Меню
Главная - Жилищное право - Как правильно взять ипотеку на новостройку

Как правильно взять ипотеку на новостройку

Как правильно взять ипотеку на новостройку

Оформление ипотеки от застройщика


//Ипотека от застройщикаПокупка жилья связана с большими затратами. Не все граждане способны единовременно предоставить большую сумму. Однако платить за жильё сразу необязательно, если оформить ипотеку от застройщика.

Компаниям, занимающимся возведением домов, выгодно как можно быстрее продать квартиры и окупить затраты на возведение недвижимости.

Часто по предложениям от застройщика устанавливают более лояльные условия ипотеки, чем по классическим банковским тарифам.

Однако перед тем, как использовать предложение, необходимо ознакомиться с его особенностями.Обыватели привыкли, что ипотеку выдают банки. Однако это не единственные организации, в которых можно получить жилищный кредит. Услугу может предоставить непосредственно строительная компания. Ипотеку от застройщика именуют разновидностью кредитования, суть которой состоит в покупке недвижимости у организации, занимавшейся возведением дома, или заключении сделки с банком-партнером строительной фирмы.

Ипотеку от застройщика именуют разновидностью кредитования, суть которой состоит в покупке недвижимости у организации, занимавшейся возведением дома, или заключении сделки с банком-партнером строительной фирмы. В последнем случае стороны заранее договариваются об условиях сотрудничества. Между ними заключается партнерский договор.

В результате для клиентов, которые захотят купить помещение у фирмы, сотрудничающей с банком, финансовая организация установит льготную процентную ставку или лояльные условия ипотечного кредитования.Внимание!

Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефонам: Москва; Санкт-Петербург; Бесплатный звонок для всей России.К сведениюНа практике сами застройщики нередко берут кредиты на возведение жилых зданий. В этом случае клиентам финансовой организации, решившим оформить ипотеку на покупку квартиры в строительной фирме, будет предоставлена скидка.

Вышеуказанные методы компании используют для привлечения клиентов.Предложение ипотеки от застройщика присутствуют практически на всех этапах строительства.

Приобрести помещение можно и после ввода недвижимости в эксплуатацию. Однако в большинстве случаев ипотека от застройщика актуальна только при приобретении строящейся недвижимости.

В этот период компания устанавливает минимальную стоимость на помещение. Однако риски для клиента будут очень высоки.

В законодательстве отсутствует запрет на выдачу ипотеки от застройщика.

Соответствующие предложения довольно часто можно встретить на рынке.

Услуга пользуется популярностью у клиентов.

Для них это возможность покупки недвижимости. Застройщики в свою очередь используют льготную ипотеку для привлечения покупателей.Условия напрямую зависят от варианта кредитования.

Если ипотеку выдает непосредственно застройщик, договор оформляется на срок до 12 месяцев.

Иногда можно найти предложение, позволяющее произвести расчёт за 2 – 3 года.Необходимо предоставить первоначальный взнос обычно в размере 50% от стоимости помещения. Потребность в оформлении страховки отсутствует.

Недвижимость предстоит оплачивать равными платежами в течение всего установленного периода. Переплата минимальная или полностью отсутствует. Застройщик лояльно относится к клиенту, не требует подтверждать платежеспособность, не проверяет качество кредитной истории. Фактически вариант сотрудничества представляет собой разновидность рассрочки.К сведениюЕсли в схеме задействован банк, условия меняются.

Фактически вариант сотрудничества представляет собой разновидность рассрочки.К сведениюЕсли в схеме задействован банк, условия меняются. Размер первоначального взноса ипотеки от застройщика снижается до 10 – 15% от стоимости недвижимости.

Расчёт можно произвести в срок до 15 лет. Однако финансовая организация устанавливает лимит на доступную сумму.

В кредит можно получить от 300000 до 50 млн руб. Точная сумма зависит от финансового положения заемщика.

Устанавливается льготный размер переплаты. Однако он всё равно значительно больше, чем в случае получения жилья в рассрочку. Показатель составляет 7 – 9% годовых.Если речь идет об ипотеке от застройщика, предложение распространяется строго на жилье в новостройках.

Причём услуга действует только на помещения конкретной компании, с которой у банка заключён договор.

Во всех остальных случаях действуют классические условия кредитования.Ипотека от застройщика отличается от классического кредитования и связана с целым перечнем преимуществ и недостатков. Эксперты рекомендуют изучить все нюансы заранее. В перечень плюсов включают следующие особенности:

  • Список документов минимален. Застройщик самостоятельно подготовит все бумаги на недвижимость и передаст их в банк. Если финансовая организация исключена из цепочки взаимодействия с клиентом, заёмщику не придется подтверждать платежеспособность и доказывать факт официального трудоустройства. Достаточно предъявить российский паспорт и ряд дополнительных бумаг по запросу организации.
  • Имеет место быть лояльное отношение к заемщику. Если ипотеку выдаёт непосредственно сам застройщик, компания не смотрит на уровень заработной платы, возраст или иные субъективные факторы. Компании важно, чтобы гражданин своевременно вносил платежи и быстро погасил долг.
  • Ответ по заявке на ипотеку от застройщика дают максимально быстро. Вердикт принимают практически сразу. Как только ответ будет известен, клиента уведомят об этом.
  • Количество дополнительных платежей уменьшено. Если сотрудничество ведется напрямую с застройщиком, потребность в оценке недвижимости и иных расходах отсутствует.
  • Процентная ставка существенно снижена. Если услуга предоставляется в рамках партнерской программы или представляет собой сделку без посредников, переплата будет минимальна.

Однако присутствует ряд существенных недостатков.

Нужно помнить о следующем:

  • Сделка довольно рискованна для клиента. Если заемщик утратит платежеспособность, работу или здоровье, при неисполнении обязательств по соглашению жилье отберут.
  • Получатель ипотеки от застройщика рискует быть обманутым, если компания обанкротится на стадии возведения дома.
  • Услуги обычно представлены только в крупных российских городах.
  • Период расчета по обязательствам минимален. Если лицо берёт прямую ипотеку от застройщика, обычно срок не превышает 3 года. Когда берется кредит в банке, используя льготное предложение, в среднем срок расчёта составляет 10 – 15 лет.
  • Размер первоначального взноса повышен. Прямая ипотека предполагает предоставление в среднем 50% от стоимости приобретаемой квартиры.

Принимая окончательное решение о целесообразности использования услуги, важно взвесить все плюсы и минусы, оценить возможные риски и только после этого делать итоговый вывод.Вариантов оформления ипотеки от застройщика всего два – сотрудничество непосредственно со строительной организацией или обращение в банк-партнер компании.

В первом случае в сделке участвуют всего два лица. Финансовая организация в процедуре не задействована. Застройщик заключает с клиентом договор, в рамках которого производится расчёт.

Услуга отличается переплатой, лояльными требованиями к покупателю и простотой оформления. Однако погасить ипотеку нужно в срок до трех лет. Дополнительно предстоит предоставить первоначальный взнос в размере от 50%.ВниманиеЕсли кредит выдает банк, число участников сделки повышается до 3.

Финансовая организация выступает посредником между продавцом и покупателем. Застройщик и клиент заключают договор купли-продажи.

В свою очередь между банком и покупателем оформляется кредитное соглашение. Финансовая организация перечисляет деньги застройщику, а клиент должен будет начать производить расчёт в рамках договора.Заключение договора долевого участия подразумевает покупку строящегося жилья.

На этом этапе цена на недвижимость минимальная.

Застройщики используют схему для привлечения средств на строительство многоэтажных домов. Лиц, купивших помещение в строящемся доме, именуют дольщиками.ВниманиеПокупка квартиры в строящемся доме в ипотеку от застройщика всегда будет проходить по долевому участию.Жилищный кредит по долевому участию также может быть получен по двум схемам – с участием банка или без него.

Особенности обеих сделок остаются прежними – если сотрудничество ведется с застройщиком, необходимо внести большой стартовый платёж, а затем произвести расчёт в короткий срок. Когда в процедуре задействован банк, переплата возрастает, однако временная нагрузка на бюджет снижается.

Расчёт можно выполнить в срок до 30 лет.Всё зависит от индивидуальных особенностей ситуации. Рассрочка подойдёт гражданам, которые хотят быстрее произвести расчёт по обязательствам и способны вносить ежемесячные платежи.

Дополнительно у лица должна присутствовать крупная сумма для оплаты первоначального взноса в размере половины стоимости квартиры. Метод позволяет существенно сэкономить, однако требует наличия большого количества денежных средств.К сведениюЕсли оформлена ипотека от застройщика, ежемесячные платежи будут значительно ниже.

Но этого удаётся добиться из-за того, что расчёт по задолженности осуществляется в течение большого срока. Стартовый платёж также ниже. Однако общий размер затрат существенно возрастет из-за того, что устанавливается переплата в размере около 9%, и ее начисление осуществляется в течение всего периода расчёта по обязательствам.

Эксперты советуют внимательно подходить к выбору ипотеки от застройщика.

Грамотное выполнение процедуры минимизирует возможные риски.

Подбирая компанию, нужно учитывать следующие советы:

  1. Предстоит проанализировать экономические и управленческие показатели деятельности застройщика.
  2. Предстоит внимательно оценить деловую репутацию фирмы. Для этого стоит изучить отзывы и ознакомиться с количеством времени, которое организация присутствует на российском рынке.
  3. Нужно найти информацию о качестве ранее возведенных построек и соблюдении сроков сдачи предыдущих объектов.
  4. Необходимо тщательно изучить регистрационные и учредительные документы.
  5. Если оформляется партнерская ипотека, стоит удостовериться в том, что банк аккредитован.

Если компания имеет хорошую репутацию, можно оформлять сделку.

В иной ситуации торопиться с приобретением недвижимости даже на очень выгодных условиях не стоит.Список бумаг может существенно различаться в зависимости от используемого варианта ипотеки.

Если в схеме задействован банк, предстоит предоставить следующие документы:

  1. справку о доходах;
  2. заполненную анкету, заявление;
  3. СНИЛС;
  4. военный билет для мужчин в возрасте до 27 лет.
  5. трудовую книжку;
  6. удостоверение личности;
  7. дополнительное удостоверение личности (загранпаспорт, водительские права);

ВниманиеЕсли человек состоит в браке, дополнительно Необходимо включить в перечень свидетельство и брачный договор, если он был оформлен.

Супруг обязан предоставить согласие на получение ипотеки.Сбором документов на недвижимость занимается застройщик. Он же может помочь в организации оценки помещения. Клиенту только предстоит оплатить стоимость процедуры.Когда банк из схемы сотрудничества исключён, список бумаг минимален. Не требуются документы, подтверждающие семейное положение.
Не требуются документы, подтверждающие семейное положение. Компании не всегда запрашивают справки о доходах.

В результате собрать перечень необходимых бумаг на оформление ипотеки от застройщика удается значительно быстрее.Чтобы ускорить оформление ипотеки от застройщика, лучше действовать по готовой схеме. Так гражданин минимизирует риск возникновения ошибок. Обычно в сделке всё же задействован банк, застройщик рекомендует финансовую организацию предоставляющую специальные условия только для его строительной компании.

В этом случае для предстоит выполнить следующие действия:

  • Изучить рынок первичной недвижимости застройщика и выбрать понравившуюся квартиру.
  • Связаться с застройщиком и провести осмотр квартиры. Если помещение удовлетворяет требования клиента, необходимо сообщить компании о желании купить помещение в ипотеку. Застройщик предложит подать заявку и назовет банк, с которым состоит в партнерских отношениях.
  • Заключить кредитный договор с финансовой организацией, предоставить первоначальный взнос и выполнить перерегистрацию помещения. Дополнительно проводится подготовка закладной и осуществляется покупка страховки.
  • Провести оценку помещения и заключить предварительный договор купли-продажи с застройщиком. Организация самостоятельно соберёт бумаги на недвижимость и передаст их в банк.
  • Обратиться в финансовую организацию, сообщив, что покупка будет происходить в рамках партнерской программы.
  • Оценить свою платежеспособность и рассчитать сумму, которую согласится выдать банк. Для этого можно воспользоваться одним из кредитных калькуляторов, расположенных на сайтах финансовых организаций.
  • Банк переводит денежные средства на счёт продавца.
  • Дождаться анализа заявки. Если вердикт положительный, необходимо предоставить полный пакет документов.

Если планируется сотрудничество напрямую с застройщиком, меняется. Потребуется осуществить следующие действия:

  • Сообщить о желании приобрести помещение в ипотеку. Компания предложит клиенту подать заявление.
  • Подготовить документы, заполнить анкету и передать комплект бумаг в организацию.
  • Дождаться, пока заявка будет рассмотрена. С потенциальным клиентом свяжутся и сообщат результат.
  • Выбрать подходящий объект недвижимости и связаться с застройщиком.
  • Если вердикт положительный, предстоит заключить договор с застройщиком и оплатить первый взнос. Затем сделка регистрируется в Росреестре.

Когда действия выполнены, необходимо начать погашение задолженности в соответствии с установленным графиком.Если сотрудничество осуществляется без посредников, оформлять страховку не обязательно.

Когда в процедуре задействован банк, залоговое имущество необходимо защитить от риска утраты и повреждения согласно ФЗ №102 от 16 июля 1998 года. Дополнительно компании просят осуществить страхование жизни и здоровья заемщика.

Закон не обязывает приобретать этот полис, однако отказ от него чреват отклонением заявки или повышением процентной ставки.Если банк не участвует в сделке, производить оценку имущества не нужно. В иной ситуации выполнение процедуры обязательно.

Она осуществляется по классической схеме. В помещение приглашают специалиста, который проведет его осмотр, изучит ситуацию на рынке и задокументирует стоимость имущества. Результат оценки ипотечной квартиры предоставят в банк.Если в процедуре участвует банк, гражданин становится собственником помещения в момент перерегистрации квартиры в Росреестре.

Однако помещение будет передано в залог.ВАЖНОКогда сделку заключают напрямую с застройщиком, всё зависит от особенностей договора.

Иногда застройщики соглашаются переоформлять квартиру только после погашения полной суммы долга или уплаты первоначального взноса.

Если используется ипотека по ДДУ, человек становится владельцем помещения после ввода квартиры в эксплуатацию.Взять ипотеку от застройщика без первоначального взноса практически невозможно.

Дело в том, что подобная сделка чревата большими экономическими рисками для организации.

Поэтому компании предпочитают устанавливать платёж. Однако допустим ряд исключений. Так, следующие банки устанавливают нулевой взнос на партнерскую ипотеку:

  1. Возрождение;
  2. Металл Инвест;
  3. СМП Банк.

К сведениюМожно попробовать ознакомиться с условиями, действующими на ипотеку в строящихся или уже возведенных зданиях.

Иногда сами застройщики готовы пойти навстречу клиенту и предоставить рассрочку без первоначального взноса.Обычно крупные компании строительством частных домов не занимаются. Поэтому предложения на подобную недвижимость не распространяются.

Человек может взять стандартную ипотеку на частный дом.

Допустим ряд исключений. На этапе ведения переговорного процесса со строительной фирмой можно попробовать договориться о рассрочке.

Если она согласна на заключение сделки, предстоит подписать соглашение.Продать недвижимость, за которую еще не выплачен долг, проблематично.

Необходимо помнить о том, что имущество находится в залоге. Поэтому выполнять все юридически значимые действия с недвижимостью можно только с разрешения залогодержателя. Если в процедуре задействован банк, сделку необходимо согласовать с ним.

Компания может предложить переоформить долг на покупателя. Однако схема применяется, если заемщик удовлетворяет требования компании и его финансовое положение позволяет производить ежемесячные платежи.Дополнительно средства покупателя могут быть использованы для погашения задолженности по ипотеке. В этом случае банк выступает в качестве посредника.

Организация выделяет ячейку, куда будут помещены денежные средства до завершения оформления сделки. После этого происходит закрытие обязательств и перерегистрация квартиры. Однако нужно помнить о том, что банк предстоит уведомлять о досрочном закрытии обязательств минимум за месяц до выполнения процедуры.ВниманиеЕсли сделка заключена напрямую, согласовывать её нюансы предстоит с застройщиком.
Однако нужно помнить о том, что банк предстоит уведомлять о досрочном закрытии обязательств минимум за месяц до выполнения процедуры.ВниманиеЕсли сделка заключена напрямую, согласовывать её нюансы предстоит с застройщиком. Обычно компании выгодно, чтобы клиент быстрее рассчитался по обязательствам.

Поэтому они обычно одобряют продажу.Если лица хотят переоформить ипотеку от застройщика на покупателя, предстоит обратиться к положениям договора. Не все компании это позволяют.

Если запрет на выполнение действий закреплен в соглашении, осуществление процедуры невозможно. Придётся изначально произвести расчёт по задолженности и только потом выполнять продажу.Если компания обанкротилась, необходимо обратиться в арбитражный суд с исковым заявлением.

Действие необходимо для включения в реестр кредиторов. Если договор был заключён после 1 января 2014 года, застройщик обязан застраховать свою ответственность. В этой ситуации клиентам могут выплатить компенсацию или предоставить купленное жилье.

Юристы советуют сражаться за недвижимость.Если был заключён договор долевого участия, выплаты будут производиться в порядке третьей очереди. Заёмщику предстоит начать действовать сразу после того, как в отношении организации открыто конкурсное производство.

От оперативности клиента зависит получение выплаты и её размер.Если ипотека получена непосредственно от застройщика, и банк в процедуре не участвует, производить досрочное погашение можно без предварительного уведомления.

Компании выгодно, чтобы гражданин быстрее рассчитался по обязательствам.ВниманиеЗаключая договор со строительной организацией, важно внимательно читать пункт, в котором отражена ответственность за неисполнение обязательств.

Здесь фиксируется размер неустойки, штрафов и нюансы их применения.

Дополнительно застройщики нередко указывают, что имеют право расторгнуть договор в одностороннем порядке в случае нарушения условий исполнения соглашения.Высшее экономическое образование. Экономист-менеджер. Отвечает за качество текста и взаимодействие с экспертами. Следит за всеми изменениями в законодательстве связанными с ипотечными кредитами, изучает публикации в СМИ.

По любым вопросам пишите на статьи: Дмитроченко Евгений недавно публиковал ()

  1. — 13.02.2020
  2. — 22.11.2019

Покупка квартиры в ипотеку в новостройке

Последнее обновление: 15.03.2021 Каждый, кто проживает в съемном жилье, рано или поздно задумывается на тему приобретения собственного «угла». Наниматель справедливо полагает, что иногда финансово выгоднее изучить порядок покупки квартиры в ипотеку и затем ежемесячно вносить платежи в счет погашения кредита за свою новостройку, а не за аренду чужой недвижимости.

Содержание От момента, когда семья окончательно решила купить квартиру в новостройке, и до новоселья проходит, как минимум, несколько месяцев и даже лет. Все потому, что подавляющее число предложений на первичном рынке – это только возводящиеся жилые здания, готовые менее чем на 50%. Классическое приобретение недвижимости в новострое должно отвечать сразу нескольким признакам:

  1. соглашение о приобретении заключается в письменном виде в форме договора долевого участия (ДДУ), если не используется схема проектного финансирования;
  2. сделка должна оформляться в строгом соответствии с .
  3. на жилье еще ни разу не оформлялось право собственности или его переход от владельца к владельцу;

Если же собственных средств на покупку недостаточно, то стоит задуматься об оформлении ипотеки на жилье, но тогда порядок действий во многом будет определять банк.

Помимо норматива о ДДУ, руководствоваться финансовое учреждение будет еще и .

Каждый желающий имеет право обратиться в банк за кредитом на приобретение недвижимости. Другое дело, что одобрение заявки получат только те, кто сможет подтвердить:

  1. благонадежность как клиента – об этом может свидетельствовать кредитная история, отсутствие информации об обременении на другое имущество, задолженностей по обязательным платежам.
  2. обоснованность выбора застройщика – банк выдаст кредит только под покупку жилья у аккредитованного в нем девелопера, надежность которого уже проверена;
  3. собственную финансовую состоятельность – доказательство достаточности уровня постоянного дохода, устойчивого положения на работе (ипотечный платеж не должен поглощать более 60% ежемесячных поступлений);
  4. согласие всех членов семьи (нотариально заверенный документ о том, что супруг/супруга осведомлены о намерении второй половины, либо готовы стать созаемщиком);

Предварительное одобрение заявки может происходить даже через удаленные сервисы. Пройти данную процедуру рекомендуется еще до того, как будет выбран окончательный вариант покупки.

Это поможет не потерять время впустую и откинуть те банки, где получить ипотеку уже точно не получится.

При поиске подходящей недвижимости стоит обратить внимание не только на район и развитость инфраструктуры.

Если квартиру планируется приобретать в ипотеку, порядок действий покупателя может быть таким:

  1. подобрать вариант, выяснить, с каким банком сотрудничает застройщик, а затем подать предварительную заявку на кредит;
  2. либо выбрать наиболее выгодную или доступную программу ипотечного кредитования, определить круг строительных компаний, сотрудничающих с финучреждением и тогда рассматривать только их предложения.

С учетом ужесточения законодательства в сфере долевого участия в строительстве, покупатель может быть более уверенным в защищенности вложенных средств.

Однако нужно заранее выяснить, какую форму страхования ответственности выбрал сам застройщик:

  1. девелопер уплачивает страховые взносы в Компенсационный фонд (для ДДУ, заключенных после 2017 года).
  2. средства дольщиков собирают с использованием эскроу счетов (для всех проектов, начатых после 1 июля 2020 года);

Если вместо соглашения о долевом участии будущему собственнику предлагают подписать инвестиционное соглашение или предварительный ДДУ, то есть риск отдать деньги мошенникам.

В этой ситуации быстрого механизма возврата средств государство не предлагает. В зависимости от выбранного банка, последовательность шагов и состав требуемых документов для успешной покупки квартиры в ипотеку будет определять финучреждение. Вполне логично, что перед выдачей кредита банк захочет убедиться не только в платежеспособности клиента, но и состоятельности застройщика.

Для этого проводится всестороннее изучение девелопера и оценка возводимого объекта: проверка уставных документов, анализ уже завершенных проектов, изучение на предмет наличия разрешений на строительство, землеотведение и прочее.

На практике получается, что банк проводит аккредитацию всего нескольких строительных компаний и далее предлагает оформлять ипотеку на недвижимость в возводимых ими зданиях. Из всех документов на квартиру от клиента потребуется только представление подписанного и зарегистрированного договора долевого участия.

Правильность составления соглашения и наличие в нем обязательных пунктов проверят при внесении записи в Росреестр. Банковские юристы могут только добавить замечания по поводу оформления залога и распоряжения имуществом после наложения обременения.

Важно! Если объект готов более чем наполовину, то застройщик может пройти аккредитацию сразу в нескольких банках. Это означает, что у покупателя есть возможность выбирать себе более подходящий ипотечный план.

Информацию о банках-партнерах он может узнать в офисе строительной компании.

Если клиент выбрал себе жилье в одном из аккредитованных банком проекте, сотрудникам кредитного отдела остается проверить только платежеспособность заявителя и полноту собранного им пакета документов.

Обычно процесс занимает не более 3-5 дней. По результатам рассмотрения поданной предварительной заявки выносится окончательное решение, получив которое клиент может двигаться далее.

Если кредит берут на недвижимость, не аккредитованную в финучреждении, в качестве обеспечения можно предложить другое имеющееся у заемщика имущество (жилое или нежилое). Тогда потребуется подготовить:

  1. свежую выписку из ЕГРН;
  2. правоустанавливающие бумаги на объект;
  3. оценку рыночной стоимости.
  4. оценку пригодности к эксплуатации по назначению, а также законности проведенных перепланировок;
  5. согласие остальных сособственников;

В данном случае клиенту не стоит в точности полагаться на официальное описание того, как происходит процесс оформления стандартной ипотеки в новострое.

Проверка залоговой недвижимости буде проводится по правилам, предусмотренным для вторичного рынка. Покупку квартиры, как и любую другую крупную сделку, всегда сопровождают серьезные риски. Когда же сделка совершается на ипотечные деньги, банк рискует больше остальных участников ДДУ, поэтому требует от клиента застраховаться на случай:

  1. утраты или повреждения уже готового объекта (если ипотека будет погашаться и после подписания передаточного акта и оформления права собственности, то жилье страхуется в обязательном порядке, ).
  2. смерти или стойкого повреждения здоровья заемщика, одного из созаемщиков или поручителей;
  3. длительного перерыва в трудовой деятельности и отсутствия стабильного дохода;

Остальные перечисленные виды страхования не являются обязательными, и клиент может отказаться от их оплаты.

Чтобы не вступать в долгие споры и судебные разбирательства по данному поводу, банки нашли другой способ повышения безопасности выдаваемых ипотечных кредитов. Для тех, кто согласен оплатить страховку, предлагают пониженные ставки (0,5%-0,6%). Подготовленный клиентом и застройщиком пакет документов должен быть представлен в банк в кратчайшие сроки, поскольку каждая из бумаг имеет свой срок действия (обычно не более 30 дней).

На их основании составляется ипотечный договор с указанием, :

  1. величины ставки (обязательно указать условия повышения процентов или применения льготных тарифов);
  2. подробного описания жилья;
  3. условий залога.
  4. суммы выдаваемого кредита (с учетом первоначального взноса, уже оплаченного покупателем);

Залоговые требования по ипотечному договору подлежат регистрации в ЕГРН, .

До внесения соответствующей записи о наложении обременения кредитные средства на счет застройщика (или эскроу) не поступят. Заключенный договор ДУ подлежит обязательной регистрации в Росреестре, . Поскольку дом не достроен и не сдан в эксплуатацию, его нельзя внести в Единый госреестр недвижимости как самостоятельный объект права собственности.

В правильно оформленном ДДУ должны быть прописаны:

  1. цена квартиры, которая будет принята покупателем после введения дома в эксплуатацию;
  2. условие привлечения средств инвестора (по ДДУ) и способы гарантирования их безопасности (эскроу счета или участие в Компенсационном фонде).
  3. подробное описание жилья – квадратура, количество обособленных помещений и балконов в соответствии с проектной документацией (в форме плана или схемы);
  4. срок готовности квартиры и гарантийный период;

Процедуру регистрации соглашения должен проводить застройщик, поскольку именно от него потребуется предоставить основной пакет документов в Росреестр.

Кроме совместно подписанного заявления о внесении записи в ЕГРН, с первым ДДУ девелопер подает, :

  1. разрешение на строительство и проектную декларацию (по желанию, поскольку госструктура может получить их по схеме межведомственного взаимодействия);
  2. подтверждение уплаты взносов в компенсационный фонд или данные банка, открывшего эскроу счет.
  3. сведения о размере уставного фонда или договор поручительства по обязательствам, если собственного капитала компании не хватает;
  4. план многоквартирного дома;

Последующие соглашения о долевом участии пройдут для застройщика легче, поскольку не потребуют повторного представления всех проектных документов.

Регистрация ДДУ возможна только после уплаты госпошлины, возмещение которой возлагают на клиента (для физлиц эта сумма будет равна 2000 рублей).

Кроме того, застройщики обычно сами выбирают способы юридического сопровождения сделок, поэтому затраты на оформление договора могут превысить 15 000 рублей.

Проконтролировать исполнение обязательств девелопера можно через онлайн услуги Росреестра, путем получения выписки о внесении записи о подписании ДДУ. Важно! До тех пор, пока покупатель не получить подтверждение о регистрации ДДУ в Росреестре, перечислять взносы по уплате стоимости приобретаемого жилья нельзя. С июля 2020 года все многоквартирные жилые дома должны возводиться либо на собственные деньги застройщиков, либо подлежат проектному кредитованию.

Прямое привлечение средств дольщиков (по договорам ДДУ) для вновь начатых строек не предусмотрено. В то же время незаконченных строительств еще достаточно много, даже спустя почти год после введения изменений в закон №214-ФЗ. Именно для таких проектов законодатели предусмотрели переходные положения в отношении проведения расчетов между покупателем и продавцом.

В зависимости от даты начала строительства и стадии его завершения, применяют одну из предложенных схем:

  • Аккумулирование денег на счетах эскроу. Обязательно для тех проектов, которые начали строительство после 1 июля 2020 года или к данному моменту не успели достроить дом до установленной законом степени готовности.
  • Прямое привлечение средств на счет застройщика. На законных основаниях возможно только для тех объектов, которые по состоянию на 1 июля 2020 годы были готовы на 30% и более, а также в здании были распродано более 10% общей проектной площади. Расчетные счета застройщика могут быть открыты только в банках, уполномоченных ЦБ.

Последний способ со временем вытеснит все остальные, поскольку остается единственно законным после 1 июля 2020 года. В этой схеме банк выступает в роли посредника и гаранта возврата средств, если застройщик по каким-то причинам не выполнит свои обязательства в полном объем и в указанные в договоре сроки (продлить их можно не более чем на 6 месяцев).

Алгоритм перечисления денег следующий:

  • Застройщик и покупатель заключают договор ДУ и регистрируют его в Росреестре.
  • Клиент продолжает погашать кредитные обязательства перед банком.
  • После завершения строительства и вручения клиенту ключей от квартиры банк открывает эскроу счета и перечисляет все накопленные взносы на счет застройщика.
  • В рамках проектного финансирования застройщик может рассчитывать на кредитную линию в этом же банке, при условии, что не более 40% заемных средств будут направлены на авансовые платежи.
  • Уполномоченный банк открывает на имя клиента эскроу счет, куда зачисляет первоначальный взнос (15%-20% от общей стоимости жилья) и все последующие платежи по договору ипотеки.

Вручение ключей от жилья является чисто символическим жестом и само по себе не означает, что покупатель становится собственником готовой квартиры. Зафиксировать данный факт можно только путем подписания акта приема-передачи квартиры. Согласно законодательству и по условиям ДДУ, сделать это новый хозяин обязан только при наличии сразу нескольких условий, :

  1. дом сдан в эксплуатацию (подведены и работают все коммуникации, госкомиссия подписала соответствующее разрешение);
  2. помещение полностью соответствует изложенным в ДДУ критериям (метраж, расположение, планировка, наличие отделки и прочее).
  3. строительство завершено в сроки, оговоренные в соглашении о долевом участии, а о дате его завершения и необходимости подписать передаточный акт покупатель извещен не менее чем за месяц;

Обязательства застройщика будут считаться исполненными только после подписания передаточного документа без замечаний.

Если девелопер по каким-то причинам пропустил сроки, то он будет платить пеню в размере 1/300 ставки рефинансирования за каждые лишние сутки. В случае, когда у строительной компании есть достаточные основания полагать, что покупатель намеренно уклоняется от подписания документа, допускается составление одностороннего акта не ранее чем через два месяца после наступления запланированной в контракте даты (без уплаты пени).

Рекомендуем прочесть:  Если есть ип влияет на ипотеку

Процесс покупки жилья в новостройке протекает гораздо быстрее, чем реализация сделки на вторичном рынке. Благоприятными условиями для быстрого оформления считаются:

  1. клиент имеет хорошую кредитную историю, пользуется другими сервисами кредитора;
  2. клиентом выбрана стандартная программа кредитования (для ипотеки по господдержке потребуется сбор дополнительных документов).
  3. выбранная квартира не была ранее приобретена и не передается по переуступке прав;
  4. выбор застройщика, аккредитованного банком;
  5. достаточные доказательства платежеспособности;

Сделки на первичном рынке выгодно отличаются еще и тем, что у покупателя нет необходимости заботиться о правах третьих лиц, оценке технического состояния помещения и приведении его в соответствие требованиям специалистов БТИ.

Кроме того, почти все заботы об оформлении документов берут на себя специалисты юротделов застройщика. Что касается финансовой стороны вопроса, то практика показывает, что:

  1. ставки на новострой ниже, чем на «вторичку»;
  2. вероятность одобрения ипотеки на новостройку выше за счет исключения риска оспаривания факта законности перехода права собственности.
  3. комфорт работы с застройщиком придется оплатить дополнительно (скорее всего, выбора у клиента не будет, услуги юристов и риелторов входят в стандартный пакет услуг);
  4. покупатель может сэкономить до 30% стоимости, если заключает ДДУ на ранней стадии строительства;

Вопрос привлечения риелтора в качестве помощника при подборе вариантов жилья не первичном рынке остается открытым.

Каждый сам решает, насколько ему важны советы другого человека за дополнительную плату.

Однако не стоит забывать о том, что серьезное агентство обычно предлагает не столько гида по строящимся домам и полуготовым объектам, сколько юридическую помощь в выборе застройщика и выгодного кредитного плана.

Платить посреднику однозначно стоит, если:

  1. человек покупает недвижимость в другом, незнакомом ему городе;
  2. в штате агентства есть юрист, готовый разъяснить положения предлагаемых к подписи договоров;
  3. риелтор готов взять на себя не только подбор объектов, но и их проверку (анализ надежности застройщика, получение выписок из ЕГРН, ознакомление с информацией о задолженностях и обременениях).
  4. клиент не имеет возможности сам подобрать варианты, подходящие под его критерии;

Особенно привлекательные ставки по ипотеке финансово-кредитные учреждения могут предложить только тем покупателям, которые подходят под критерии льготного жилищного кредитования.

Таких программ в России не так много:

  • Военная ипотека, . Доступна для военнослужащих-контрактников, участвующих в накопительной программе (НИС) не менее 3 лет. На деле механизм работает как поэтапное погашение займа на покупку жилья за счет средств Минобороны. Возвращать деньги в бюджет придется только тем, кто прослужил в армии менее 10 лет и был уволен по собственным причинам или из-за невыполнения условий контракта. Тем, кто отдал Родине 20 лет службы, ничего выплачивать не придется даже после увольнения.
  • Дальневосточная льготная программа. Распространяется на территории Бурятии, Забайкалья, Амурской, Хабаровской, Магаданской и Сахалинской областей, а также Камчатки, Приморья, Республики Саха и Камчатки. Молодые семьи (даже не имеющие детей) могут получить кредит по ставке 2% годовых.
  • Для семей с детьми, . Доступна для родителей, воспитывающих двух и более детей, младший из которых родился не ранее 1 января 2018 года. Первоначальный взнос по ипотеке можно погасить с помощью сертификата на материнский капитал. Ставка по кредиту не может превышать 6%. Государственная поддержка в виде доплаты процентов по ставкам, превышающим 6%, будет длиться от 3 до 8 лет (в зависимости от количества детей). Оформить ипотеку можно до 2022 года. Жилье не должно быть дороже 6 млн.руб, если квартира приобретается в регионах, и 12 млн.руб, если недвижимость расположена в Москве, Санкт-Петербурге или тех же областях.

Каждый банк вправе самостоятельно разрабатывать список документов, достаточных для проверки состоятельности потенциального клиента и законности проводимой сделки. В стандартном перечне можно увидеть:

  1. доказательства получения других регулярных доходов – от аренды, от профессиональной деятельности или предпринимательства.
  2. зарегистрированный в Росреестре ДДУ;
  3. копию и оригинал паспорта – для некоторых банков принципиально, чтобы заемщик имел российское гражданство, кроме того, есть ограничения по возрасту (не моложе 18 лет);
  4. справку о доходах 2-НДФЛ – за период от 6 до 12 месяцев;
  5. согласие супруга (нотариальное) или его заявление о желании стать созаемщиком;
  6. заявление, подписанное лично клиентом;
  7. выписку из трудовой книжки или письмо от работодателя о занимаемой должности и продолжительности безупречной работы;

Заказать бесплатную консультацию юриста Я даю согласие на обработку своих персональных данных Услуги Юрлицам + Физицам + Разделы блога Популярно Физическим лицам Юридическим лицам © 2020 Все права защищены. Заказать звонок г. Санкт-Петербург, ул.

Кропоткина д. 1 Я даю согласие на обработку своих персональных данных Я даю согласие на обработку своих персональных данных Я даю согласие на обработку своих персональных данных

Как оформить ипотеку на покупку квартиры в новостройке?

Приобретение вторичного жилья устраивает не каждого человека, желающего купить квартиру.Гораздо приятнее вселиться в новый дом, да и в таком случае Вы точно будете уверены, что не будет никаких неприятных неожиданностей, оставшихся от прежних владельцев жилища.Сейчас банки дают своим клиентам возможность быстро обзавестись новой квартирой, для чего и используется ипотека на новостройку.Первичное жилье обладает очевидными плюсами, среди которых и сниженная стоимость квартиры.

Однако потенциальные покупатели не осведомлены о том, как оформляется такая ипотека, ведь очевидно, что условия и процесс оформления будут иными.Это обосновано хотя бы тем, что на этапе строительства квартира не может быть отдана в залог банку, и не понятно, каким образом кредитор собирается контролировать процесс выплаты долга.Оформление ипотеки такого типа аналогично обычной. Все, что связано с ее получением, оговаривается в 102 Федеральном законе «Об ипотеке».

Согласно первому пункту его пятой статьи, объектом договора об ипотеке может быть любая недвижимость, в том числе и дома, строительство которых не завершено.Однако некоторые отличия все же имеются, и они заключаются в следующем:

  1. Для оформления ипотеки Вам не потребуется свидетельство о собственности. Это объясняется тем, что собственником квартиры и всего дома является застройщик, вплоть до момента сдачи жилья в эксплуатацию. Техпаспорт выдается только после этого и кредитор не может просить этот документ;
  2. Оценка недвижимости проводится не сразу, а только после ее сдачи в эксплуатацию;
  3. После оформления, на недвижимость не накладывают обременение. Помимо того, в отличие от обычной ипотечной квартиры, жилье в новостройке выдается Вам не в залог. А для того, чтобы изъять у Вас эту квартиру в случае неуплаты долга, банк обяжет оформить право требования, которое предоставляет банку возможность конфисковать ее и продать после. Альтернативный вариант – участие в долевом строительстве;
  4. Процентных ставок будет две. Важно отметить то, что они не ставятся одновременно. Первая ставка выставлена лишь на время строительства дома, а вторая – уже после того, как недвижимость будет сдана. Они отличаются своим размером – первоначальная ставка будет выше.

При оформлении ипотеки на квартиру в новостройке, банки не завышают свои требования для клиентов.Условия достаточно стандартные:

  1. Стаж работы не менее полугода на последнем рабочем месте, и не меньше года за последние пять лет;
  2. Доход клиента должен быть достаточным для уплаты долга в указанный срок;
  3. Иметь стабильный доход;
  4. Кредитная история заемщика должна быть положительной.
  5. Заемщик должен быть гражданином РФ;
  6. Клиенту должно быть от 18 до 75 лет;

Обратите внимание!

Под «достаточным уровнем дохода» кредиторы подразумевают размер заработной платы, превышающий установленную сумму ежемесячных выплат не менее чем на 40%.

Если Ваша зарплата меньше, то могут отказать в оформлении ипотеки, так как кредитор не будет уверен в Вашей платежеспособности.Обычно, последний пункт не вызывает особого интереса у кредиторов, но в данном случае все иначе.

Продать жилье в строящемся доме намного труднее и дольше, чем выставить на продажу обычную вторичку. Поэтому банк тщательно изучит Вашу кредитную историю и может не выдать кредит, если обнаружит там хотя бы один негативный момент.Но этим все тонкости оформления данной ипотеки не заканчиваются. Некоторые банки не соглашаются выделять деньги на покупку жилья от неизвестного им застройщика.Такие кредиторы ограничивают количество строительных компаний, с которыми клиенты могут сотрудничать, что значительно усложняет поиск подходящей новостройки.

То есть, если застройщик не аккредитован в банке, то кредит Вам могут и не дать, поскольку банк посчитает это рискованной сделкой.Также, обязательным условием является Ваше участие в долевом строительстве. Это оговаривается в 214 Федеральном законе.Отношение банков к этому правилу может быть неоднозначным, так как:

  1. Застройщик может заморозить строительство на неопределенный срок, что подразумевает большие неудобства как для кредитора, так для его клиента;
  2. В случае расторжения договора, банк будет обязан вернуть деньги заемщику (вместе с выплаченными процентами), и решать вопрос с застройщиком самостоятельно.
  3. У заемщика появляется право на расторжение кредитного соглашения, если дом не вводят в эксплуатацию;

Заемщикам же такой подход все-таки дает немного преимуществ:

  1. Стоимость квартиры будет ниже.
  2. В таком случае, не придется искать поручителя для оформления кредита (так как в качестве залога будут приняты права на будущее жилье);

Но неудобств возникнет гораздо больше.Помимо того, что участие заемщика в ДДУ (договоре долевого участия) не слишком радует кредиторов, дольщик столкнется и со следующим:

  1. Быстро заселиться в новую квартиру не получится;
  2. Банки увеличивают проценты на время постройки. Поэтому, если этапы строительства будут проходить слишком медленно, заемщик может потратить довольно внушительную сумму только на выплату процентной ставки.

    Это сводит на нет сниженную стоимость жилья;

  3. Могут возникнуть проблемы с регистрацией собственности, в связи с ошибками или недочетами в документах.

Обратите внимание!

Завышенной процентной ставки можно избежать, если оформить под залог уже имеющуюся в Вашей собственности недвижимость. Однако, если в таком случае Вы не выплатите кредит, то рискуете остаться и без новой квартиры, и без уже имеющегося жилья.Так как участие в долевом строительстве одинаково неудобно как для кредитора, так и для заемщика, клиенту дается возможность переуступки прав на жилье. Иначе это называют цессией. То есть, если Вы еще не подписались на участие в ДДУ, то можно заключить такую сделку с банком.Согласно ее условиям, права на будущее жилье временно передаются другому лицу, до момента регистрации квартиры на Ваше имя.

Условия и особенности этой сделки оговариваются в 388-390 статьях ГК РФ.

  1. Форма уступки должна соответствовать форме кредитного соглашения.
  2. Право требования переходит другому лицу с момента заключения соглашения;

Один из главных плюсов такой сделки состоит в том, что ее порядок четко оговаривается в законодательстве, и поэтому любая возможность мошенничества исключена.

Помимо того, это выгодно.Оформить такой ипотечный кредит будет дешевле, чем купить вторичную квартиру, но все же стоимость жилья будет дороже, нежели в случае покупки по изначальной цене от застройщика.Но и в этом случае банк может не согласиться, так как:

  1. Кредитору нежелательно отдавать свои средства на такое жилье. Сделка пройдет удачно лишь в том случае, если заемщик отдаст в залог свое имущество.
  2. Право собственности квартире еще не присвоено, так как она еще в планах. Есть лишь обещание отдать ее покупателю после строительства, согласно праву требования;

Государство создает выгодные ипотечные программы для разных категорий населения, что позволяет заемщикам выбрать наиболее выгодные для себя условия, под стать сложившейся ситуации.ПрограммаУсловияОплата первоначального взносаВоенная ипотекаНеобходимо быть участником военной ипотечной программыПроизводится за счет средств из федерального бюджета, которые приходят на расчетный счет военного.

Эти деньги не являются процентом от заработной платы.Материнский капиталНужно обладать материнским сертификатом на имя заемщикаЗа счет денег из государственного пенсионного фондаЕсли производится покупка квартиры в ипотеку, пошаговая инструкция значительно в этом поможет. Таким образом, процесс покупки жилья и оформления кредита будет проще, а покупатель будет определенным в своих последующих действиях.Пошаговое заключение сделки будет выглядеть следующим образом:

  1. Подготовьте договор долевого участия (или права требования);
  2. Определитесь с выбором застройщика и объекта, что является новостройкой;
  3. Переведите полученные от кредитора деньги на счет застройщика;
  4. Обратитесь в отделение банка с пакетом необходимых документов;
  5. После окончания строительства нужно оформить право собственности.
  6. Оплатите страховку и подпишите кредитный договор;
  7. Зарегистрируйте ипотеку в реестре;
  8. Определитесь с кредитором;

Для оформления ипотеки необходимо собрать пакет бумаг.

Обычно, он выглядит идентично для всех банков, но бывают и случаи, когда кредитор требует предоставления дополнительных документов.Так Сбербанк просит у клиентов такой список документации:

  1. Заявка на получение ипотеки. Ее образец можно взять в отделении банка;
  2. Справка о доходах заемщика;
  3. Удостоверение личности, также подтверждающее Ваше российское гражданство (если заемщиков несколько или есть созаемщик, то нужно предоставить паспорта всех участников кредитного соглашения);
  4. Если Вы являетесь пенсионером или зарплатным клиентом банка, нужно принести подтверждение этого. Пенсионеры должны предоставить выписку с пенсионного счета, а зарплатный клиент – номер карты.
  5. Копия и оригинал трудовой книги;

Фотогалерея документов:Рекомендации, которых стоит придерживаться в процессе оформления ипотеки и выбора застройщика:

  1. Так как часто банки работают только с аккредитованными в них строительными компаниями, проверьте, входит ли Ваш застройщик в их список.
  2. Прежде чем оформлять сделку, убедитесь в надежности застройщика.

    Лучший способ для проверки – поиск информации об его текущих и предыдущих проектах.

    Стоит обратить особое внимание на то, были ли срывы сроков, банкротство и прочее.

    Не будет лишним и прочитать отзывы его клиентов;

  3. Наиболее рискованным вложением средств является покупка жилья на самом раннем или позднем этапе строительства;

В зависимости от банка, условия кредитования и требования кредитора к заемщику могут отличаться.