Меню
Главная - Гражданское право - Как изменить конфигурацию арендованного земельного участка

Как изменить конфигурацию арендованного земельного участка

Как изменить конфигурацию арендованного земельного участка

Что такое изменение границ земельного участка и в каких случаях оно происходит

В процессе определения границ земельного надела, имеющего межевой план, составленный ранее, иногда возникают ситуации, при которых определенные кадастровым инженером межи отличаются от указанных в реестре. В таком случае возникает необходимость внесения изменений в межевой план и параллельно с этим будет рассматриваться вопрос о правомерности и возможности изменений границ земельного участка. Содержание Уточнение контура надела заключается в документировании отклонений полученных данных от тех, которые содержатся в составленном ранее межевом плане.

Фактически смена границ может заключаться в таких действиях:

  1. Изменение конфигурации контурной линии, определяющей область земли при сохранении значения первоначальной площади.В такой ситуации при внесении данных часть площади в определенном месте образованной фигуры уменьшается, в другом – увеличивается, и в общем величина остается идентичной той, что указана в .Параллельно с этим отсутствие процедуры затрагивания значения площади может заключаться в том, что фактически площадь остается той же, а изменяться будут только данные в межевом плане, который по ряду причин содержит ошибочную информацию;
  2. Изменение межи с одновременным уточнением значений его площади. В такой ситуации могут исправляться имеющиеся ошибки кадастрового учета или проводиться изменения межи непосредственно на местности при одновременном добавлении бесхозной территории в качестве «прирезки» в допустимом Земельным кодексом размерах.

Необходимость замены межи земельного надела может быть связана с различными причинами, при этом будет несколько отличаться порядок внесения новых данных и оснований для такого действия. При возникновении кадастровых ошибок содержащиеся в реестре данные по нему будут иметь отличные значения межи от такой, какую земля имеет фактически.

Кадастровые ошибки могут возникать по причине внесения инженером неверных данных, использования неисправного оборудования, допущения ошибок в расчетах. Более подробно о причинах кадастровых ошибок и способах их устранения вы можете ознакомиться , посвященной этому вопросу. Перераспределение границ земельного участка может допускаться по инициативе собственника надела.

В таком случае владелец имеет возможность обратиться как с целью уточнения линии, ограничивающей участок, когда в процессе него восстанавливаются действительные данные, так и для внесения их в план и кадастровый паспорт.

Это становится возможным, если в ходе оформления любой документации или непосредственного пользования землей были замечены расхождения в данных и фактической площади или конфигурации межи. Уточнение межи может осуществляться на таких основаниях:

  1. Необходимость обновления данных в связи с планируемым оформлением сделок по наделу или возведению объектов недвижимости;
  2. При обнаружении содержащихся ошибок в кадастре, которые связаны с превышением допустимых норм отклонений (погрешностей) по межи и непосредственно проходящим контурам, определяющим площадь, принадлежащую физическому или юридическому лицу;
  3. При отсутствии действительных данных по данному наделу в государственном кадастре недвижимости;
  4. При изъявлении собственником самостоятельного желания по поводу определения межи.

Изменение границ надела может иметь характерные особенности в зависимости от того, будет ли в связи с уточнением расположения линии, определяющей межу земельного участка, изменяться также и его площадь. Изменение контуров земельного участка с сохранением его площади заключается в уточнении всех поворотных точек и проведении между ними межи.

В большинстве случаев такая процедура заключается только во внесении действительных данных по земельному наделу в ситуациях, когда в общегосударственном реестре содержится информация, не соответствующая действительности. В таком случае площадь участка остается неизменной, однако занесение данных по ней требует соблюдения порядка процедуры, заключающейся в проведении измерений, сборе данным кадастра и .
В таком случае площадь участка остается неизменной, однако занесение данных по ней требует соблюдения порядка процедуры, заключающейся в проведении измерений, сборе данным кадастра и . При смене или переносе межи с одновременным изменением площади надела важным фактором является предоставление документальных оснований на то, что такой процесс может иметь место.

Само изменение площади участка может быть связано с такими причинами:

  1. Смена межи за счет добавления дополнительной площади к основной части земельного участка. Такая площадь имеет определенные ограничения и не может быть больше установленной законодательством величины в зависимости от категории использования земель.
  2. Допущение ошибок при проведении межевания, когда поворотные точки были установлены на участке ошибочно и проходящая межа не соответствует действительности.В такой ситуации могут возникнуть проблемы, если та межа, которая подлежит изменению, была согласована с собственниками соседних земель. С другой стороны, при сборе необходимой документации и предоставлении неоспоримых доказательств ошибки изменение площади возможно;

возможно только в том случае, если такой участок является бесхозным и по его собственности или обременению отсутствуют какие-либо претензии.

Обращение за изменением межи можно делать от определенных лиц, имеющих основание для таких действий. К таким лицам относятся граждане, а также физические или юридические лица, имеющие право собственности на тот надел, относительно которого возникает вопрос по уточнению проходящей межи. Также право на изменение показателей могут иметь и те, кто является пользователем надела с последующим переходом права собственности на него.

Однако в такой ситуации большинство участков еще даже не имеют межевого плана, поэтому будет идти речь не об изменении границ, а об их установлении. Изменение границ участка должно сопровождаться предоставлением данных в Росреестр.

Такие данные направляются в форме составленного межевого плана, содержащего действительные координаты поворотных точек, через какие будут проходить границы с допустимой степенью погрешности повторяющие те межи, которые имеются в натуре.

Составление такого межевого плана может осуществлять кадастровый инженер, имеющий разрешение на такой вид деятельности и внесенный в реестр .

Изменение границ участка после того, как процедура межевания уже была произведена, и в течение отведенного законом срока обращений от лиц, непосредственно заинтересованных в уточнении данных, не последовало подачи заявления, данные по участку, предоставленные по результатам межевания, вносятся в данные государственного реестра.

В такой ситуации при необходимости изменить границу в первую очередь собственник участка обращается в Росреестр для возможности внесения действительных сведений. Стандартной процедурой является отказ в таком действии, поскольку порядок для образования межевого плана был соблюден. Далее владелец надела для защиты своих прав обращается в судебный орган, где в результате рассмотрения заявления и приложенных документов определяют правомерность такого действия и кадастровый инженер из организации, куда обратиться собственник, выполняет составление нового межевого плана.

Если решение суда будет положительным, то с постановлением необходимо обратиться снова в Росреестр, специалисты которого на основании новых данных по границам участка должны внести сведения.

Нередко может иметь место ситуация, при которой определенное лицо имеет право собственности на землю, но межевой план относительно нее отсутствует.

Это может быть связано с особенностями перехода права владения на землю, а также периода времени, в который это происходило – возможно, из-за отсутствия определенных регулирующих норм регистрация участка произошла без действий по определению действительной границы. В таком случае собственник должен понимать, что при попытке продать участок, оформить на него дарственную, возвести объект недвижимости и т.д., он столкнется с необходимостью предоставления данных по проходящим межам надела.

В такой ситуации не стоит медлить, поскольку установление границ достаточно длительная процедура и при наличии споров относительно них составление межевого плана может занять до 6 месяцев. Итак, изменение границ земельного участка, даже если такая процедура затрагивает исключительно внесение точных данных по земле, достаточно сложная и емкая процедура. Внесенные данные по поворотным точкам и границам подлежат признанию недействительными и замене на уточненные только при обращении лица, имеющего полномочия на такое действие, предоставление оснований, а также составленного межевого плана.

В определенных ситуациях владельцу надела приходится обращаться в суд, чтобы смена границ надела было возможной.

Внесение изменений в договор аренды изменение вида разрешенного использования

Подборка наиболее важных документов по запросу (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).

Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:Суд отказал в удовлетворении требований гражданина к администрации городского поселения о возложении обязанности по внесению изменений в договор аренды земельного участка в части изменения вида разрешенного использования земельного участка с «огороды» на «ведение садоводства» в связи с изменением регламента территориальной зоны.

Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:Суд отказал в удовлетворении требований гражданина к администрации городского поселения о возложении обязанности по внесению изменений в договор аренды земельного участка в части изменения вида разрешенного использования земельного участка с «огороды» на «ведение садоводства» в связи с изменением регламента территориальной зоны.

При этом суд отклонил довод истца о том, что испрашиваемое им изменение договора основано на нормах действующего законодательства — праве правообладателя (арендатора) на выбор вида разрешенного использования из предусмотренных градостроительным регламентом, в соответствии с ч.

2 ст. 7, ч. 3 ст. 85 Земельного кодекса РФ и ч. 4 ст. 37 Градостроительного кодекса РФ.

Установив, что предоставление истцу по договору аренды, находящегося в муниципальной собственности земельного участка для определенной в договоре цели было осуществлено без проведения аукциона, суд указал на то, что произвольное внесение изменений в условия такого договора — на аренду для ведения садоводческого хозяйства будет прямо противоречить ст. 39.6 Земельного кодекса РФ, содержащей исчерпывающий перечень случаев предоставления земельного участка в аренду без проведения торгов, и нарушит права и законные интересы граждан на равные возможности на приобретение спорного земельного участка, а также на получение уполномоченным органом максимальной цены за объект торгов. Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:Отклоняя требование о признании незаконным отказа уполномоченного органа в установлении соответствия между существующим видом разрешенного использования земельного участка

«для комплексного освоения в целях поэтапного проектирования строительства многофункционального здания в составе жилого дома»

и видом, предусмотренным классификатором, — «многоэтажная жилая застройка (высотная застройка)», суд пришел к выводу, что внесение изменений в заключенный по результатам аукциона договор аренды земельного участка в части изменения видов разрешенного использования такого земельного участка в силу пункта 17 статьи 39.8 ЗК РФ недопустимо, поэтому арендатор не вправе изменять договор в одностороннем порядке и не может обязать арендодателя изменить вид разрешенного использования арендованного земельного участка.

Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:».Письмом от 02.08.2013 N 3922 Администрация района отказала заявителю во внесении изменений в договор аренды, сославшись на то, что изменение вида разрешенного использования с Администрацией района не согласовывалось; внесение изменений в договор аренды повлечет снижение поступлений арендной платы в бюджет муниципального образования. Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:- арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не вправе требовать изменения вида разрешенного использования такого участка и внесения соответствующих изменений в договор аренды, заключенный по результатам торгов, а также изменять его самостоятельно; Согласно пункту 17 статьи 39.8 Земельного кодекса внесение изменений в заключенный по результатам аукциона договор аренды земельного участка в части изменения видов его разрешенного использования не допускается. Впоследствии вид разрешенного использования земельного участка изменен на вид «под строительство санатория — лечебного корпуса».

Соответствующие изменения внесены в договор аренды.

Изменение конфигурации земельного участка

Автор: 20.06.2019 Актуально на 20 июня 2020 Время для прочтения: 3 минуты Прочитано: Сохранить статью Содержание Не всегда земельный участок по факту и/или согласно правоустанавливающим документам имеет привычные строгие геометрические формы своих границ. В этом случае говорят об особой конфигурации участка.

Минэкономразвития России отмечает, что действующее законодательство Российской Федерации не раскрывало и не раскрывает понятие «конфигурация земельного участка» или «участок сложной конфигурации». Но говоря простыми словами, конфигурация земельного участка это – особое, часто нестандартное расположение его границ. Вместе с тем, по мнению чиновников, конфигурацию земельного участка определяет местоположение его границ (письмо Минэкономразвития России от 27 декабря 2011 г.

№ 29478-ИМ/Д23). Конфигурация земельного участка – это совокупность внутренних углов и горизонтальных проложений границ участка. (п. 2 указанного письма) На практике, если участок не квадратный или прямоугольный, то это зачастую вызывает неудобства в его использовании.

Поэтому многие хотят изменить конфигурацию земельного участка.

Таким образом, изменение конфигурации земельного участка без изменения площади выражается в уточнении местоположения его границ.

На основании части 8 статьи Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» местоположение границ земельного участка устанавливается посредством определения координат характерных точек таких границ. То есть точек изменения описания границ участка и деления их на части.

Как полагает Минэкономразвития, конфигурация земельного участка может быть незначительно изменена при уточнении его границ в пределах допустимого изменения значения площади уточняемого объекта недвижимости.

Если прежние значения внутренних углов и горизонтальных положений сохранились, конфигурация земельного участка не считается измененной (п. 2 письма Минэкономразвития от 27.12.2011 № 29478-ИМ/Д23). Также см. «». По поводу конфигурации образуемого земельного участка смотрите также письмо ФГБУ «ФКП Росреестра» от 15.06.2015 № 10-1775-КЛ.

Также см. «». По поводу конфигурации образуемого земельного участка смотрите также письмо ФГБУ «ФКП Росреестра» от 15.06.2015 № 10-1775-КЛ. Источник: Обзор вопросов, содержащихся в обращениях граждан, представителей организаций (юридических лиц), общественных объединений, поступивших в Минэкономразвития России, и принимаемых мер (утв. Минэкономразвития РФ) 18.06.2019 04.07.2018 04.02.2019 22.04.2019 22.07.2019 15.06.2020 Подписывайтесь на новости: Подписаться на рассылку © 2013—2021 – «Бухгуру» ГлавнаяПолезноеО нас Разместить объявление[contact-form-7 404 "Not Found"]

Можно ли изменить вид разрешенного использования арендуемого земельного участка?

13 мая 2020251 прочитал1,5 мин.335 просмотров публикацииУникальные посетители страницы251 прочитал до концаЭто 75% от открывших публикацию1,5 минута — среднее время чтенияВ адрес Министерства строительства и архитектуры Ульяновской области поступают заявления арендаторов земельных участков, находящихся в государственной собственности Ульяновской области, земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, расположенных в границах муниципального образования «город Ульяновск», об изменении вида разрешённого использования арендуемых земельных участков.Для установления возможности изменения вида разрешенного использования земельного участка необходимо сначала определить процедуру предоставления арендуемого земельного участка, так как, если участок предоставлялся по результатам аукциона, то нельзя изменить никакие характеристики арендуемого участка, в том числе вид разрешенного использования.Если же участок предоставлялся без проведения торгов, то изменение вида разрешенного использования возможно, но при соблюдении ряда условий.Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.При этом зонирование на территории поселений, городских округов, в случае планирования застройки таких территорий, устанавливается документами территориального планирования (генеральным планом и правилами землепользования и застройки).Следовательно, первым условием изменения вида разрешенного использования земельного участка является наличие данного вида разрешенного использования применительно к территориальной зоне, в которой расположен земельный участок, в соответствии с генеральным планом и правилами землепользования и застройки муниципального образования, в котором расположен арендуемый участок.

Для установления данного обстоятельства необходимо обратиться в уполномоченный в сфере архитектуры и градостроительства орган местного самоуправления.

По городу Ульяновску таковым выступает Управление архитектуры и градостроительства Ульяновской области.Вторым и не менее важным условием является изменение фактического использования земельного участка.Доказательствами изменения фактического использования земельного участка могут выступать законное строительство или нахождение на земельном участке иного объекта, размещение которого не предусмотрено существующим видом разрешенного использования земельного участка, что должно подтверждаться разрешением на реконструкцию, на ввод в эксплуатацию объекта.Третьим условием является соблюдение процедуры предоставления земельного участка, т.е.

предыдущий и новый вид разрешенного использования земельного участка должны предусматривать единую процедуру предоставления земельного участка без проведения торгов. Так, нельзя изменить вид разрешенного использования земельного участка, полученного без проведения торгов, «для индивидуального жилищного строительства» на вид разрешенного использования «многоквартирные дома», т.к.

во втором случае процедура предоставления должна предусматривать проведение торгов.В противном случае — на лицо нарушение конкуренции в процедуре предоставления земельных участков. Перед тем, как начать процедуру, оцените все указанные выше условия.

При необходимости обратитесь за консультацией в Региональный земельно-имущественный информационный центр.По материалам Пресс- службы Департамента по распоряжению земельными участками Министерства строительства и архитектуры Ульяновской области.

Изменение границ земельного участка

Изменение границ заключается во внесении корректировок в документацию по земельному участку в связи с тем, что его фактический размер изменился.

При уточнении границ земельного надела не исключены случаи, когда в результате допускаются отклонения от первоначальных размеров участка. В связи с этим данные, имеющиеся в документах на участок могут серьезно отличаться от фактических.

В такой ситуации необходимо официально утвердить вновь возникшие границы с измененными параметрами. Здесь не обойтись без проведения особого вида работ на участке.

Именно об изменении границ участка земли и о том, что для этого нужно сделать, пойдет речь в настоящей статье. Что такое изменение границ земельного участка? Изменение границ заключается во внесении корректировок в документацию по земельному участку в связи с тем, что его фактический размер изменился.

Чтобы новые данные о земельном участке вступили в законную силу, документ, подтверждающий изменение границ, должен быть подан в специализированный госорган – отделение Росреестра по месту нахождения земельного надела. А Росрееср, в свою очередь, вносит новые сведения о размере участка в ЕГРН (ранее – ГКН).

Российское законодательство разрешает изменять границы земель как в сторону их увеличения, так и в сторону уменьшения. Однако стоит повториться, что любое такое изменение, которое превышает допустимую норму погрешности, должно быть правильно оформлено. В каких случаях может понадобиться?
Можно назвать три самых распространенных случая, когда может возникнуть необходимость изменить границы:

  • При уточнении границ земельного надела. К процедуре изменения границ участка земли собственник прибегает, если при уточнении границ выяснилось, что фактическая площадь участка значительно отличается от той, что указана в документах. Чтобы не пришлось оформлять изменение границ участка, отклонение в площади не может быть более 10%. Если же такой показатель превышен, собственнику ничего не остается, как проводить изменение границ земельного надела.
  • По инициативе собственника. Когда происходит разделение одного участка на несколько, а также при объединении двух и более наделов в один. И в этом случае потребуется заново проводить межевые работы.
  • При кадастровой ошибке. Тогда та геодезическая компания, которая допустила подобную ошибку в документации, заново проводит работы по межеванию и составляет новый кадастровый план с измененными границами земли.

Особенности изменения границ земельного участка Без изменения площади Это проведение межевых линий по координатам уточненного участка.

Поворотные точки определяются более точно. При изменении конфигурации надела, его площадь остается неизменной. То есть происходит сдвиг части границы земельного участка, что приводит к необходимости перераспределения земельных участков. Иными словами, это частичное изменение местоположения надела, когда один из собственников расширяет границы своего участка, при этом соседний надел сдвигается ровно на это же расстояние, чтобы сохранить свою площадь неизменной.
Иными словами, это частичное изменение местоположения надела, когда один из собственников расширяет границы своего участка, при этом соседний надел сдвигается ровно на это же расстояние, чтобы сохранить свою площадь неизменной.

По результатам проведенного сдвига каждому из вновь образованных участков будут присвоены новые кадастровые номера.

С изменением площади Как уже ранее говорилось в статье, площадь участка, границы которого изменяются, может стать иной при:

  1. объединении нескольких участков в один. В этом случае возникнет единственный земельный объект с уточненными границами и новой площадью;
  2. разделении большого земельного надела на несколько маленьких. Тогда у каждого вновь образованного участка будет своя площадь, так как все они станут самостоятельными объектами недвижимости;
  3. выдел доли из земельного участка. При такой процедуре также границы земли, из которой произошел выдел, изменятся, что приведет и к ее новой площади. Этот участок считается основным, а тот, который выделили – второстепенным. Ему присваивается новый кадастровый номер, его необходимо поставить на кадастровый учет, он имеет свою самостоятельную площадь.

Где заказать услугу по изменению границ участка? Подобного рода услуги оказывают специализированные конторы – геодезические (или кадастровые) компании. В их штате работают кадастровые инженеры и геодезисты.

Деятельность таких организаций должна полностью соответствовать Федеральному закону «О кадастровой деятельности». Как гласит этот нормативный акт, кадастровый инженер – это лицо, имеющее специальное образование и которое входит в соответствующее СРО таких же специалистов. Он должен иметь лицензию на проведение кадастровых и геодезических работ.

В противном случае документ, выданный по результатам межевания, не будет являться действительным.

А это приведет к необходимости повторного обращения к другому кадастровому инженеру. Поэтому заказчику услуг рекомендуется запросить у инженера подтверждающие статус документы, после чего можно заключать договор на оказание услуг и назначать день для выезда на земельный объект для проведения процедуры изменения границ. Кто может обратиться? Заказчик работ по изменению границ участка земли – это его собственник.

Им может быть как гражданин, так и юридическое лицо.

В том случае, если владелец участка – это юрлицо, обратиться в кадастровую фирму может его директор, предъявив документ о подтверждении его полномочий. Важные моменты

Как изменить вид разрешенного использования земельного участка

Земля в населенных пунктах (города, поселки, села и др.) территориально поделена на зоны. Согласно Градостроительному кодексуРоссийской Федерации (далее – ГрК РФ) они называются — территориальные зоны.

Территориальная зона – это область, которая имеет границы и для которой установлены определенные градостроительные регламенты. Для каждой такой территориальной зоны местные власти устанавливают правила: для чего можно использовать землю, какие объекты недвижимостиможно строить, их параметры по высоте, отступы от границ земельного участка и пр.

параметры. Цели использования земельного участка и тех объектов недвижимости, которые на нем расположены, в законодательстве называются виды разрешенного использования. Вид разрешенного использования (далее — ВРИ) – это установленное в публичном порядке допустимое функциональное использование земельного участка, существующих и возводимых на нем капитальных объектов, т.е. тот вид деятельности, для ведения которой могут использоваться земельный участок и размещенные на нем объекты недвижимости.

ВРИ является главным фактором при определении кадастровой стоимости земельного участка, от размера которой зависит, например арендная плата, земельный налог. ВРИ делятся на основные, вспомогательные и условно разрешенные. При этом вспомогательный вид можно выбрать только дополнительно к основному или условно разрешенному.

Установить его вместо основного нельзя. Для изменения вида разрешенного использования земельного участка нужно руководствоваться правилами землепользования и застройки (далее –ППЗ) для конкретного муниципального образования, а также классификатором, утвержденнымприказом Минэкономики России от 01.09.2014 № 540. ПЗЗ – это документ, в котором содержаться градостроительные регламенты и карты территориального зонирования, который принимаются в каждом населенном пункте.

Чтобы узнать, как изменить вид разрешенного использования участка в данном муниципальном образовании, необходимо уточнить — приняты ли ПЗЗ уполномоченным органом. Так, согласно части 4 статьи 37 ГрК РФ правообладатель земельного участка может самостоятельно выбирать основные и вспомогательные ВРИ земельного участка без согласия органа местного самоуправления, если участок находится в частной собственности и расположен на территории, для которой утверждены правила землепользования и застройки.

Изменение ВРИ земельного участка на вид, отнесенный к условно разрешенному, возможно только на основании решения уполномоченного органа по результатам проведения общественных обсуждений или публичных слушаний.

Поскольку изменение разрешенного использования земельного участка осуществляется с использованием процедуры государственного кадастрового учета, следовательно, собственнику земельного участка необходимо обратиться с заявлением, форма которого утверждена приказом Минэкономразвития России от 08.12.2015 №920, в орган регистрации прав для установления выбранного вида разрешенного использования земельного участка. Заявитель также может представить по своему желанию, например, копию выписки из ПЗЗ, акт соответствующего органа о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования.

Данная государственная услуга предоставляется заявителям бесплатно.

Заявление можно подать в любой удобный офис приема документов Многофункционального центра «Мои документы» (далее – МФЦ).

Со списком офисов приема документов МФЦ можно ознакомиться на сайте Росреестра по адресу: В случае принятия решений (актов) об изменении разрешенного использования земельного участка, органы государственной власти и органы местного самоуправления обязаны направлять соответствующие документы в орган регистрации прав для внесения соответствующих сведений в Единый государственный реестр недвижимости в порядке межведомственного информационного взаимодействия. Однако есть случаи, когда нельзя изменить ВРИ: — когда договор аренды земельного участка заключили на торгах; — когда земельный участок дан в аренду для конкретного ВРИ. Если хотите изменить ВРИ на определенный вид, но для него написаны такие параметры (и это внесено в ПЗЗ или градостроительный регламент), которые не позволяют использовать его так, как вы планируете.

Также следует обратить внимание, что в результате изменения вида разрешенного использования земельного участка может измениться его кадастровая стоимость, что повлияет на размер земельного налога. А.Н.Демдек, специалист – эксперт Кызылского отдела Управления Росреестра по Республике Тыва

Изменение разрешенного использования участка 2-мя способами

31 января 2020Дмитрий РудыхВ 2021 году изменение разрешенного использования земельного участка зависит от нескольких условий.Первое условие: вид права, на котором вам принадлежит земля.Второе условие: местонахождение земельного участка.Третье условие: группа, к которой отнесены старый и новый виды разрешенного использования земельного участка.Всего существует 5 видов прав, на которых можно владеть участком.Среди них выделяют:

  1. аренда,
  2. постоянное (бессрочное) владение,
  3. собственность,
  4. пожизненное наследуемое владение.
  5. безвозмездное пользование,

В этой статье рассмотрим изменение разрешенного использования земельного участка, который находится в собственности и аренде.1-ый способ.Для начала коротко разберемся:

  1. узнаем что такое карта градостроительного зонирования,
  2. поймем что такое территориальная зона,
  3. что такое градостроительный регламент,
  4. что такое разрешенное использование земельного участка,
  5. что такое Правила землепользования застройки.

Перечисленные термины звучат сурово, но на самом деле разобраться в них достаточно просто.Что мы сейчас и сделаем, чтобы на основе понимания этих терминов, суметь изменить разрешенное использование земельного участка.В законах нет четкого определения термина – разрешенное использование земельного участка.Тем не менее, из системного толкования законов можно сделать вывод, что разрешенное использования – это направления деятельности, которые можно осуществлять на участке.Иными словами, разрешенное использование — это то, что можно делать на земле.Все виды разрешенного использования (сокращенно – ВРИ) изложены в Классификаторе.Используйте бесплатный онлайн видов разрешенного использования по ссылке.В законе, в частности в Градостроительном кодексе (статья 1), дано определение.Территориальные зоны – это зоны, для которых в Правилах землепользования и застройки определены границы и установлены градостроительные регламенты.Иными словами, территориальная зона – это область, которая имеет границы и для которой установлены какие-то градостроительные регламенты.К градостроительным регламентам подойдем чуть позже, а пока отметим следующее.Практически все города, поселки, села и др.

населенные пункты разделены на территориальные зоны.Некоторые примеры территориальных зон:

  1. деловая зона,
  2. промышленная зона,
  3. жилая зона,
  4. сельскохозяйственная.

В разных населенных пунктах может быть разное количество территориальных зон.Одна территориальная зона может иметь от 1 до нескольких десятков видов разрешенного использования.Напомню, что всего существует 113 видов разрешенного использования.Виды разрешенного использования, действующие на территориальной зоне, распределяются по 3-м группам:

  1. основные виды разрешенного использования,
  2. вспомогательные виды разрешенного использования,
  3. условно разрешенные виды использования.

Иными словами, если допустим территориальная зона имеет 35 видов разрешенного использования, то все эти ВРИ будут распределены по 3-м группам.Далее в статье рассмотрим, как изменять виды разрешенного использования из разных групп, а пока продолжим разбираться с терминами.В законе (статья 1 ГрК) дано очень объемное определение.Градостроительный регламент — устанавливаемые в пределах границ соответствующей территориальной зоны виды разрешенного использования земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства, предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, ограничения использования земельных участков и объектов капитального строительства, а также применительно к территориям, в границах которых предусматривается осуществление деятельности по комплексному и устойчивому развитию территории, расчетные показатели минимально допустимого уровня обеспеченности соответствующей территории объектами коммунальной, транспортной, социальной инфраструктур и расчетные показатели максимально допустимого уровня территориальной доступности указанных объектов для населения.Для целей изменения разрешенного использования нужно просто запомнить, что градостроительные регламенты – это документы, в которых описаны виды разрешенного использования для каждой территориальной зоны.Иными словами, чтобы узнать виды разрешенного использования, действующие на вашей территориальной зоне, нужно найти нужный градостроительный регламент.Ответ прост.Градостроительные регламенты содержаться в Правилах землепользования и застройки (сокращено – ПЗЗ).Для справки.В Правилах землепользования и застройки помимо градостроительных регламентов, содержатся Карты градостроительного зонирования.Карты – это графические документы, которые являются приложением к Правилам землепользования и застройки.На картах зонирования отображаются границы всех территориальных зон, которые установлены в конкретном населенном пункте.Проще говоря, с помощью карты зонирования можно определить, к какой территориальной зоне относится ваш участок.Исходя из территориальной зоны, можно определить, какие виды разрешенного использования может иметь ваш участок.В законе (статья 1 ГрК) дано определение.Правила землепользования и застройки — документ градостроительного зонирования, который утверждается органом местного самоуправления, органами государственной власти — городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга и в котором устанавливаются территориальные зоны, градостроительные регламенты, порядок применения такого документа и порядок внесения в него изменений.Другими словами, ПЗЗ – это документ, в котором содержаться градостроительные регламенты и карты территориального зонирования.Правила землепользования и застройки принимаются в каждом населенном пункте.Поэтому на сайте местной администрации, в открытом доступе, должны находиться действующие редакции ПЗЗ с прилагаемыми картами зонирования.Правила землепользования и застройки нужно скачать с сайта местной администрации.Прежде чем начинать изменение разрешенного использования земельного участка, нужно найти Правила землепользования и застройки, в которых содержатся градостроительные регламенты и карты зонирования.Используя карту, следует определить, в какой территориальной зоне находится ваш земельный участок.Зная наименование своей территориальной зоны, необходимо в ПЗЗ найти описание градостроительного регламента, в котором содержаться все виды разрешенного использования, допустимые на данной территориальной зоне.Из найденного перечня видов разрешенного использования, нужно выбрать подходящий ВРИ и приступить к процедуре смены вида разрешенного использования.Продолжим начатую в начале статьи тему изменения разрешенного использования участка, который находится в собственности.Порядок изменения вида разрешенного использования земельного участка, который находится в собственности зависит от того, к какой группе относится новый ВРИ.Напомню, виды разрешенного использования участка распределяются по 3-м группам:

  1. вспомогательные виды разрешенного использования,
  2. основные виды разрешенного использования,
  3. условно разрешенные виды использования.

В Правилах землепользования и застройки вы найдете все 3 группы.Если вид разрешенного использования, который вы хотите установить, относится к основным видам, то достаточно подать декларацию в Росреестр.легко составить в течение 3 минут с помощью онлайн сервиса.Вместе с Декларацией система предоставит готовое пошаговое руководство.Заявление об изменении ВРИ, как правило, заполняет сотрудник Росреестра самостоятельно с использованием программных средств.Получать чье-либо согласие или разрешение на изменение ВРИ из числа основных видов, не нужно.Таким образом, собственник земельного участка может самостоятельно, в уведомительном порядке изменить вид разрешенного использования на любой основной вид, предусмотренный в ПЗЗ.Если вид разрешенного использования, который вы хотите установить, относится к вспомогательным видам, то достаточно подать декларацию в Росреестр, точно также как и для основных ВРИ.Никаких разрешений и согласований получать не нужно.Важный нюанс.Собственник не может изменить основной вид разрешенного использования на вспомогательный.Допускается добавление вспомогательного вида разрешенного использования к основному.Иными словами, выбирая вспомогательный ВРИ, вы добавляете его к основному виду, и в результате ваш участок будет иметь 2 вида разрешенного использования (основной и вспомогательный).Таким образом, собственник земельного участка может самостоятельно, в уведомительном порядке добавить вспомогательный вид разрешенного использования, предусмотренный в ПЗЗ, к основному виду.По общему правилу, нет запрета на изменение условно разрешенного вида использования.Однако, процедуры, которые необходимо пройти, достаточно сложны и затратны.Тем не менее, если вы собственник участка и хотите выбрать условно разрешенный вид использования, то действовать нужно следующим образом.Единой формы заявления нет.Образец можно поискать на сайте местной администрации или в Правилах землепользования и застройки.В данном заявлении обязательно нужно обосновать необходимость установления условно разрешенного использования участка.В качестве обоснования можно указать — повышение эффективности использования земли.В администрациях есть комиссии, которые рассматривают такие заявления.Как правило, такие комиссии действуют при отделах архитектуры и градостроительства.Комиссия проверяет заявление, готовит проект решения и организует общественные обсуждения или публичные слушания.Указанные обсуждения или слушания проводятся в порядке, установленном уставом муниципального образования.В любом случае, срок проведения слушаний не может превышать 1 месяц.По результатам общественных обсуждений или публичных слушаний комиссия готовит рекомендации, которые направляются главе администрации.На основании рекомендаций комиссии глава администрации принимает решение: разрешить или отказать в предоставлении условно разрешенного использования земельного участка.Отказ можно обжаловать в суде.Если глава администрации вынес положительное решение, то оно является основанием для Росреестра установить условно разрешенный вид использования земельного участка.Обратите внимание: заявитель несет расходы по проведению общественных обсуждений или публичных слушаний.Таким образом, собственник земельного участка имеет возможность установить условно разрешенный вид использования участка, протянув решение через процедуру общественных обсуждений или публичных слушаний.2-ой способ.По общему правилу, арендатор земельного участка может изменить вид разрешенного использования только с согласия арендодателя, то есть с согласия собственника участка.Единой процедуры получения согласия арендодателя нет.В каждом муниципалитете действуют свои правила и процедуры получения такого согласия.Если вы арендуете муниципальную землю, то нужно обратиться с заявлением (в свободной форме) в администрацию, в котором обосновать необходимость изменения ВРИ и попросить дать письменное согласие.Скорее всего, данное согласие будет выражено в распоряжении или постановлении главы администрации.Если согласие получено, то дальнейшая процедура изменения разрешенного использования участка будет аналогична той, которая описана для собственника участка.Если получен отказ в даче согласия, то история на этом заканчивается, потому что изменить вид разрешенного использования в таком случае не получится.Если участок находится в государственной или муниципальной собственности и арендатор заключил договор аренды участка по результатам торгов, то он (арендатор) не вправе требовать изменения вида разрешенного использования земельного участка (п. 2 Обзора практики рассмотрения дел, утвержденного Президиумом ВС РФ от 14.11.2018 года).Если арендатор получил участок под конкретный вид использования (как правило, такие участки предоставляются без аукциона), то изменить вид разрешенного использования он не может.Таким образом, возможности арендаторов в изменении видов разрешенного использования участков очень ограничены.Выходом из ситуации может быть выкуп земельного участка из аренды.Для справки.Если арендуемый участок имеет вид разрешенного использования , то его можно выкупить из аренды после строительства дома.Как правило, в большинстве муниципальных образований, стоимость выкупа земли из аренды под ИЖС не превышает 15% кадастровой стоимости.В моем населенном пункте она составляет всего 3 процента.Хотя, надо признать, что встречаются неадекватные власти, которые устанавливают цену выкупа в размере 100% кадастровой стоимости.

Но таких меньшинство.И в завершение, рассмотрим случай,Как вы помните, в Правилах землепользования и застройки перечисляются виды разрешенного использования, действующие на определенных территориальных зонах.Однако, ПЗЗ содержит не только виды разрешенного использования, но и предельные размеры земельных участков.Предельные размеры земельных участков имеют 2 параметра:

  1. максимальный размер участков.
  2. минимальный размер земельных участков,

Например, на скриншоте видно, что для территориальной зоны Ж-1, предназначенной для индивидуального жилищного строительства, установлены минимальные размеры участков — 6 соток, а максимальные размеры – 20 соток.Иными словами, для каждого вида разрешенного использования устанавливаются минимальные и максимальные размеры земельных участков.Это означает, что в данной территориальной зоне, все земельные участки с определенным видом разрешенного использования не могут по своей площади выходить за пределы минимальных и максимальных размеров.Наличие предельных размеров земельных участков накладывает одно ограничение на изменение разрешенного использования.Указанное ограничение состоит в следующем.Изменение вида разрешенного использования земельного участка невозможно в случае, когда площадь земельного участка не будет соответствовать предельным размерам запрашиваемого вида разрешенного использования.Другими словами, если площадь земельного участка не вписывается в параметры предельных размеров нового вида разрешенного использования, то произвести изменение ВРИ не получится.Вы наверняка заметили, что все вышеописанные способы изменения разрешенного использования земельного участка, завязаны на Правила землепользования застройки.Однако, ПЗЗ принимаются и действуют только в пределах населенных пунктов.Как быть, если нужноК участкам, на которых не действуют ПЗЗ, как правило, относятся земли сельскохозяйственного назначения, расположенные за пределами населенных пунктов, и земли лесного фонда.Про изменение разрешенного использования таких земельных участков, напишу отдельную статью, если в комментариях будет достаточно запросов на эту тему.Вкратце скажу, изменение видов разрешенного использования земельных участков с/х назначения, лесного фонда и других, на которые не распространяются Правила землепользования и застройки, устанавливается отдельными федеральными законами.Желаю удачного дня и достойной жизни.Сохраните статью в соц.