вторые 12 тыс. рублей ежемесячных платежей.

Стоимость аренды (первые 12 тыс. рублей) удерживается девелопером. Кроме того, есть обеспечительный платеж – 20 тыс.

рублей. Он также возвращается, если что-то пошло не так.

Эффективность подобного инструмента для продаж оценить трудно: предложениями девелоперов потенциальные клиенты, скорее всего, пользуются, но массового спроса на такой продукт нет.

По сути, арендатору предлагается та же ипотека. Но по существующим сегодня ставкам выбор в пользу кредита очевиден.

Дмитрий Тагановруководитель Аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость«Если клиент не может по каким-либо причинам выполнять обязательства по договору, он пишет заявление. В течение месяца накопительная часть возвращается.

Разумеется, сумма аренды возврату не подлежит. Обеспечительный платеж может быть зачислен в виде последнего взноса по аренде либо потрачен на оплату коммунальных услуг», – сообщил консультант компании.И еще немного математики. Чтобы накопить за три года необходимую на покупку квартиры сумму в 2,4 млн рублей, нужно ежемесячно откладывать около 67 тыс.

рублей. Не забываем про дополнительный платеж за аренду – еще 12 тыс. рублей в месяц. Как пояснила собеседник ЦИАН, если за срок действия договора такая сумма не накоплена, здесь всегда готовы помочь с оформлением ипотеки.

Сумма на спецсчете будет использована в виде первоначального взноса. Кроме того, участник программы «благодаря сотрудничеству с банками» может рассчитывать на снижение процентной ставки.Для застройщика такое предложение, бесспорно, выгодно.

Особенно, если речь идет об объектах, где продажа квартир затягивается. Жилье не простаивает, его содержание покрывается за счет арендаторов. Формируется пул потенциальных покупателей, которые, в том числе, создают впечатление, что новостройка, район заселены.

С точки зрения покупателей рекомендовал бы хорошо подумать, выгоду необходимо просчитывать в каждой конкретной ситуации.Игорь Чернядьевдиректор Центра недвижимости «Форум»Кому подойдет аренда с выкупом?Предложение застройщика, скорее всего, будет максимально выгодно покупателям, которые действительно за три года могут купить жилье в собственность. К примеру, продав старую квартиру или получив крупную сумму от предпринимательской либо проектной деятельности.

Остальным эксперты рекомендуют аккумулировать средства на покупку жилья иным способом, не ограничивая себя обязательствами.

К слову, откладывая ежемесячно 12 тыс. рублей на депозит с капитализацией, можно даже заработать – около 17 тыс. рублей за второй год хранения денег в банке.Личный опытСравним предложение застройщика с другими рыночными инструментами – ипотекой и арендой.Аренда.

Моя семья как раз сейчас снимает квартиру формата «студия плюс две спальни» сопоставимой площадью (58 кв. м) на северо-западе города. Микрорайон относительно молодой, новостройки растут с завидной скоростью и постоянством.

Стоимость аренды жилья с мебелью и техникой, включая коммунальные услуги, неизменна с июня 2017 года и составляет 13 тыс. рублей, плюс затраты по счетчикам: вода, электроэнергия. Также отдельно оплачивается доступ в интернет.

Итого получается в месяц около 15 тыс. рублей.Это сумма, сравнимая со стоимостью аренды, которую предлагает застройщик (12 тыс. рублей). С одним «но»: в стоимость найма вторичного жилья входит меблировка и бытовая техника.

В новостройке будут «голые» стены.Ипотека. Сравним ипотеку и аренду с выкупом.

Средний бюджет покупки равноценной квартиры формата «студия плюс две спальни» в микрорайоне «Парковый» составляет 2,35 млн рублей. Выбираем ипотеку. Допустим, мы берем кредит в 2,2 млн рублей при ставке средней ставке по региону 9% годовых (150–200 тыс. рублей для первоначального взноса вполне можно накопить).

Комиссии, страховки и прочие затраты в расчет не включаем. Итак, при сроке кредита 3 года сумма ежемесячного платежа по ипотеке составит 69 959 рублей, переплата – 318 539 рублей. Напомним, что при схеме «аренда с выкупом» надо откладывать 67 тыс.

рублей и еще 12 тыс. рублей в месяц платить за аренду. Итого 79 тыс. рублей в месяц. ИТОГДействующий договор аренды решено продлить.

Покупка квартиры откладывается до момента обретения необходимой суммы.

Предложением застройщика воспользуемся вряд ли.